讨论实坪制之前，我觉得还是得先让有些版友知道公设比
为何现在新建的大楼动不动公设比就30%以上甚至更高
以往中古华厦或大楼公设比才2X%?
主要是建筑法规以及建蔽率相关的设计
因为建蔽率关系，建筑物退缩，建商要把可盖坪数盖好盖满，就只能增加楼层数
问题来了，新的建筑法规规定:规定楼高8楼以上的建筑物，应兴建双逃生梯，加强安全性
所以，不可避免的，新大楼楼高到一定层数，公设就会增加。
再来，我们来仔细看看公设有分哪几种?何谓大公，何谓小公，
豪华中庭是否该算入公设比?
简单来说:
大公：大厅、楼梯间、机电室、防空避难室、机车车位、有顶盖的室内公共设施、水塔、
管理员室，甚至豪华的ＫＴＶ视听室，健身房等。大公为所有住户共同持有。
小公: 当层的走道，当层住户共同持有。
注意，不管大公或者小公，只要有屋顶的，就是算在公设比的面积。
其他像:中庭露天花园、露天泳池，无论多豪华都不能计入“公共设施”权状坪数内。
所以，在建筑法归的规定里，有些的“大公”是基于安全、民生、防灾……等建筑法规规
定的“必要”设施，是必需依法分摊给住户，但是，有些诸如1楼开放空间（大厅）、
室内游泳池、健身房、交谊厅、图书室……等等的公共设施，并不在建筑法规里的“必要
”设施，这些是建商为了增建案价值而新添加的“豪华大公”，就是住户不是绝对必要的
公共设施了。
有了这些概念之后，让我们来看看有些无良建商的虚坪灌水花招：
要注意地下室停车空间有没有“灌水”！过去老建筑车位普遍登记的面积约10坪左右
(这个面积是含停车位以及地下室车道面积)，现在停车位则多半只登记约4.5坪的下限
面积，如果是这样的登记方式，很显然的是，建商把车道坪数灌给楼上住户全，当成权状
面积，当成“公共设施”了，建商把地下室车道面积用住宅价格卖给消费者，这中间暴利
有多大？
大家自己想。以1个车位建商可以偷5.5坪计算，100个车位就多出550坪，若以每坪100
万元计算，等于建商可以多赚5.5亿元。对于没有买车位的住户来说，这就是“不公平”，
要跟建商争取。
其实，停车位是影响公设比的关键，“房价便宜的地方，建商不会挖太多层地下室，
造价会提高，一般大楼地下室挖2层楼是基本的，部分建案若标榜低公设比，可注意是否
地下室楼层较少，法定车位数量是否足够。进而产生上述问题。
再来讨论机车车位部分，部分民众不清楚机车车位其实是被纳入大公，因此要注意建
商有无二次施工改建为其他休闲设施，其余包括防空避难室的空间挪至汽车停车位，或机
电空间外推，让室内空间变大等，也都是常见公设纠纷。室内机电空间外推，是罚住户并
非建商。
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所以，其实某种程度来说，实坪制的话也是有优点的。
有些买家喜欢豪华非必要的公设，那就让买家去选择单价较高的案子。
有些买家只想要基本公设就好，那就选择低公设无豪华公设的案子。
不过我猜如果真的推行实坪制的话
那市场应该会一窝蜂的只盖基本公设建案ＸＤ（连大厅都能免则免）
大概只有豪宅才会盖有豪华公设的吧