好吧,好久没讲投资客奥义了...
今天来讲一个...包租公奥义.
包租公有两种,一种是改套,一种是不改套.
我的某一个包商,他本来玩套房,后来背弃了套房拥入了两房三房的怀抱..
今天我就简单讲一下这个奥义.
奥义就是.....转贷!!!
今天你是投资客(包租公也是投资客的一种),你的入手成本一定比一般人低.
所以你还是需要第一笔资金,也就是第一间.
例如你买3F公寓3房好了,一般勘住的行情在350,你大概买在220~250但是屋况很烂.
这时候你大概花30万整修+5万家电,总成本大概在280万.
你要的现金是多少?大概80万...
这是第一间的第一年.
但是等到第二年...你正常还款+收了一年的1万5租金(年收18万).
你就可以去办转贷...转贷参考行情..都没涨好了还是350.
所以350的8成贷款=70万
你还加上你收的15万租金(你转贷后当然是本金也一起贷出来,但要扣掉利息和手续费)
所以你手上资金就有85万...
看到没...你第二年转贷后就可以在玩一间....
之后就无限循环.
因为你同时把付进银行的本金又转贷出来,外加不断增加你的租金收益(还款能力)
所以可以达到一个循环...同一笔钱可以一直买一直买一直买.
这就是这种非改套房的包租公奥义...
你一年只要找一间低于行情的废墟就可以了...所以找物件也不是问题..
当然正常来讲这种玩法有可能会卡到还款能力的cap.
因为你租金是一万五,可以还的本金大约是三百万,你转贷借350万.
所以这时候就需要公寓5+6来撑.
因为5+6黑心投资客进货成本大概在1xx,整理好大概在200~250之间.
你就算230好了,但她租金有一万五以上...
所以5+6公寓是会有人买的,也是这个原因.他是一个很好的现金流制造工具.
不过以上玩法不适合改套房.
改套房的话,你一间改四间套房的公寓,就算是4楼好了,价格也可能在4xx.
你自己改的话成本也在350以上.
银行估价就估不太到之外,他去看只要看到是改套,他贷款利克缩水成6成.
因此改套房的心法是另外一种,跟这个不改套房的奥义是不一样的.
你练错功用错招数,你会走火入魔(循环error)
包含5+6也是...你一改套,你的现金就无法全部贷款出来,会被吃到.
当然反过来讲,改套的投报率又高更多更多更多.
同样3楼公寓,改四套可以收到两万五以上..你直接出租只有一万五左右.
很多人说老屋贷款很困难.
我们玩废墟的投资客从来没遇到这种问题.
当然我知道有一些银行放款是很龟毛的.
但是,总是有银行愿意放款给这些房子.你干嘛去找那些龟毛的银行??
so...你只要逼代书去找对银行,找到就行了....
你跑去找汇丰,找渣达...老屋估不到??...怪我搂??
基本上买apple永远没再烦恼房子本身贷款估不到的问题.
问题永远只有个人的还款能力而已.