小学生都会算加减乘除 但是变成应用题突然就很多人不会了
这个早上突然想到房地产的问题 以下为个人浅见 若有观念错误欢迎讨论指证
古老观念有土斯有财 房租养房贷 20年后就是免费得到房子
但完全忽略了自备款的机会成本这个项目 过去低利率时代很多人选择忽略
但这其实是改变决策的重要因素 (尤其是开始进入升息循环)
我以最近本身入住的的台北市北区5-10年内社区大楼来说
"2房格局 权状30坪 成交大概1100万左右 平均36.6万 不含车位"
从想买房自助的角度分析:
当房客一年房租支出 = 2.5万(含管理费) x 12 = 30万
买房一年支出 = 31.1万
自备款300万 机会成本4.0%(即我放在银行做稳定的收益) = 12万/年
贷款 利息支出 800*1.7% = 13.6万/年
持有税金 房屋税地价税 2万/年
管理费 2000/月 = 2.4万/年
买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
买房支出居然高于租房 且这尚未计算还本金
本金还越多 你的薪水投入房贷 未来每年能创造的收益越少 即买房机会成本就高
举例来说20年后我还了本金800万 现金转换为资产 你持有一间30年大楼2房的房产
但若保持800万现金 这20年甚至以后会持续会创造收益 且随时保有选择进场的权利
若从想当房东买房收租的角度
支出: = 18.5万
800万贷款的成本 = 12万
管理费 = 2.4万
持有税金 = 2万
买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
收益 = 房租 30万
想买房当房东每年净赚11.5万,10年后净赚13.6万
800万贷款大概 你的房客大概60年可以赚到 不考虑涨房租(正) 空窗期(负) 利率(负)
(是的 房客帮你缴房贷 久了就是你的)
若不买房当房东 300万自备款创造的收益成本 4.0% = 12万/年
虾米 居然差不多 但还可以保持流动性
不管是买房收租当房东 或是买房自助 都是非理性决策
大家可以用这样 调整变量(总价 利率 自备率 机会成本) 去试算
房价狂涨的时代一定是怎么买怎么赚 本金太大了 资产增值的幅度高
但房价持平 缓跌 甚至有升息迹象时 不只是考量贷款成本 还必须要考量机会成本
大楼尚且如此 我真的无法想像现在投入1000万买35年公寓的人的心态
1. 20年还完贷款后持有的资产为55年公寓
2. 若都不买房20年后持有的资产为1000万现金 且这20年持续创造收益
3. 尚不包含修缮费用 老公寓修缮费用惊人

年4%收益的商品是什么

问题是 你只要中间投资赔一次 就掰了

蛮多的吧 光是银行IG等级的债券特别股基金FX甚至台湾50会赔一次就掰了的投资标的 年收益会只有4%吗 我已经抓很保守

就是数学不好才会被套 写再多套套也不会懂

光是很多"保险"的商品就3%起跳了

麻烦如果有保证20年每年投资报酬率维持4%的金融商品，一定要告诉我

4%明明不难...稍微有脑一点的投资都可超过这水准

譬如？

然后就都更了 ...

买房支出还要加头期机会成本，不过如果房价涨就不止800万了，大部分的人还是赚价差

买个老公寓 拼都更翻身 最夯投资

那是台北啊 中南又不一样了

北市老公寓会贵是因为有都更的机会利益 不然外县市有吗?中南部35年老公寓要 1000 万 !??

买不起就用租 就这么简单租房要搬哪就搬哪

买台北老公寓 我觉得有点像买土地

一堆特别股都有四趴 有很难找吗

没钱才会算这么细等赚到钱再回来看房阿

要等到开发（都更）的时候一次回收比较适合生活无缺者的部分资产配置

我投资都20%起跳 赚的轻松还房贷啊 有房投资也赚双赢

要论CP值月租10万就能住上亿房那才是划算

而不是求取固定投资报酬率的好选择

zhi得到他了 谁说有房的不能投资 XD

台股快万点20%不难也不唬烂啊 分散投资 鸡蛋不放同一蓝那种固定收益 像利息 股息我反而没很爱 税起跳20% 很干

基本上,我看到 90% 以上所谓"有脑的投资"两三年后过去问,差不多都是 -5% 以上起跳!同七楼推文,有"保证"20年年投报4%的,请务必告诉我我这边很多金主大批游资苦无资金停泊处~

终身还本型 2000万月领5万

投资没那么简单 不然银行干麻拒绝大额存款呢给人1%不到的利息 自己拿去投资4%岂不愉快

3%收益 是保险基本

特别股保证6年还是7年而已 股价也会涨跌

投资哪有保证的 第一天来吗? 就像买房收租哪有保证房客的

真有4%银行还放贷1.6%房贷简直可怜没赚头

买房哪有一定涨的? 至于很多再找4%的... 只能说 加油 好吗

大额低利息是叫你别乱提现

保证4% 精打细算的银行干嘛还放1.多%的贷款 直接去赚4%就好

详细规划推

银行也想啊，去问金管会

既然大家都不是半仙就不用计算了不准啦XD

而且还有通膨的问题

银行有限制，所以才要开人寿和证卷所

金管会当然也是要控制银行的风险 不然稳赚不给银行赚找他们麻烦吗

算了不谈4% 这边谈的是试算方式 可以随个人功力调整变量到2%有点走钟了 不过不提还不知道原来很多人连4%都赚得很辛苦

银行赚钱是赚短期信贷和汇差

常常在房版会看到有人讲其他投资多好赚感觉蛮奇妙的如果欧洲旅游版有人问你们怎么不去日本玩 日本多好玩一样

4%稳定的收益有的话请分享一下。

在欧洲旅游版不讨论日本 因为那是欧洲旅游版 不是因为不知道有日本

怪老子网站上可算买或租房差异 https://goo.gl/ikjyKq以报酬率来讲, 4%在PTT股神来说小意思..通常都是20%起跳

这样一算20十年下来有巨大的差异, 自己算看看

同意Castal 所以我文章没有想谈其他投资的手段 只涵盖资金有成本这件事 就像贷款有成本一样 闲置资金一样会有收益 讨论到4%怎么赚的其实是楼歪了 4%是我根据个人能力抓的长期稳定报酬 每个人可以根据个人能力试算 有人是20%有人是2% 不用嘘

台北北区 哪里有你举例的房子？

我知道我估房价算便宜了(笑) 所以实际试算买房成本会更大

有一些价值是无形的 譬如你住的房子是自有的还是租的身分证地址是台北市某某区某某路

银行借钱给你不到2% 但他成本只有十分之一自备款 所以投资报酬率20% 当然可以借还有抵押品

怎样组合资产只能说各有考量

保证本金不赔，且4%孳息的，目前好像还没看到。

几年前有美金3.75的保险 有亲人买50万美 放长线是还ok啦 不过买房现在大概2倍

财务自由 却需要租屋是真的自由吗

讲了一堆没根没据的东西，你就直接表面你是空军然后呛一句现在买房都傻盘不就好了，说太多反而被看破素质

很赞成租房 很划算

100万的本金、1000万本金、5000万的本金 每年要求5%投报率的难度各有不同

现金在手，到哪都是有尊严的

哪里有一堆没根没据的东西? 谈的是一套个人的观念跟试算 如果就卡在4% 变量不就是根据个人条件来调整的 所以试算观念哪里没根没据 直接出来讨论? 对啊 我觉得现在买房就是非理性决策 除非有情感因素就像castal提到的 我被看破什么素质了?我谈的是以 有and只有 自备款300万的试算方式

年收4%保本的，麻烦通知一下

如果300万自备 年报酬4% 获利12万 但房租 吃掉30万 =-18万

空空的都好会算 输~~惨~~惹~~空空都投资专家 应该都是有产阶级了吧

自备300万 买1500万的房子 房价跌1% 赔15万 省房租 后者赢但你也可以说房价不可能只赔1%或没有上涨可能就是了

4%叫稳定收益??? 哪一家有这种，那高风险收益不就10%以上??

有保本年收4%的，就买房之后贷出来压，杠杆开满

新旧车&新旧房的养护成本，有差，但差不了多少

只要利率低于 3%的都贷出来，压好压满

要当多多空空都好，好歹计算也务实一点，长期3%都很困难了

唉，请师爷翻译一下什么是根据好了，你就告诉我哪里有4%保本，不要说国外跟什么股票哦，要说那个扯不完，还有你把买房的钱拿去投资请问你住哪？？我是空军，但你这样我实在....

房子交易成本比投资高"多"了

症结在4%的人谈不下去了 你是2%就是2%吧 另外文章也有提到

讲美金 结果美国房市海啸过后涨了两倍以上了 XD

房价波动才是关键 本金涨跌差太大了 但现在是持平或缓跌的

其实房子也是不保本的 真的保本只有政府保障的存款 哈不过政府好像也会倒 ><

时代 所以才是今天的文章 每个讨论都有时空背景条件多讲无益 说一堆没根据最后还不是卡在4% 那你2% 这样OK??

有能力赚4% 选这个也不错 不过大部份民众没这种能力

买房的钱拿去投资我住哪? 我不是有算房租吗 整篇都没在看

保证4%看了就知道在嘴泡 等等他会加一堆但书

之前有个买红海不买房 我还真的跟她买红海 也真的赚了要说几%就把标的说出来 赌酸酸的嘴 不然你跟记者差在哪我也会说 我家还在涨 你加油好吗

买在台北就是错阿 租便宜

支持租房！

4%也是要研究的，干嘛无偿告诉别人，我自己就知道一堆特别股跟债券可以

特别股跟债券最近波动很大 升息循环时很差的选择

钱在手 有人看到机会有人看到风险

不用跟我讲啊 因为你只能嘴啊 人家大方说红海20%勒

台股有5%+的很多，只是你要有胆买，没胆的还是继续定存

你究得出来4%零风险好厉害 银行都研究不出来XD研

买房子就0%风险吗？ 好奇

端看自身能力,有能力赚高报酬,把头款拿去投资比较有优势

有什么东西是0%风险的???

问题就是会有风险啊 要考虑进去

银行不行,我们个人就不行有4%报酬?不要画地自限

零风险哦？拜托告诉我，真的跪求了

观念跟我一模一样~~算的也差不多~~只是多数人不懂~~

原来是那个哦？？干我当真了

没说不行 但广告都告诉你投资有风险 债券都可能做白工了长期结果论来看 房产还是最稳的投资标的

买自己懂的 风险最小

哇 能掌握只有少数人才懂的理财观念 那楼楼上和原po应该是台湾前10%的人吧

现在比较稳当的还是换美金存利变储蓄险不过之前换的 大概都汇损了

这版不都这样 投资超强 一千万房也不就几年就回本 而且

那些推文懂的id，很多都是投资赚很大的的高手，别在以管窥天讲自己不懂的领域吧

有些投资投报高风险较高 有些投资投报低风险低

古板都有对账单堵嘴 房版也可以堵啊 不要在嘴了 快

而且没人说一定在这升息循环买特别股跟债券，每个时间点有合适的产品，房产也是有合适的时机投资买点

台北市10内房子一坪37万,社子?

想获得超额利润，就要自己努力做功课，各种商品领域都要知道，不然不懂就是定存而已

房子也有可能会增值啊

投资伸手牌很简单 买房就懂多看几间 真奇怪

没都更 = gg

拜托，银行也有在投资，只是不能全投资，因为有风险就不能全押，还有法规限制，跟提存准备金的问题像寿险业投资了一堆房地产跟债券这应该是常识

真正懂的人 不会在美国升息两次了 还在讲债券跟特别股

可惜了，整篇文都被4%模糊焦点

我是觉得要写这样的分析 就把自己投资有4%前提写好像记着一样一问哪个商品4% 开始跳真 你要自己做功课啥的那你写400%也可以啊 最后加个自己做功课我也可以说今年台股随便买随便赚 干嘛上班 傻了吗因为4%比较没那么唬烂=套用所有人 比说青浦会涨还烂

分析买房策略本身假设就有问题 只能买台北腻？

我讲不代表现在要买，懂，？知道有这种商品就表示现在要买吗，嫩嫩

你可以说如果投资有4%以上 哪租比买好 那也没人会靠妖

我至少了解市面上80%以上的商品，随便举几个例子就表示现在是适合买点喔XD

不懂就不用装懂 说出来让人笑而已

我在二月初就写了美国三月一定会升息的分析报告，升息这种事当然都会考虑进去只会嘴是没用的，不用激将法说给你名牌懂

在2月初说3月升息 这水准拿来说嘴 哈懂80%以上金融商品 结果拿特别股与债券出来举例 强

可怜，你去查查二月初，那时候升息机率是多少再来说好吗

你自己在嘴80% 又说不出来 哎 这水准....不为难你啦 反正你也说不出来 不是吗

PTT大师

不用吵了，我作结论，有4%不难找，但风险比定存高，

要不然讲cdo，外汇掉期互换，trf，一般人是会懂吗，XD,当然是举比较常见的

所以不敢的就继续定存，讲一下租房，也许是赚到4%

我当然讲的出来，但是为什么要说给你，我出报告是要收钱的

我嘴砲不用钱 分享给各位

能年年稳赚4%或20%小学生也知道先不要买房，还轮得到你教。只是大家不知道要如何稳赚4%，20%的投资报酬率。当然要请你开释。

总统没请你当国策顾问来解救苍生 4%可以帮很多人...

.....我也是耶，这样谁都是啊，哈哈

美国会升息不是菜市场阿嬷就会说的吗

贷款30年 2%=30*2/2=30% 现赔30% ，如果房价没每年涨1%就是赔

很简单 把你的房子拿去抵押 贷款去赚4%

对不起，我投资的年化报酬率是36500%

然后你就会知道为什么现在银行利息只有1.X%了

https://goo.gl/helVMV 给连升息机率表都不懂的人，看看二月初升息机率是多少，30%都不到，不懂这些资讯的根本不知道这些资料用处多大

结果升息两次 跟PTT版友分享债券跟特别股

出报告跟实战两码子事 看过大卖空吗 不要以为只有你财经背景 懂又如何 阿土伯不用跟你一样懂也能纵横股海 学院派不用得意啦

滑坡理论 赚的到4%也不需要卖房子把杠杆开到最大

阿土伯不会算卖空，秃鹰会

以前买房赚是开杠杆+人口红利 现在开杠杆??讲个电影有事吗 看了电影就啥都学会了吗= =

大卖空的不就是有深厚统计基础才发现问题的吗XDDDDD

就像谁知道到房价10年会翻倍，不然杠杆全开

分享就一定要买？这么多人分享青埔，怎么没看见那边住满人？

板上好多神人，嘴炮要收钱的难道是相声演员？？

利空出尽，以达远超越预期高点

而且我不是财经背景，我是三类的，那些东西都我自学而已

提电影固然很好 但先看懂是不是比较好囉

喔 大家都看过那很好啊 所以你知道wallstreet 有多少会写报告的投资专家吧

说嘴炮 质疑人家专业 悲哀... 律师也属于你说的嘴炮哦

人算利润算报酬率算投资，算不了菜市场大妈的疯狂跟单

20年前疯炒股 20年后疯炒房而已

有没有心学新东西，就注定了获得超额利润的机率高低

当年连动债市场已疯狂下，有几人买雷曼只赚没赔到030/

不过再讲下去已经离题了，原po说的对，这边是房板，说那么多其他投资商品干吗有需要可以去查我在外汇板写的简单白银分析，有跟到的人都赚一笔了

那跟你买特别股跟债券的可能赚不了钱了

我根本没买啊，因为升息循环还不到买这个的时间，这你不是懂吗我有哪句或是推荐人去买？我只说了我自己“知道”反正多知道点投资选择不是坏事，我也从房板学了不少，争论这些蜗牛角上的事真蠢，各自进步吧从头到尾根本没叫人买什么鬼商品，不用在那边扣帽

保证4%，那银行干嘛贷我1.7%?好棒棒

因为用键盘打字不用证明

长期4%很简单...

长期看来 我们都死了

建议房版的朋友可以到股版多看看...

讲的好像股板每个都phcebus一样 事实上这种人少之又少

看一堆毕业文? 现在台股不是不能买 只是好标的都超过安全进场点了 只能做小波段这半年股市不错 又在吹存股风 实在厂厂

银行资金那么庞大 操作起来跟一般散户难度完全不同阿

不过如果能和抄底王一样强 也不用写报告了啦 不知道抄底王抄不抄白银 XD

没有要跟phcebus一样,但原po的目标报酬用心就可以达到毕业文一定要看唷,这都是血泪换来的经验

没有保证4%，但长期平均4%还不少。 买ETF长期报酬就有。或者去买 富邦跟国泰发行的特别股，七年期每年4%左右.

楼上漏了CHT 也是超过5% 没被大家说是因为120那波套死很多人 我90买就真的赚爽爽 0050也是买5十几之前大家神预测美元升息 狂买美元 结果息是升了 但也毕业当然我帮他们解套 因为他们都买错时机麻 没做功课 结案

买台哥大也不错～～

像我股票把钱赔光比较好？

为什么都要打完一句话，后面加个(笑）

代表他在笑啊 跟XD一样

啊就拿房贷出来买你的投资标的啊 房贷不到2% 你说稳4%如果房子不涨不跌 买房不就稳赚2%了吗 还不用租金 大赢20年后 租金是持续在吃你的本 人家破房子? 就继续住喽

我刚刚搞懂原po的意思，那只是假设啦！4/1不用那么认真啦！

少子化如果租不出去更惨买房还有可能天灾受损

拿买房的钱投资 这想法竟让房版骚动一下报酬率可能高 但风险要自己控管房子跌了还能遮风避雨 股票连壁纸都贴不了

哪里有稳定四%？能说一下吗

推 原po想法与自己不谋而合 保持资金的运用弹性另外4%只是个概念 如果不急迫用钱 放长期来看每年4%获利善用投资理财工具不会难达成.

连4%的投资标的都找不到...买房也只是当肥羊

你没考虑到会这样思考的人有多少？

推文就看的出哪些人有4%哪些人没有4% 嘘

投资绝对没有长久稳定4%但是比4%多的，真的很多不过投资本来就有赚有赔，没有稳赚的房子也没有稳赚的 房价跌了 地震垮了 隔壁火烧过来?不要一看到4%就高潮

获利4%到处有 但那个是长期稳定4%？

ETF(台湾50)长期年化报酬率绝对超过4%. 请自行google然后 我不拿中华电当例子，是因为中华电毕竟是一间公司.只要是公司难保不会有什么意外而倒闭，但ETF就没这困扰.

今天0050 74 好了 我开始来来算4% 看我是不是被打脸

请参考平成大萧条 台湾若走上这条路 任何金融商品都无用

可以啊 看你要算多久. 0050从上市迄今十几年了几%自己查

2013 0050买56投报51% 2014买投报21% 2017 74看能有多少14年后就没再买过0050 74算是0050历史最高点

不要一直讲"n年前如果买" 阿就没买啊 你有种现在去买0050啊 买啊

上一次高点是英九万点行情印象是71

既然长期年化报酬率，就别只看120的中华电 跟 70元的0050.

这就看2014年房价迄今，然后说台湾买房只会跌不会涨一样.

你今天说当然以今天价啊 不然你的意思是说等跌再买吗

所以你会把头期款丢进0050现价? 确定? @@

不是要年化报酬率超过4%. 那就长期定期定额买

定期定额实在是害人不浅.... 射飞镖的概念

原来定期定额买是在害人。 真的是受教了。

看你怎么想囉 我个人认为定额是投资纪律无妨 但如果坚守定期就.... 呵呵

保证4%的投资烦请通知小弟，感恩

都来房版了 当然是投资青埔囉~~ 有开车王背书

0056就有4%了 不敢买就继续抱定存吧xd

其实这边讨论机会成本 另一边讨论安全感都是 感觉 潜力 之类的东西吧

4%这么多人觉得容易 不去贷个一百几十亿赚4%退休 我不

讲话真的要经过大脑 不是大企业银行会借你个几百亿?

大脑拿来想一下吧 随便一两千万贷不到吗 这么会挑语病

贷款的利率 ....

以前放高利贷给建商的年利率 24%，以建物跟土地抵押版主可能就是放高利贷的是说...可以赚这么多的人...没人在租房的啦一年赚好几%，租房一年只省一两万没意思

平均4%代表你还是有赚有赔，你只要最后一次赔那就GG,保证4%我想这世界真的就没鲁蛇了

跟一堆只会定存的讲0050,0056不是对牛弹琴?

现在就有一笔钱会投进万点5056吗如果不会还不是放银行

都说是愚人节了，原po现在在科科了啦xd

为何要通知没做功课的人有稳稳4%?颗颗

练的抖抖在哪？

一堆人都说年年4%不难... 麻烦讲的人先PO个对帐单来看... 不用二十年 有人放超过二百万超过十年的年年4%再来豪小不然光讲标的 台GG 台湾50 谁都嘛会讲

大陆类定存风险小，目前利率较低4.55%左右

4%非常难 (以现在来说) 早年台湾利率破10% 那已经是过去这十年年年有4%，可以出书了

可惜的是板上出书的没有... 说书的倒是一堆

Po帐单啊？嘴跟键盘人人都有 颗颗

这篇出现投资大神们 应该屌打台湾所有投顾公司

年化4%能屌打？你太看不起他们了。

其实看操作部位大小啦, 金额大到某个程度后投资效益会很低给你操作500万跟操作50亿是不同玩法的除非知道很多门路, 不然搞不好20%收益但是只能投3000元房地产的优势是, 可以"塞大额资金"然后凹单N年胜率略高

只看钱，可能吧，但租跟持有住起来的感觉是完全不同房子不是一个单纯的投资型产品

这感觉在南部还可负担 北部这感觉不会太贵吗？

少算了CPI年增率摊提年限也有点怪怪的4%这件事就算了....先当作20年都有4%....