讲白了就是资金成本1.6%剩下创造多少利差就看个人手法与行情地段。
最终就是。租屋价格某程度跟县市没有太大差异。但是购入行情价则跟县市有很大差异
所以才有投报不同的差别
再来一般人有一个很大盲点就是
你觉得很好赚没问题。但这要考量市场胃纳量
最简单比喻
你今天买一张2330跟一张兴农 或者一张台新金
你会发现长期配息殖利率都不太一样
有的人问我说。明明兴农配比较高
干嘛去买2330？
(先不讨论产业营收成长变动性)
我回他说因为你只有20万而不是8000万
流动量问题
台南 台中 甚至彰化 这些县市当然这样搞可以
但是总(赚钱机会)量来说比起北部就不如了。因为北部量大 人密集 但入手持有成本高很
多...所投报被吃掉
再来。房屋市场效率本来就比较慢
所以才会有北部价格不太涨
但是台中台南高雄却还不太明显跌变化的问题
尤其是中古屋
原因就跟上述以及c大说的一样
租屋给房东4%以上报酬率 那干嘛不买来持有？
反之 在台北租金投报甚至低于2%
干嘛持有？租错还可以换 ....
记得 本益比是很好的衡量指标
以上是简单想法 科科
赚钱真好 鲁蛇只能来发文
※ 引述《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》之铭言：
: 好吧,好久没讲投资客奥义了...
: 今天来讲一个...包租公奥义.
: 包租公有两种,一种是改套,一种是不改套.
: 我的某一个包商,他本来玩套房,后来背弃了套房拥入了两房三房的怀抱..
: 今天我就简单讲一下这个奥义.
: 奥义就是.....转贷!!!
: 今天你是投资客(包租公也是投资客的一种),你的入手成本一定比一般人低.
: 所以你还是需要第一笔资金,也就是第一间.
: 例如你买3F公寓3房好了,一般勘住的行情在350,你大概买在220~250但是屋况很烂.
: 这时候你大概花30万整修+5万家电,总成本大概在280万.
: 你要的现金是多少?大概80万...
: 这是第一间的第一年.
: 但是等到第二年...你正常还款+收了一年的1万5租金(年收18万).
: 你就可以去办转贷...转贷参考行情..都没涨好了还是350.
: 所以350的8成贷款=70万
: 你还加上你收的15万租金(你转贷后当然是本金也一起贷出来,但要扣掉利息和手续费)
: 所以你手上资金就有85万...
: 看到没...你第二年转贷后就可以在玩一间....
: 之后就无限循环.
: 因为你同时把付进银行的本金又转贷出来,外加不断增加你的租金收益(还款能力)
: 所以可以达到一个循环...同一笔钱可以一直买一直买一直买.
: 这就是这种非改套房的包租公奥义...
: 你一年只要找一间低于行情的废墟就可以了...所以找物件也不是问题..
: 当然正常来讲这种玩法有可能会卡到还款能力的cap.
: 因为你租金是一万五,可以还的本金大约是三百万,你转贷借350万.
: 所以这时候就需要公寓5+6来撑.
: 因为5+6黑心投资客进货成本大概在1xx,整理好大概在200~250之间.
: 你就算230好了,但她租金有一万五以上...
: 所以5+6公寓是会有人买的,也是这个原因.他是一个很好的现金流制造工具.
: 不过以上玩法不适合改套房.
: 改套房的话,你一间改四间套房的公寓,就算是4楼好了,价格也可能在4xx.
: 你自己改的话成本也在350以上.
: 银行估价就估不太到之外,他去看只要看到是改套,他贷款利克缩水成6成.
: 因此改套房的心法是另外一种,跟这个不改套房的奥义是不一样的.
: 你练错功用错招数,你会走火入魔(循环error)
: 包含5+6也是...你一改套,你的现金就无法全部贷款出来,会被吃到.
: 当然反过来讲,改套的投报率又高更多更多更多.
: 同样3楼公寓,改四套可以收到两万五以上..你直接出租只有一万五左右.
: 很多人说老屋贷款很困难.
: 我们玩废墟的投资客从来没遇到这种问题.
: 当然我知道有一些银行放款是很龟毛的.
: 但是,总是有银行愿意放款给这些房子.你干嘛去找那些龟毛的银行??
: so...你只要逼代书去找对银行,找到就行了....
: 你跑去找汇丰,找渣达...老屋估不到??...怪我搂??
: 基本上买apple永远没再烦恼房子本身贷款估不到的问题.
: 问题永远只有个人的还款能力而已.