※ 引述《Hermess (取之有道)》之铭言：
: 打完才发现好长啊。人年纪大了真的很囉唆。不想看长文章的请上一页啊QAQ
: 不好意思啊。我的回文好像造成两位不太愉快的争论了。我下午出去帮忙送养浪浪了。晚
: 上聚餐刚回家。我花了点时间把你们两位的讨论仔细看了几次。
: 结论是其实两位的论述都没错。只是观点方向的差异。还有我自己叙述上的不严谨。
: 一方是说房东跟房客基础都是1100万。房东的获利也应该要扣除房东的居住成本。所以换
: 算下来。租屋比买屋划算。
: 这观点是正确的。
: 因为计算的情况下。满足以下三个条件：
: 1: 20年内房价假设不涨不跌。也不讨论老旧都更或其它可能性
: 2: 房东及房客的闲置金钱都有4%的年投资收益
: 3: 房屋年投报低于3%以下。也就是1000万买的房子。每个月净获利低于2.5万。
: 这样的情况下
: 房东花300万跟800万贷款买屋。房客利用1100万做稳定投资。
: 过了20年。房客的净资产的确会高于房东。这点在我看完满足以上条件的计算过后是没有
: 错的。
: 另一位认为房屋本身是利用房地产操作杠杆。所以在相同条件的投资下。因为房东用房地
: 产额外操作杠杆。所以获利会比房客多。
: 这也是正确的。
杠杆操作下
假定两个人龙二跟龙五都有1100万现金
假定龙二先生有1100万 买A房 全现金买 租龙五每年扣除修缮 税金每年实收24.5万
然后将A房用理财贷贷款800万出来(而且是超爽20年不用还本金的理财贷 还可以贷到
800万)每年利息2%(理财贷利息高一点)
A房一年房款利息16万
龙二先生在拿A房贷出来的800万 用头期款400万(第二间屋头期款提高一点)贷款
700万买B屋(1100万)自住 利息2.2% B房一年房款利息14万
然后B屋也很神奇的期间不用还本金(理财贷)
B屋每年修缮 税金算3万
剩下400万投资证券每年4% 一年收16万报酬
这样龙二一年可以收到24.5(租金)+16(投资报酬)-16(A房利息)-3-14(B房利息)=7.5万
将20年后7.5万*20年=150万 然后将投资证券的400万本金还B房部分贷款
20年后龙二可以有B房(还有300万贷款)+A房(还有800万贷款)+150万现金
假定新房小涨20年后1100万的房子折旧后还是1100万
龙二把两间房子卖掉 这样龙二有1100+1100-300-800+150=1250万元
而把租房的龙五有1100+44*20-27.5*20=1430万
龙二1250万VS龙五1430万
怎么办 龙二大开杠杆多买一间 资产在20年后还是比龙五少喔
简单讲 房价只要不大涨 你买房放大你的举债能力根本找死
这些年买房放大你的举债能力感觉很棒的原因哪是因为房价大涨的幻觉
懂吗
: 因为两方考量的角度不同。一方是以房客的角度。认为房东租屋给我就是摆20年。这期间
: 房屋是不会有变动的。但是因为我表达自己是投资客的关系。所以另外就考量到。在投资
: 稳定的状况下。利用房地产杠杆是否能有额外获利呢。
: 有的
: 以房客的角度来说。就是1100万每年稳定收益4%。总共44万。
: 以房东的角度来说。800万做稳定投资。300万做房地产杠杆操作的情况下。如果不论现金
: 跟房地产都是稳定获益4%的情形。
: 房东其实是利用300万去操作1100万(房地产总额）的4%获利。当然其中有800万需要缴贷
: 款的1.7%利息。
: 所以房东实际获益是
: 300万的4%
300万就是头期款放在银行里 你怎么会有300万的4%投报? 这是在算什么?
: 800万的2.3%(贷款1.7%扣除额
: 800万的4%(1100万中未动用的资金）
这又是啥? 你1100万现金买房 然后贷出来800万(利息1.7%)
你就是只有一笔800万可以得到2.3%
你哪来的又个800万可以4%的?
有聚宝盆? 会生钱??XDDDDDDDDDDDDDDD
: 以上与房客无关。是考虑4%获利
: 以及房客给予的23万租金
: 总共是12万+18.4万+32万=62.4万
: 额外加23万=85.4万
所以应该是18.4+23租金=41.4万好吗
然后最重要的 你要睡公园XDDD
: 大于房客无杠杆的44万。
: 房东当然一样会有居住成本支出。只是房客的居住成本支出会转移成房东获利。所以这边
: 仅讨论获利。亦未扣除房客的房租支出
所以都不考虑居住成本的话就是租44万VS买41.4万好吗
: 当然房客可以主张自己也可以利用信用贷款等来操作杠杆。可是目前银行放款的环境下。
: 很少低于房屋贷款的放款利率。所以获利上相对有限。
: 所以另一方的主张也是正确的。
: 只是考量到房东买的房屋是否有做资源活化。
: 当然以上的条件是把房东的房屋以每年4%的获利考虑进去。也许有人会以这就是平均房价
: 年涨4%的算法。打脸之前的默认条件（房价不涨不跌）
: 所以这里应该就是分歧所在。
: 【是否把买房视为投资的一部分。】
: 若否。则房客占优
: 若是。则房东占优
: 所以别在相信自住没差啦。资产总值有差啊。
: 不过站在投资房地产的角度的我来看。房地产买卖真的挺op的。等于是投资一张股票。然
: 后再把股票租人再获利一次。
: 而且以把房地产视为一个投资标的的角度来看。投资获利4%其实是相当低廉的。
: 我自己是还没有买卖房屋的获利低于本金的年投报20%以下过。也没有超过年投报50%就是
: 了。因为我算是相对保守。
: 当然每种投资均有风险存在。所以下功夫降低风险是每个不分领域的投资者都在做的事情
: 。
: 前几天看了一篇文章。是一名考国考中的考生告诉他朋友。国考录取率是2%。所以他今年
: 没上。明年也有2%机率。
: 但是。真的是2%吗？
: 一位正妹认识50位男性。50位男性受到正妹的青睐的机率都是2%吗？
: 一方是绞尽脑汁思考情境。研究正妹喜好。每次留言回文均是反复揣测投其所好。另一方
: 面则是。咩修干某。两边的机率真的是一样的吗？
: 投资也是类似的。算多者胜多。
乱算一通 拜托一点