※ 引述《Jose (交通部长˙荷西！)》之铭言：
: 小学生都会算加减乘除 但是变成应用题突然就很多人不会了
: 这个早上突然想到房地产的问题 以下为个人浅见 若有观念错误欢迎讨论指证
: 古老观念有土斯有财 房租养房贷 20年后就是免费得到房子
: 但完全忽略了自备款的机会成本这个项目 过去低利率时代很多人选择忽略
: 但这其实是改变决策的重要因素 (尤其是开始进入升息循环)
: 我以最近本身入住的的台北市北区5-10年内社区大楼来说
: "2房格局 权状30坪 成交大概1100万左右 平均36.6万 不含车位"
: 从想买房自助的角度分析:
: 当房客一年房租支出 = 2.5万(含管理费) x 12 = 30万
: 买房一年支出 = 31.1万
: 自备款300万 机会成本4.0%(即我放在银行做稳定的收益) = 12万/年
: 贷款 利息支出 800*1.7% = 13.6万/年
: 持有税金 房屋税地价税 2万/年
: 管理费 2000/月 = 2.4万/年
: 买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
: 买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
: 买房支出居然高于租房 且这尚未计算还本金
: 本金还越多 你的薪水投入房贷 未来每年能创造的收益越少 即买房机会成本就高
: 举例来说20年后我还了本金800万 现金转换为资产 你持有一间30年大楼2房的房产
: 但若保持800万现金 这20年甚至以后会持续会创造收益 且随时保有选择进场的权利
: 若从想当房东买房收租的角度
: 支出: = 18.5万
: 800万贷款的成本 = 12万
: 管理费 = 2.4万
: 持有税金 = 2万
: 买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
: 买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
: 收益 = 房租 30万
: 想买房当房东每年净赚11.5万,10年后净赚13.6万
: 800万贷款大概 你的房客大概60年可以赚到 不考虑涨房租(正) 空窗期(负) 利率(负)
: (是的 房客帮你缴房贷 久了就是你的)
: 若不买房当房东 300万自备款创造的收益成本 4.0% = 12万/年
: 虾米 居然差不多 但还可以保持流动性
: 不管是买房收租当房东 或是买房自助 都是非理性决策
: 大家可以用这样 调整变量(总价 利率 自备率 机会成本) 去试算
: 房价狂涨的时代一定是怎么买怎么赚 本金太大了 资产增值的幅度高
: 但房价持平 缓跌 甚至有升息迹象时 不只是考量贷款成本 还必须要考量机会成本
: 大楼尚且如此 我真的无法想像现在投入1000万买35年公寓的人的心态
: 1. 20年还完贷款后持有的资产为55年公寓
: 2. 若都不买房20年后持有的资产为1000万现金 且这20年持续创造收益
: 3. 尚不包含修缮费用 老公寓修缮费用惊人
真是有趣的一个课题。
那来假设双方都有1100万的情况下好了。
房东自备款300万+800万的4%获利。
但是需要支付800万的贷款1.7%
800万年盈余2.3%=18.4万
房客现金1100万。年投报4%=44万
支付房租30万/年
年结余14万
然后。房客的30万支付给谁？对。房东
基于房东需要维持房屋如管理费及您说的仲介费等等摊提费用。房东实领房租以25万计算
房客年结余14万
房东年结余18.4+25=43.4万？
以上为个人浅见。如有错误欢迎指证讨论。
对了。我是多多喔。

房东住公园？

对喔。因为出租的跟自己住的不是同一间。那扣除30万的确是差距不大。不过我应该还是会选择买房。年差距6千可是感觉出租赚的比较轻松那如果把买房这件事也看做投资的一部分。是否获利会大于用金钱本身去投资呢？我在2013年买过一间。2015年售出。大约两年半赚到一个自备款的金额。所以投报是40%吗？

多头格局，开杠杆什么商品赚个数十%都是很常见的

这样的投资法适用房子价值长期不变或上涨情况，当房子价值下跌时可能产生亏损

我个人是只投资房地产。对于股票基金期货等是完全不了解也没碰触。需要google的那种人。不像版上许多大能了解许多专有名词。只是想知道购买房子真的是如此错误的行为吗？

投客应该蛮爱H大的

我自己就算是投客吧。不过多半是买1000上下的房子。毕竟资产不够丰厚。不过看屋买屋很有趣呢。

没什么错不错，只是知道有其他选项，可以分散风险与有机率获得更高利润罢了

你可以试算如果20年后房子打7折或6折（个人看法是五折以下）两者的差异。

对啊。我也是看风险。因为如果股票公司倒了就亏光了。可是如果房子变凶宅或烧了我顶多赔自备款。约总价2成。可是我通常不会放到20年啦。没办法预测这么远。通常都是1-3年内售出。

台北哪里的房子20年后剩一半的？

像你觉得买房租人很轻松，有朋友就觉得很麻烦，会选其他商品，个人选择不同

告诉我，我一定不买

20年后的事情谁也不知道啊。天灾人祸的。所以我是物色8-9折市价的“好卖”房子。然后尽快以市价卖出。也是。我是真不觉得房客烦人。就是要卖的时候要麻烦他们开门一下有点不好意思。

不同风险承受度，怕赔光就避开选单一公司，建立自己的portfolio,或是选合适的etf,都是建立不同的风险投资组合

分租套房最烦人，其他还好，有钱赚啊

我真的看不懂那些专有名词啦XD

其实盈亏自负，高兴就好！看来H大的回文还是觉得是投客的最爱

买房子要研究，买其他商品也要研究，怕赔光更要研究

看懂也没什么，专注H大的专长吧

投客的最爱是指什么啊？

他指H大是投客出货对像吧

是啊。当初买第一间之前。可是花了不少功夫去学习呢

在善长的领域战斗就好了，H大松山区的房子买得起的没几个

我上一间买的是前屋主住35年的。不过我通常不太计较屋主背景啦。主要还是价格跟房屋本身。产权之类的银行会把关。因为他们要贷款给你。比你还怕。不是松山的啦。好像南港松山信义区的房子都是松山地政那边发的

35年的屋子已多数是土地价值，20年后还是土地价值，很稳啦

建立投资组合就不会GG吗 哈哈哈 大盘现在9800 还有股票没涨回08年股价欸 更不要说基金绩效差还好意思收小费的 一堆菜篮族的钱就是这样被理财"专家"骗去囉

H大又买在行情下，不担心，対吧

35年那间已经卖掉了啦。就是三年前赚一个自备款那间

但只要买房在精华区 要跌本来就难 真跌了 再怎样都会回来 这是亘古不变的道理

105年买的还未出售。所以请恕我先保密啦

建立投资组合可能gg买房可能gg走在路上也可能gg,没有什么东西风险是零的，风险为零，表示根本没利润

2013买还能赚，很屌了，刚卖我屋子的投客2011预售屋，认赔8－1千万

玩股票的人真的很厉害。变动好大。房子价格的反应速度比较慢。我比较能慢慢思考决定

股票太多黑暗面了，留在股板讨论就好了

自住买房 除非战乱 不然GG的机会是零 买房买到GG的是杠杆开太大 但是不懂得控制风险的人投资终究会GG 和投资标的无关

预售屋认赔800-1000啊。通常预售屋是1-2成的款项。你能买5000万到一亿的房子真是厉害呢

有人爱快有人爱慢，也是有人喜欢那种牛皮股慢慢玩的

他2013成屋，高价时舍不得卖他认赔2x％啦

喔喔。那应该是预售屋交屋了。之前我也买过一次预售屋。但是没看到房子真的不踏实。后来发现盖的过程有瑕疵就解约了。当时谈判后只小赔16万呢

买3000左右而已

也是很厉害了。2000以上的我就不碰了。因为配合的银行分行。2000以上要送总行。2000一下不用审核我可以直接贷款8成。台北市限定啦

听起来很厉害呀，那位投客就是成屋后套在里面，盖时就能找到瑕疵我这间自住用的，包租的我都买桃园，跟H大比差远了

没。要是买来要出租我应该也不会选台北市。虽然需求量大空窗期少。出租速度也快。但是其实投报还是比较差。只是卖出速度也比较快

台北现在卖得快也难，要卖在买方出价，H大的快是指几天？

房东800万4%的获利哪来的，难道是房租利息吗，如果是那后面房客的30万租金为何又算一次，再来300万的定存利息损失怎么不算

当然不会是用天算的啦。要看看同样条件的房子其他户卖的价格。如果有屋主是要卖比较低的。我就会等他卖掉再拿出来不是房租利息啦。是假设两边都有1100万。房东用300头期款买。还有800可以投资

最近去化的挺慢的，有时候新拿出来的还比较快

是我看错，抱歉

对啊。所以当初买的时候功课就挺重要。有些社区卖的少的我就会特别注意。常出售的有些社区我就不考虑不会啦。应该是我写的不够清楚

但房客跟房东一样都不需要住屋支出，这样讨论才有根据，不然我也可以说老爸无息借我一亿放银行存定存，在买个豪宅给我住，买车给我开，供我三餐，这样我的投报也比一堆人高

我原本的想法是在比较两人都有1100万的前提下。买屋跟当房客的区别啦。如果房客不支付租金。这个应该就不成立了。不过之前有人提醒应该加上房东的居住成本

有个小问题，北市11m要租到25k应该有难度？

我有买过一间930的。可以租2.4万。不过是公寓

北市老公寓投报目前约在2.5％，给W大参考

借串问个小问题，聚会的时候有听过在中南部买房成交价有市价砍掉3.4成的，真的有吗

你数学老师一定常常请假

通常低于市价太多的都会有问题。把你自己代入屋主角度。你会用这种价格卖还是宁可等法拍？法拍现在获利也越来越少。甚至有的都成交到市价的8-9折了有可能是开价砍3-4成是哪些地方有算错啊？麻烦告知一下。我去做个修正。好像可以编辑文章？有次数限制吗？

1100万台北的鸟居根本租不到一个月2.5万，本来就是投报率太低才显台北房价高

公寓的三房两厅可以喔。话说这是观念问题跟数学无关啦XD

台北市你1100买的到三房？有这种物件地点也不能租到2.5

你应该还没有家室吧？这样负担比较没有这么重。台北市2.4万三房的租金是偏低的喔。

房东用杠杆，房客为何不用?借个800 利息2% 获利4%谁不会?

因为没有担保品啊。银行借钱给你是因为你有房屋这个担保品所以才有1.7%的利息。不过现在1.7的也不好找就是了

https://www.ptt.cc/bbs/Rent_apart/M.1490718486.A.481.html租屋版24000/月，1100万买的到？

如果你也对房地产投资有兴趣。可以试着学习使用内政部的实价登录网页喔。把地点输入。看看周遭行情就知道啦

d大您的2.5%应该是有大整理过的屋况？不然我知道最高点20m上下的老公寓租金是在20k上下

房东为了收一年25万租金，睡公园辛苦了

我还没到睡公园的地步啦XD。不过我还是单身。所以居住环境就没特别讲究。租个小套房就好。是也还挺省的

快买

2.5%如果不算隔成套房那种投报特别高的。正常三房公寓我在文山。东湖。万华。北投。南港。都有看过类似条件的而且38坪的公寓隔成三房有点太浪费了。正常我会买22-25坪上下的三房公寓。因为总价高低的关系。同样是三房。25坪1100万。一坪44万的公寓。会比35坪1400万。一坪40万的公寓好卖喔

小整理，附家具，2万5，总价1200万，25坪，港墘这3/2/1格局，这不好赚啦，桃园V大的340租1万5才爽V大那间还是大楼24年3/2/2，芸文附近H大辛苦了，您这么客气分享，但风向不对，多担待

就是闲聊而已啦。在PTT别的版也学了挺多东西。只是自己懂的比较少。没有太多东西能分享。只有房地产这块自己稍有心得

1100万买到的房租一年大概20万吧 偷加倍喔然后你的假设是新房住成旧房但是房价持续井喷，老房不跌价

我是拿上一篇的设定来做假设啦。还是你方便设定一下目前租屋的地点跟租金我来重新计算一次等等。我们不是只在计算买房跟拿钱去投资吗？难道你的数学老师也常请假吗？XDD

请问房东住哪? 你比较的基准跟本不一样 废话有差异

大家不要吵...基本上只要20年后房价跌房东就亏，涨就赢，就这么简单，大家连假快乐

结果战来战去还是在比房价预测能力 XD

一千万的保险一年都能拿30万了....还不会有税与租客烦恼，不过3%的已经在三年前停卖了保证4%绝不赔的也是有啦，不过已经停卖了XD

我也发现房东睡公园XD 难怪差这么多

本来就是在比房价预测能力, 还包装这么多租金20万去算就是24万对33.4万 看你觉得房子会不会一年跌10万 End