最近一直在看房，有几个心得分享一下
1.房地合一开始后，一年内出售房课45%，二年内课35%，两年到十年20%，这让想短期玩
差价的投资客几乎都退场，加上房价过高，能接手的人不多，利润几乎趋近于0，根本交
易量很惨，剩下进场的大多是自住客居多
2.房价居高不下，台北市边缘地区老公寓一坪约50-60万，总价落在1500-1800万之间，但
租金却只能座落于每月2-3万，等于年报酬率只有1.6%-2%之间，这样的报酬率买一间35年
以上的老公寓，缴完后变成将近60年的老公寓，怎么算都不值得
3.承上，当老公寓屋龄越来越高，但新大楼屋龄也会越来越高，然后慢慢会丢进市场出租
，这时市场出租的物件电梯大楼会越来越多，就会开始压缩老公寓房租价格，所以房租必
定往下，房租报酬率势必会更低
4.你现在手上的老公寓，20-30年后屋龄是60年，但现在的新大楼却是变成20-30年的中古
屋，更何况老公寓年限已到，谁还要爬楼梯，想再用1500-1800万去卖出，谁跟你买，价
格必须跟中古的电梯大楼竞争，下修几乎非常高
5.如果40年房贷变成银行贷款的趋势，就会开始迫使租屋族往新大楼购置，但老公寓贷不
到40年，若40年新大楼的房贷支出约略等于20年老公寓的房贷支出，加上付完房贷后房屋
屋龄才40年的状况下，老公寓价格必大幅修正
所以不管是买来出售赚差价或是买来出租根本利润薄弱，因为房价实在太高，现在的状况
是卖方用过往实价登录的经验来衡量现在的房屋价值，但过去这几年房价早就涨到最高点
，但投资客退场后只剩自住客，卖方价格放最高，买方觉得价不合理，买卖方落差悬殊就
僵在那边，交易量早就不如从前，很能体会用如花卖志玲价格的这句话
现在买房，再等等吧，因为房价太高买不起，也不想硬接变成未来的最后一只老鼠
补充一下，我没说不买房啊，我只说我觉得现在的老公寓跟新大楼的价格太高，可能会因
为40年的房贷跟新大楼的释出会有大幅度修正
你可以因为老婆小孩学区买房，也可以因为想买而买，也可以因为你觉得有价值买，也可
以因为你觉得便宜而买，或是觉得自住没差而买，或是觉得会都更成功而买，任何理由都
可以买，我只是提出我的心得看法，真的不用那么激动
※ 引述《pds1 (莫对恶人慈悲)》之铭言：
: 内文：
: 2017-08-08 11:41:13 经济日报 记者游智文╱即时报导
: 台北富邦银行房贷余额已超越华南银行，挤进前五大房贷银行。前五大房贷行中，已有
二
: 家民营银行（另一家为中信银），凸显房贷市场的竞争，已非公股行库天下。报系资料
照
: 台北富邦银行挤下华南，名列前五大房贷银行后，引发新一波银行抢房贷户大战，根据
内
: 政部不动产资讯平台，目前已有三家银行推出五年宽限期，三家推40年房贷，最高成数
达
: 九成，一般房贷利率最低1.58%。
: 高源不动产估价师事务所所长陈碧源说，由于各银行资金去化压力仍大，现在房市为自
住
: 市场，自住客贷一个少一个，预料会有愈来愈多银行加入战局，推出优惠方案，现在可
说
: 是金融海啸以来最好贷的时刻。
: 屋比趋势研究中心总监陈杰鸣表示，去年3月央行全面解除房贷管制后，银行恢复房贷
宽
: 限期，成数也从原本的六到七成逐步拉高，部分银行并推出30年房贷。不过由于房价跌
跌
: 不休，多数银行放贷仍相当保守。
: 今年第2季后情况出现明显变化，以只缴息不还本的宽限期来说，许多银行都从二年拉
长
: 到三年，根据内政部不动产资讯平台统计资料，彰化银、高雄银以及全国农业金库更拉
长
: 到五年。
: 在房贷还款期限方面，包括合库、星展、永丰银行现在都有40年房贷方案，台银和土银
日
: 前都宣布降低八成贷款的所得门槛，土银从80万降到60万元，台银则是只要台北市房贷
都
: 可到八成，新北市第一圈包括板桥、新店、中和、永和等，所得收支比在130％也可贷
到
: 八成。目前不动产资讯平台上，以日盛银行成数最高可达九成。
: 银行房贷利率一度回升到前两年1.8%以上，但近期也明显下杀，公股银行多杀到1.58%
，
: 民营银行则是1.59%，而且不限首购，只要是优质客户就可，青年安心贷款目前利率已
压
: 低到1.44%。
: 连结：
: https://house.udn.com/house/story/5913/2629770
: 其他：连结里有表格整理各种不同条件承作的银行，有需要的可以参考看看。