之前跟兴富发的聊天就在讲这个.
今天完工的大坪数,几乎都是三年前开始动工的.
也就是说这3年来,高雄并没有大坪数的"供给"
而大坪数本来就卖的慢,建商本来就不期待他2年内完销.
例如都厅院卖了七年才卖完...这样对建商来讲刚好而已.
因为大坪数本来利润就很高,比小坪数高非常多,所以她可以慢慢卖.
so...这三年其实对建商来讲,都是在销"库存".
有兴趣可以去查一份仲介业做的内政部过户统计...
你可以看到什么国王系列阿,还是OOXX,其实一两个月还是会成交个一户.
(阿他们户数本来就少)
因此这就是目前高雄大坪数的状况...
建商一边销库存,一边看风向.
无论是需求累积够多了开始有钱人反映买不到好房子OOXX...
或是政府政策改变让有钱人愿意开始买新房子.
它们就会开始盖...
不然就继续部盖大坪数,继续销库存.
而建商真正到底在等什么?
等需求累积.
因为盖大坪数根盖小坪数不一样.
正确来讲是建商赚的东西不一样.
大坪数利润高,但是卖的慢.
所以她更需要"后案带前案"
也就是这一栋我盖30,下一栋我要盖33,在下一栋36这样.
建商必须要局面有机会进入这种一案价格高过一案的循环.
它们才会盖大坪数.
不像小坪数就只是赚固定利润,打份工养家活口这样...
盖大坪数对建商来讲,一方面可以炒作土地增值,外加带动旁边的中小坪数销售.
另一方面可以帮建商打口碑,把品牌擦亮.
最后一方面,进入这种循环可以压缩前案的销售时间.
而大坪数利润非常之高,所以收益会变很好.
所以建商要麻不盖,要嘛就是等到有这种循环机会才盖.
而今天因为3~6年前的大坪数还有一定量的余屋+政策风向不太顺风.
所以都压着不盖大坪数.
它们还在等风向中.
至于已经盖的...这些有兴趣也可以去查余屋统计.
高雄大半建商的压力并不大拉...平均销售都五六成以上,大坪数那种利润,贷款都还光了.
还没卖掉的只是他的"未实现利益"...
当然我不否认京城销售有点糟糕,不过这也难怪他上一个总经理离职..XD
但是当然我们在新弯曲就可以看到这种盖大坪数的循环.
一栋一栋的大坪数再盖,一案比一案贵.
地点也是一案比一案好.
今天你看的到的新弯曲大楼,大概只有贝拉莫里因为前面MLD的关系可以有暂时性永久海景.
其他的跟港之间都是空地耶...这些以后都有被挡的可能性在.
唯一可以肯定有永久海景的,是远雄the one...
虽然京城62会挡到the one的部分,但是因为栋距和高楼层比较瘦的关系.
所以档的有限,大部分港景还是可以穿透.
这就是the one的价值...
而下一个永久海景,会是梦时代二期的住宅.
他还转45度,很故意..XD...两面海景,所以可以户户海景.
毕竟他和港之间的那块地也是他自己统一的,目前规划还是游乐园.
新弯曲的大坪数也是一个典型建商推大坪数的型态.
一案比一案贵,但是一案比一案好,一案比一案嚣张..
你看那个号称亚洲最大豪宅,5xx坪的不是正在盖...
远雄也是6x楼超高豪宅大楼,底下是五星级饭店,饭店豪宅结合引领进高雄.
(之前这种规划只有在北部)
更久以后会有更多噱头的大楼会一一出现.
然后价位一样会一个踩一个上去.
没办法,这边是新弯区...
至于说大坪数卖谁??
@@...
一栋才几千万的东西不用烦恼没人买拉.
豪宅是另外一个世界.
高雄身价破亿的人一拖拉库.
问题是它们想不想买你的东西...
而不是买不买得起的问题.
而豪宅量其实很少..完全比不上身价上亿的人数.
更何况很多坪数也没说多大,一百坪??..那也不过三千多万.
有些身价两三千万的就会买来住...
例如医生之类的.它们收入高,所以虽然身价没很高,但一样会住这种东西.
so...谁买永远都不是问题.
是它们要不要买的问题...
有时候要分清楚.买不买得起请锁定"公寓"
豪宅永远不要思考买不买得起,因为买得起的人永远都比这些房子还多.
一栋10亿?高雄买得起的还是可以排队排很长...是他们要不要花这笔钱的问题而已.
这就是高端产品跟刚性需求产品的不同.
所以我们炒房的,也千万不要落入这种盲点思维上.
站在高点看刚性需求的产品.
例如中产阶级说"高雄没人住公寓拉"..
靠杯...有钱人多还是穷人多..XD...那买公寓的人多还是买大楼的人多?
可以去调查一下,公寓才是最大宗的交易产品...
我5F公寓还不是顺顺的可以出掉,3F公寓不要说买家,连仲介听到你有3F要卖都抓狂想签约.
啊我现在手上还有2F公寓1F公寓哩..XD...超夯抢手货耶.
没看过文化中心一千多万的1F公寓吗..有兴趣可以多看看实价登陆.
so..你瞧不起公寓,那是你的事情,广大的穷人需要他成家.
反过来你看豪宅"靠杯好贵谁要买"...
你又错了...
买得起的人排队排满博爱路...
只是他们愿不愿意买,因为他们可能正住在文化中心的老豪宅里.
或是还在住澄清湖的大别墅..
甚至把透天店面当住家住..(生意人最爱)
而它们小孩可能还在台北念书,还在美国念书...
等到他小孩回来了,那是不是应该买一间the one给他当新房阿??
或是他老了膝盖中了一箭无法爬楼梯...也会思考是否买个大楼来住住.
这时候,价格不是问题.
问题是你这个东西够不够顶级,够不够稀有,够不够搭得上他的身分地位.
不同产品有不同的大脑...千万不要用错大脑买错东西.
另外..你看大坪数有时候会卖很烂..
喔,我绝对不是在讲德XXX,X勒XX.....
这种没救的主因就是,他的东西让有钱人不喜欢.
无论是你格局有问题,还是设计外观不讨喜,还是地点不舒服,还是OOXX.
豪宅买家非常龟毛,他们不怕花钱,只怕没好东西买.
so...百利海洋帝国都几年屋了,还成为传说,就是因为有钱人觉得他值.
而那德XXX,有钱人进去看到动线和格局就皱眉头..
所以他就滞销卖不掉.
so...做高端产品,产品要非常谨慎和小心,只要有钱人一个不爽,你就准备被套了.
这跟需求无关,跟环境涨跌无关.跟有钱人爽不爽买有关.
(除非是超级大涨像台北之前那样,涨到这东西相对价格变成很便宜而被一般人买走)
这时候反观基层产品...就算是公寓五楼,你全新整理卖200万,一样三两下被秒杀..XD
因为那是刚性需求....无关乎喜好.
穷人火烧屁股要买房子,它们没有选择,它们唯一的选择就是,买得起的最便宜的那一间..!!
所以在垃圾的东西,只要价格到一个数字,都会有人买...
所谓没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格.
很多投资客都说"公寓五楼不能碰"
林杯就是叛逆,你们说不能碰,所以我就偏要去碰看看.
不要说我刚卖掉的那一间,我现在还有一间,入手133,前两天刚翻修完工.
现在拿出来打算全新整理底价210.
大家觉得全新整理3房两厅两卫公寓五楼210会卖不掉吗..XD
当然啦我也不是无条件再买公寓五楼.
投资客都呛说都不要公寓五楼,那我当然要用更低价才愿意进场阿.
我公寓2F可以接受250~270进场,公寓五楼我当然要150以下才进场.
反正投资客大家都不要麻,那满地的货我当然慢慢挑噜...XD
人家戒慎恐惧的时候,我就会贪婪..