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内文：从买卖移转 看未来房市发展趋势
钜亨网新闻
文．庄孟翰
Q: 台股上万点，有人在猜头；房市下探，也有人在猜底。此刻，房市正值低迷，观察六都八月买卖移转栋数，除桃园微幅衰退外，其他地区皆稍有增长，因此，有不少业者趁机释出房市已经落底，并逐渐由谷底回升之利多讯息。
事实上，房市自金融海啸后，美国为抢救经济，开始施行量化宽松货币政策 (Quantitative Easing, QE），大笔资金涌入全球金融市场，导致台湾房市自此长期处于低利时期，不断注入大笔闲置资金，致使房市在 2012 年及 2013 年成为当红炸子鸡，但 2014 年政府祭出重税手段后，房市景气急剧逆转，台湾房市的下一步，该何去何从？
A: 观察 8 月六都买卖移转数量，除桃园 7 月 3214 栋，8 月 3054 栋，减少 160 栋，微幅减少之外，其他五都买卖移转栋数皆微幅增加。至于未来发展趋势，在重税效应渐趋明显情势下，市场走势仍将偏于保守。
买卖移转数量持续溜滑梯
从台湾交易量指数来看房价指数，2016 年 1 月 1 日，为阻绝逃漏税，政府实施房地合一税，因此，赶在新制上路前规划节税案件剧增，致 2015 年 12 月买卖移转栋数突然暴增，惟暴冲之后随即归于平静，之后房市也没什么利空利多，也因此从买卖移转栋数的变化，也看不出特别差异，但可以确定的是，该线图持续呈现溜滑梯的趋势已逐渐明显。
由该曲线跌幅趋势观察，台北与新北两市下滑幅度较大，这也表示近年大幅飙涨的精华地区下跌趋势最为明显，尤其 2014 年囤房税上路，持有第二户以上房屋的税率依级距倍数增加，成功遏抑投机歪风。
2016 年房地合一税登场，房市缺少投资报酬诱因，景气始终未见好转，在预期心理下，房价持续下跌，建商让利个案频频见诸促销广告，尤其新北市出现四字头、三字头的建案屡见不鲜，过去热门的桃园与新竹顿时成为烫手山芋，房市在少了投资者的追捧下，光环逐渐黯淡。
精华地段沦为重税受灾户
受到这波重税影响最大的重灾区，便是当初房价炒得震天价响的双北市，当初，台北与新北精华地段房价太高，因此包含自住与投资客便从蛋黄区转往蛋白区，再辗转到桃园、新竹、台中等地，也因此由台北、新北领涨，其他邻近地区纷纷跟进，价格率先反应，买卖移转数量也慢慢跟进，惟南部地区价量变化不大。
2011、2012 年揪团到台中与高雄以批发价买进、卖出者众；当初投资客大举往中、南部等地买房猎地，但因中南部房地涨幅还是不及北部精华地段，哄抬不易，当时包含股市名人等几乎都被套牢，带着雄心壮志却铩羽而归，可见即便价格便宜，但并未处于精华地段，想要获取丰厚报酬，还是难上加难。
从房价指数观察，囤房税与房地合一税的杀伤力不容小觑，过去台湾房地产一向存有节税与一定比例的获利空间，比起直接以现金赠与，显然节税效果要好得多，因此，父母惯常利用房地产作为赠与子女的首要标的。惟重税一出，房市已无法再像往日受到市场关爱，政府在实践居住正义前提下，尤其是少子化与老年化趋势愈来愈明显，房市会不会就此步入日本“失落的十年”陷阱？相当值得关注，而这也正是不少业者希望政府开放陆资前来购屋之主要原因。
节税空间不再 房市失去资金关爱
过去房地产买卖，房屋与土地分别以“房屋评定现值”及“公告土地现值”两种方式课税，但两者皆与市价落差很大，且皆为落后指标，虽然内政部地政司每年都会根据房市景气机动调整地价，但只要在重新调整前移转，就可免于课征土地增值税，从而给予投资客钻法律漏洞的合法获利空间。
此陋习由来已久，房地合一税立法之前，当时财政部长张盛和即举例，曾有投资客在桃园买卖土地获利超过十亿元，但完全没有课到半毛税，让人甚为惊讶，这也成为政府加速推动房地合一税的原因。按房地合一税系以卖价扣除买价之差额课税，节税空间尽失，房市也就不再成为投资客青睐的金融商品及资金停泊港口。
景气衰退未歇 未来三年买方仍居优势
事实上，台湾房市是一个相当特殊的市场，除地狭人稠之外，国人手头上的现金也很多，今年台湾 GDP 约十七兆三千亿元，五年来超额储蓄率却高达十一兆元，在Ｍ型化社会形态下，金字塔顶端的人现金愈来愈多，未来豪宅市场仍旧是市场动见观瞻的焦点。
然而，随着蛋黄区开始跌价，不少精华地段房价跌幅高达两成者比比皆是，因此，许多民众开始关注询问，现在是否为购屋好时机。
房市尚未触底，究竟现阶段是不是购屋好时机，除须认真观察未来三年景气走势、货比十家，还得仔细评量自身能力，方可在景气变动过程中，挑选到真正物美价廉的好产品。
来源：《理财周刊》 891 期
心得：
房市尚未触底，新建余屋还有待
去化，买卖移转栋数持续下降！
利率持续探底、房贷成数松绑市
场小利多变大头条，套句颜董说
的话：像烟火一样灿烂但短暂……