藉这篇来聊一下日本不动产的实坪制
最近炒很凶的实坪计价，最常被拿来讨论的大概就是“日本”
以下是任职于日本不动产公司第一线从业人员的一些心得
单纯提供实际日本与台湾的差别供参考
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首先既然谈到面积计算，那就要先了解日本究竟是如何使用“实坪制”
用说故事的可能比较好懂
今天我有一间“区分マンションＡ号室”，想像成台湾的华厦或公寓，一块土地上面有好
几户人家，共同拥有土地
例如下图
https://imgur.com/dNXsvke
日本不动产也有电子誊本(需付费)，上面会有现在这个时间点的不动产资讯
https://imgur.com/N15hLxz
如上图，此Ａ号室的面积是18.29平米
这时就会有疑问了，誊本上只有一个“专有部分面积”
这样子公设梯间等等的究竟是谁的
好的，在“固定资产评価証明书”中可以看到，也就是政府公告现值证明
这是要屋主许可才能拿到的，也是要付费
https://imgur.com/j1Pw4G4
如上图，可以看到有两个数字，又多一个现况床面积是什么！！！
原来，现况床(地板)面积就是包含走廊梯间等公共设施的面积（实际买的是23.81平米的
钢筋混凝土）
为什么要有这个面积呢，因为政府要课所谓的“固定资产税”，顾名思义就是整栋钢筋混
凝土，有价值的部分他要课税
你家的钢筋混凝土要课税，一楼的大厅及内部走廊等等的也有价值他也要课（可以多收没有不收的道理）
补充:没有被墙壁包围的地方不会被记入课税面积
就会需要有一个“包含公设”的总面积
所以这个现况床面积又称为“课税面积”
“简单”除一下可得知，18.29 / 23.81 = 76.81% 可以知道室内专有部分占了76.81%
为什么说“简单”算，因为其实还有一个壁芯面积，不过算公设比用这两个数字理解原则
即可
也就是室外的面积占了约23.19% (公设比)
不过实务买卖上不会去算这个
为什么?
因为既然叫做课税面积就只跟税有关系，管你今天公设是23.19%还是91.32%
我只要知道一年要缴多少持有税就好（一般日本客人都不会问，海外客人算得比较精）
而日本比较没有台湾“社区”的概念，大楼华厦的公设也都很阳春
还真的没人在意自己到底持有多少“公设面积”
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结论
日本政府并没有规定只能以“实坪”计价 实坪计价本身就有点吊诡，公设好坏确实有价
而是以“实坪”标示。室内使用空间以外，有其他加分的地方，再额外注记
私以为，“实坪标示”会是台湾比较容易处理的方式
若能规定不动产公司委托贩卖时“最显眼的数字要是主附建物面积”（是否包含附属建物
还要讨论，日本是不包含阳台或露台），公设及车位坪数另外标示，誊本权状什么的通通不用动
那么广告就会类似
Ａ物件
主附建物22坪 公设8坪 停车位6坪 权状面积合计36坪
而不是现行的
权状面积36坪 (主附建物22坪、公设8坪、车位6坪) 可能有的还不写
这世界上单纯的人以及对数字不敏感的人太多了，就会容易掉入建商或是仲介的陷阱
在最重要的地方(室内面积)齐头，对消费者来说才是最好比较的
而不动产相关法规应该保护消费者 (资讯不对等的弱方)
XX不愿意修改当然是因为少了一个可以卖高价的手段(好像要来个不自杀声明)
但是健全不动产交易，私以为还是必走之路
※以上仅是个人心得，不代表公司立场※