打完才发现好长啊。人年纪大了真的很囉唆。不想看长文章的请上一页啊QAQ
不好意思啊。我的回文好像造成两位不太愉快的争论了。我下午出去帮忙送养浪浪了。晚
上聚餐刚回家。我花了点时间把你们两位的讨论仔细看了几次。
结论是其实两位的论述都没错。只是观点方向的差异。还有我自己叙述上的不严谨。
一方是说房东跟房客基础都是1100万。房东的获利也应该要扣除房东的居住成本。所以换
算下来。租屋比买屋划算。
这观点是正确的。
因为计算的情况下。满足以下三个条件：
1: 20年内房价假设不涨不跌。也不讨论老旧都更或其它可能性
2: 房东及房客的闲置金钱都有4%的年投资收益
3: 房屋年投报低于3%以下。也就是1000万买的房子。每个月净获利低于2.5万。
这样的情况下
房东花300万跟800万贷款买屋。房客利用1100万做稳定投资。
过了20年。房客的净资产的确会高于房东。这点在我看完满足以上条件的计算过后是没有
错的。
另一位认为房屋本身是利用房地产操作杠杆。所以在相同条件的投资下。因为房东用房地
产额外操作杠杆。所以获利会比房客多。
这也是正确的。
因为两方考量的角度不同。一方是以房客的角度。认为房东租屋给我就是摆20年。这期间
房屋是不会有变动的。但是因为我表达自己是投资客的关系。所以另外就考量到。在投资
稳定的状况下。利用房地产杠杆是否能有额外获利呢。
有的
以房客的角度来说。就是1100万每年稳定收益4%。总共44万。
以房东的角度来说。800万做稳定投资。300万做房地产杠杆操作的情况下。如果不论现金
跟房地产都是稳定获益4%的情形。
房东其实是利用300万去操作1100万(房地产总额）的4%获利。当然其中有800万需要缴贷
款的1.7%利息。
所以房东实际获益是
300万的4%
800万的2.3%(贷款1.7%扣除额
800万的4%(1100万中未动用的资金）
以上与房客无关。是考虑4%获利
以及房客给予的23万租金
总共是12万+18.4万+32万=62.4万
额外加23万=85.4万
大于房客无杠杆的44万。
房东当然一样会有居住成本支出。只是房客的居住成本支出会转移成房东获利。所以这边
仅讨论获利。亦未扣除房客的房租支出
当然房客可以主张自己也可以利用信用贷款等来操作杠杆。可是目前银行放款的环境下。
很少低于房屋贷款的放款利率。所以获利上相对有限。
所以另一方的主张也是正确的。
只是考量到房东买的房屋是否有做资源活化。
当然以上的条件是把房东的房屋以每年4%的获利考虑进去。也许有人会以这就是平均房价
年涨4%的算法。打脸之前的默认条件（房价不涨不跌）
所以这里应该就是分歧所在。
【是否把买房视为投资的一部分。】
若否。则房客占优
若是。则房东占优
所以别在相信自住没差啦。资产总值有差啊。
不过站在投资房地产的角度的我来看。房地产买卖真的挺op的。等于是投资一张股票。然
后再把股票租人再获利一次。
而且以把房地产视为一个投资标的的角度来看。投资获利4%其实是相当低廉的。
我自己是还没有买卖房屋的获利低于本金的年投报20%以下过。也没有超过年投报50%就是
了。因为我算是相对保守。
当然每种投资均有风险存在。所以下功夫降低风险是每个不分领域的投资者都在做的事情
。
前几天看了一篇文章。是一名考国考中的考生告诉他朋友。国考录取率是2%。所以他今年
没上。明年也有2%机率。
但是。真的是2%吗？
一位正妹认识50位男性。50位男性受到正妹的青睐的机率都是2%吗？
一方是绞尽脑汁思考情境。研究正妹喜好。每次留言回文均是反复揣测投其所好。另一方
面则是。咩修干某。两边的机率真的是一样的吗？
投资也是类似的。算多者胜多。