※ 引述《kusomanfcu (POE yea)》之铭言：
: 观点交流
: ※ 引述《Lobo23 (阿宝)》之铭言：
: : 有些观点不同，互相交流一下:
: : 在自由经济中，房价是由市场决定，其中的因素多变复杂，绝对不是随便一个鸟公式
可
: 以
: 在自由经济下因素再多都需要计算出可评估价格与风险。
: 高雄王只是随便说说一个公式来提出概念。
因为高雄王前提是说"台湾人买房的观念扭曲"，若没照他说的公式走，市场就是扭曲的，
而我想反驳的是会有其他变因影响，可以合理化那些看似不合理的扭曲，其实是有其因果
。而他朋友就是没考虑某些变因，导致伦敦投资惨赔啊！
我后面也有提到，投报高追高后，若成本增，房租涨不动，房价会降，这个公式就能解释
，没有说这个公式完全不值得参考。
: 不然房贷要怎算？
: 保险要怎算？
: 大数据不就是垃圾？
: : 说明一切，各国房价有各地的国家制度.民情甚至天然灾害的风险因素影响。举例像
德
: 国
: : ，国家的政策加上友善的租屋制度，就算投报率高，人们也不会疯狂买房。你想买也
有
: 严
: 其实只是维护费用（持有税和房屋相关其他费用）把投报率都吃光光
不只是如此，有些地方投报是负的还是有人疯狂买。而德国，甚至你卖房价格若高于市场
行情，是要被政府罚钱的哦，这就是完全杜绝炒作，所以不只是维护费跟利率的问题。
: : 格限制根本炒不起来，甚至租金也不是你可以随意调涨。
: : 还有你提的都是大都市，到国外乡下去看看，投报率高到跟台湾中南部一样5%6%甚至
10
: %
: : ，还是没人买，大家仍爱都市抢双北1%的投报，租金会有个底部跟顶部，跟就业机会
.
: 当
: 因为空租率高达50%以上.......没人租也没人买
对呀～所以那个公式就不适用，不是吗？因为考量租不出去的风险很高，这项变因。
: : 地收入比较有正相关。投资人看的是当地未来发展潜力，租金涨跌只是发展后的其中
一
: 个
: : 结果，似乎倒果为因了。
: : 成本变2%，投报不一定会拉高，因为人们租不起也只能降价求租。台北精华区一堆店
面
: 空
: : 著，就是租金太吃人的结果。
: : 经济发展好，大家抢租，租金才有本钱上涨，还是要回到基本面来看。
: 经济发展好不见得抢租，还要看消费模式和人潮，
: 例如：经济发展差 百货消退，夜市反而人潮变多而逆势租金上涨。
是的，这跟我提的"很多复杂变因会导致房价涨跌"，不谋而合，没有绝对的公式。
: : 但房价却是要看资金面，资金会流向高投报跟高稳定的市场，好赚的当然可以追高直
到
: 投
: : 报降下来，最后持稳。但此时若持有成本增加，房租若涨不动，报酬率低那房价就会
跌
: ，
: : 跌到投报变成合理稳定的数值。从这点来看，税1%利率2%.投报3%你的这公式就有合
理
: 的
: : 解释。但却不能适用每个地区，因为中间若有其他变动，如国家的政策.未来的预期.
心
: 理
: : 因素等都很容易使房价涨跌，最简单的例子是战争，或是像上海房子已成为富豪证明
自
: 己
: : 身价的一种展示品，这谁还管什投报率。
: : 其实乡下投报还是很高哦，没有逼近前两者，单一国家税制跟利率应该不会到乡下就
有
: 差
: 乡下的投资报酬率不见得比较高，房价低的地方其维护费用和管理费用占比高。
: 当然还有更高的空租率。
: 不是没人去乡下看是因为投资报酬率没你想像中高...
没错，也就是说，那个公式完全无法解释空屋率呀。99%空屋率，跟5%空屋率，在那个式
子里完全看不出差别。
: : 别了吧～因为预期因素(会越来越惨)的影响，没人要去乡下买房呀～
: : 头期款都不考虑的吗？乡下鬼城可能买了就是套一辈子，不划算还是会租，尤其环境
不
: 好
: : 终究还是有搬走的考量。假如你调到底特律工作，不知道会做多久，也可能是一辈子
，
: 那
: : 你敢买吗？
: 底特律房价已经在涨了...你说的是两年前旧闻
: 因为他之前跌到太便宜所以新工业
: （电动车相关）已经进去
这边举乡下或底特律的例子，想表达的是对未来较悲观的地方，你敢不敢买?如果是两年
前的底特律呢？就算是现在的底特律，失业率还是很高(20几到10几%，虽然已大幅下降)
，但治安环境问题也不是很稳定哦。
: : 所以全球大都市的买房自住者都是傻子?
: : 投资考量的重点是未来性。不然大家怎么都买投报低的大城市，不去抢10%的乡下 ?
: : 租金不划算根本不是问题，不然怎么会有人买土地养地，一毛租金钱都收不到哦～
: : 发展潜力才是根本，也就是看国家建设(软硬件).工作机会.便利性等，不然怎么不去
买
: 英
: : 国乡下要买伦敦?
: 底特律不是乡下，是因为产业问题重创。
是的，他是工业都市，但一度破产成为鬼城。跟乡下一样移出率高的地方。
: : 意思是不合你逻辑的就不算?把眼睛闭上不代表他不存在啊。是因为有太多变动因素
懒
: 得
: : 去思考分析就直接省略?
: : 所以才说投资看的重点是发展潜力，租金涨是发展的结果不是因，但只看表向没考量
其
: 他
: : 风险当然会赔呵。
: : 再说一次，自由经济下，房价由市场决定，但其中因素多变而复杂，不是随便乱套公
式
: 就
: : 可以。国家政策是最明显复杂的一个变因，不仅仅只是税率跟利率。像你举的英国脱
欧
: 就
: 因为国家政策所以才会有人屯地，因为持有太便宜，然后有话题就炒作卖掉和其未来性
无
: 关，是话题性，也就是本梦比
所以，国家政策就是一个变因没错啊，不管是不是炒作，房价涨已是事实，像上海涨到夸
张，人家觉得合理就还是卖的出去，就看你自己觉得合理与否了。
我觉得，我们的观点大至是一样的耶，只是你可能没清楚我想表达的，可能要搭配高雄王
的文章看比较清楚，因为我主要是回复他的论点。
: : 是很好的例子，这跟税1%持有成本2%vs投报3%这个公式完全不相容 ，因为预期发展
好
: 投
: : 报会增加，但其他风险没考量到，所以是自打嘴巴?
: : 所以说这边讲对一半，就是发展潜力，不管是政策还是建设带动，但不应该说带动租
金
: 上
: : 涨，应该说是带动就业机会或人潮(观光)。人来，就伴随着消费。有就业就有租屋需
求
: ，
: : 观光人潮提升店面需求也是同样的。
: 高铁周围是发展不起来的，已经发展起来的地点是因为台铁。
: 高铁属于长途交通工具，会达高铁省时间的一抵达地点就会离开高铁和其区域。
: 惟一之后会发展起来的只有高铁站本身的店面。
: 除非各地配合高铁盖轻轨 捷运。
跟我说的是一样的意思啊，已有不少人(路过)使用，但机能跟接驳不足，房价又先跑过头
。难以发展起来。
但换句话说，如果接驳到位，房价合理(低于附近旧市区)，就会吸引人来了。青埔如果比
中坜甚至杨梅便宜，一定会吸引到不少人的。
高雄王说的是高铁区"炒"不起来哦，明明就是炒过头啊。当初溪边低洼地一坪多少，现在
一坪卖多少呢？
: : 这边就大错了特错了，高铁通勤不少台中.新竹青埔到台北的，还有商务跟观光需求
，
: 多
: : 少中南部人去台北已经不自己开车或搭客运火车改搭高铁的，只是这些站点的环境机
能
: 还
: : 不足，接驳也还不便，人潮还不足以带动周边消费发展等，这需要长时间来发展，但
房
: 价
: : 却先跑过头了，使得各种工商进驻或人潮裹不足前。
: : 三峡北大特区能发展起来，就是低价慢慢吸引人潮，人潮逐渐带动商业机能发展起来
，
: 房
: : 价跟租金才稳稳上涨。
: 因为林三淡啊，但是涨起来的只有林口三峡。淡水人潮多和但房价更低都炒不起
: 还有三峡其实涨很快，然后离北大最远的地方还是鬼城。
不少人买三峡都有抢到1坪十多万的哦，像这样就会吸引在隔壁土城工作的人潮搬过来。(
淡水附近就业市场不够大，交通也差很远)。而高铁区都明显高于附近，没三峡这种比价
效应啊。
: : 你觉得高铁特区没炒起来，只是相对值看错了，不能用台北来看，你看青埔要跟中坜
比
: ，
: : 竹北要跟新竹比，乌日跟台中比，甚至云林虎尾高铁一片荒天蔓草，价钱却跟市区机
能
: 好
: 你讲的这几站都是单纯炒作但没未来的地方
: : 的一样甚至更贵，这叫炒不起来?只能说炒的人炒过头而不自知罢了，或太晚上车被
套
: ，
: : 成为最后一只老鼠，硬要跟台北齐头是不可能的。
: : 乌日在老台中人眼里，以前就是溪边低洼地，会淹水没人要的地谁要在那边买房，现
在
: 价
: : 格你说没有炒够目标价位??
: : 我也想说台北一坪值五百万，还没炒够呢，这样说根本没意义，市场终会决定其价值
。
: : 高铁区土地不知道都翻了几倍，我们都知道高铁这些站盖在鸟不生蛋的地方，那以前
就
: 是
: : 鸟不生蛋的土地，不是农地就是没机能连房子工厂等都不值得盖的那种鬼地方，现在
有
: 多
: : 少土地改为商业用或住宅用地，价格倍数都不知道翻到哪边了，炒不到台北价就说炒
不
: 起
: : 来???可能是ptt坏了你打错字或我头昏才会看错。
: 高铁到去年财政重整才开始转钱....
: 何谓连续几年...
: 他还有一堆债务要还
高铁2014年赚55亿，营收383亿，
2015财改后，赚208亿，营收519亿，
会亏会破产，只是折旧摊提那些会计数字，还有合约问题，下面解释。
: : 高铁连续几年大赚多少你知道吗？你知道自偿率的意义吗？你买栋房子收租，说前20
年
: 租
: : 金要摊提买房的各种成本(包含房价)，然后说这20年都在亏钱?
: 都更宅 破旧老公寓～
: 屯20年一次回本加利息。
: 看看文林苑
这边鸡同鸭讲XD，这买房20年租金摊提，是在解释自偿率:
营运评估年期内各年现金净流入现值总和／ 营建期间工程建设经费现金流出现值总和ꀊ
之所以高铁一堆债要还，濒临破产，原因在于高铁公司与政府的BOT合约。就好比你跟政
府买房20年，赚租金假设是4%，每年赚的钱还要还5%摊提，20年后共赚80%，要还100%，
且"房子归政府"，然后造成每年资金缺口达1%，当然濒临破产啊。
明明高铁很赚钱，就当初合约时间评估错误。所以后来财改才会延长特许营业年期，时间
假设拉长40年，每年只要还2.5%，4-2.5=1.5当然就赚了啊。
: 还有非乡下地区比较容易因为都市计划而重划。政策问题
: : 但还是要说实话，交通会影响房价，但仍要看地区整体机能.就业环境来评估，否则
高
: 速
: : 公路交流道口，或是台铁区间小站，怎么房价有些喷有的还是一样荒凉?
: ”三峡”的就业？乌日的就业？云林高铁的就业？
云林站虽然炒的不合理，也不会超过竹北的价格，因为一样是高铁站，周边就业市场环境
差太多了，我指的是这个。同样台铁区间不同站别，或同样高铁不同站别。不是说高铁跟
附近旧区比。
三峡会吸引土城工作的人潮过来，但也很难涨超过土城板桥的价格，就业环境有差，大概
是这个意思。