这篇是2011的新闻到现在..40年大楼
住里面的人钱都花不完也是跟一般人想一样
原容积3百盖到5百多再20年也不可能都更
40年前预售6万还蛮屌的当时我爸月薪1千
拥有前副总统连战、国泰信托集团理事主席蔡辰男、新光金控董事长吴东进等知名住户、坐落北市大安区敦化南路烫金地段的一品大厦豪宅，两年多前开始进行的都更计画，如今面临难产危机！
这个全台湾房价金额最高、住户水准最整齐、最具有代表性的都更案触礁，幕后到底有什么无法克服的难题？
“很麻烦啦，我如果搬家，买比这里贵的觉得划不来，比这里便宜的地方我不见得想住。”一位住在一品大厦二十多年的老住户说，整合近三年的都更计画由于许多住户无法达成共识，重回原点。据了解，一品的住户都更同意比率一直停留在六八％，无法突破都更法令规定的四分之三私有土地及合法建筑物楼地板面积的比例人同意门槛 (七五％)，一品大厦住户透露，已暂时不申请都更，“等瓜熟蒂落再说。”
采都更模式保有原容积
这个拥有最多资源、全国最受瞩目的都更案为何受挫？其实与目前所有正在进行的都更案面临同样的问题：有钱人也过不了人性这一关！
由于一品大厦一九七八年兴建完成时，尚未实施建筑容积率管制，总容积率约五三八％，但法令规定容积率仅为三○○％，若依建筑法实施重建，居住面积会愈盖愈小，唯有以都市更新模式申请更新改建，才能保有原容积，因此两年前，一品大厦就确定重建后面积不会缩水。
随着都市更新议题愈炒愈热，一品大厦的富豪住户对大楼改建也跃跃欲试，“过去开管委会时都派公司祕书出席的住户，现在召开都更委员会时都亲自出席，为的就是争取自身权益。”住户之一、皇家季节酒店总裁李铭松说。
虽然涉及的金额与住户的身价不成正比，这些富豪还是坚持立场，寸步不让。摊开这栋全台第一名宅的住户名单，就可以看出这些各霸一方的名流，绝对不是容易摆平的狠角色。
三十三年前兴建一品大厦的蔡辰男表示，因为建材高档，一品大厦预售时每坪开价六万元，硬是比区域行情每坪三万元高出一倍，每户约一千万元起跳，因为太奢华，还一度被国税局盯上查税。据了解，当时《中国时报》创办人余纪中也曾看过房子，后来考量社会观感而不敢下订。
“住习惯一品大厦的人，都不愿意卖。”蔡辰男说，最早买的住户是当时驻萨尔瓦多的大使连战，经由蔡辰男推荐，连战只看了一下土地，立刻就向蔡辰男订了两户，两年后从天母搬到大安区。
反倒是当时兴建者蔡辰男一户都没有保留。发生十信案后，他才从仁爱路圆环搬到岳父居住的一品大厦，这几年他再慢慢从中古屋市场买回来，至今已有五户。二○一○年十二月，蔡辰男的弟弟寒舍集团董事长蔡辰洋也透过投资公司买了一户，蔡万春一脉的蔡家又成为一品大厦最大住户。
此外，一品大厦艺人名媛帮有张俐敏、汤臣集团总裁徐枫、邓美芳、孙凌华与刘桂贞，三、四年前邓美芳自中古屋市场以一户三千五百万元买到一品大厦，算是近年买得最便宜的住户。房仲分析，去年底一品大厦有一户以每坪一○五万元私下成交，若流通到市场价格还会更高。
找上金控降低融资难度
为了避免都更后分配不均，一品大厦管理委员会为此还订了利益回避条款，排除有营建背景的住户参与都更开发。去年还找来十二位建商，每个月轮流由一位建商来简报，台面上喊得出名号的上市建商、北市一线豪宅品牌建商无一缺席，号称全台湾规格最高的都更案。住户透露，十二家建商经过比案后，最后出线的三家分别是富邦、朴园与升阳建设。
但是这些大户算盘实在拨得太精，建商想赚到一品大厦的钱可说难如登天，“一品大厦每位住户都是有头有脸的人物，可以卖多少房价他们比你还会算，建商最后可以分到的利润真的很少。”一位曾向一品大厦住户简报的建商无奈表示。
因一品大厦住户要求分屋面积不得比重建前还小，以每户室内面积一百坪计算，重建后至少要盖一四○坪才分得回原面积，所以一品大厦住户不希望与建商合作共同开发；而倾向直接与有金控公司背景的建商合建，可以解决营造费用的融资问题，最后没有被任何人赚走钱，金控公司赚利息、建筑师事务所赚规画费、营造厂赚管理费、代销公司赚销售奖金，可说是算得最精的都更案。
一切算尽还是过不了关
虽然万事俱备，但是最后还是卡在住户本身的利益问题，协商了二年多，还是无法达到七五％的同意门槛，住户们都累了。
据了解，因为生活机能太方便、住户各个身价不菲，一品大厦不同意都更的住户有三种类型：第一种是上了年纪的老住户，认为好处是第二代拿，根本没有都更意愿；第二种是刚重新装潢完的住户，不愿已投入数百万元重新整修的房子泡汤；第三种则是认为都更后的房产价值，至少有二．八倍，若现在一品大厦每坪房价有一百万元，都更后的权利变换价值，每坪至少应有二八○万元行情，但现在还无法达到。
房地产都市更新的世界，是人性最大的试炼场，忍受得了孤寂的人可以享受富贵的果实，但过程中也会遭遇各种欲望、诱惑的干扰，让人性贪念逐渐膨胀。对于房价已站稳每坪百万元的一品大厦豪宅来说，也得面临同样的考验。
/BOX/
名流齐聚
一品大厦知名住户
姓名迨濡数
蔡辰男禤鶣H托集团理事主席
寒溪投资H舍集团董事长蔡辰洋
连 战e副总统
李铭松荇a季节酒店总裁
吴东进s光金控董事长
贸联开发仁颏钓⑩矕^荫刚家族
汤臣开发壑H徐枫
陈飞鹏n侨集团副会长
林博正e明台产险董事长
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