※ 引述《Jose (交通部长˙荷西！)》之铭言：
: 小学生都会算加减乘除 但是变成应用题突然就很多人不会了
: 这个早上突然想到房地产的问题 以下为个人浅见 若有观念错误欢迎讨论指证
: 古老观念有土斯有财 房租养房贷 20年后就是免费得到房子
: 但完全忽略了自备款的机会成本这个项目 过去低利率时代很多人选择忽略
: 但这其实是改变决策的重要因素 (尤其是开始进入升息循环)
: 我以最近本身入住的的台北市北区5-10年内社区大楼来说
: "2房格局 权状30坪 成交大概1100万左右 平均36.6万 不含车位"
: 从想买房自助的角度分析:
: 当房客一年房租支出 = 2.5万(含管理费) x 12 = 30万
: 买房一年支出 = 31.1万
: 自备款300万 机会成本4.0%(即我放在银行做稳定的收益) = 12万/年
: 贷款 利息支出 800*1.7% = 13.6万/年
: 持有税金 房屋税地价税 2万/年
: 管理费 2000/月 = 2.4万/年
: 买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
: 买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
: 买房支出居然高于租房 且这尚未计算还本金
: 本金还越多 你的薪水投入房贷 未来每年能创造的收益越少 即买房机会成本就高
: 举例来说20年后我还了本金800万 现金转换为资产 你持有一间30年大楼2房的房产
: 但若保持800万现金 这20年甚至以后会持续会创造收益 且随时保有选择进场的权利
: 若从想当房东买房收租的角度
: 支出: = 18.5万
: 800万贷款的成本 = 12万
: 管理费 = 2.4万
: 持有税金 = 2万
: 买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
: 买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
: 收益 = 房租 30万
: 想买房当房东每年净赚11.5万,10年后净赚13.6万
: 800万贷款大概 你的房客大概60年可以赚到 不考虑涨房租(正) 空窗期(负) 利率(负)
: (是的 房客帮你缴房贷 久了就是你的)
: 若不买房当房东 300万自备款创造的收益成本 4.0% = 12万/年
: 虾米 居然差不多 但还可以保持流动性
: 不管是买房收租当房东 或是买房自助 都是非理性决策
: 大家可以用这样 调整变量(总价 利率 自备率 机会成本) 去试算
: 房价狂涨的时代一定是怎么买怎么赚 本金太大了 资产增值的幅度高
: 但房价持平 缓跌 甚至有升息迹象时 不只是考量贷款成本 还必须要考量机会成本
: 大楼尚且如此 我真的无法想像现在投入1000万买35年公寓的人的心态
: 1. 20年还完贷款后持有的资产为55年公寓
: 2. 若都不买房20年后持有的资产为1000万现金 且这20年持续创造收益
: 3. 尚不包含修缮费用 老公寓修缮费用惊人
5-10年内 大楼 北市36万 总价1100 请问在那 谢谢告知