先说我基本是看空,
这是朋友传的连结内容,说他之前对中国房价走势预测准确,
大家怎么想,他讲的内容,推论及数据...有无问题.
1
问：任总你好，我在北京工作，现无购房资格，想在燕郊买，燕郊均
价2万左右，你看好燕郊的开发吗？
答：任何一个城市都可能有溢出效应，这种溢出效应就会使周边的地
区在核心城市开发的过程中受益。
2
问：最近很多一线房企大举向三四线城市开发，比如恒大，碧桂园，
您对未来几年三线城市房价走势怎么看？
答：统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移，而不是向三
四线城市开发。
3
问：任总，中国目前房价看似没有所谓的拐点，您认为房价会降？还
是房价增速减缓，等待人民收入水准提高？
答：房价下降的可能姓不大，我没看到哪个国家的房价是下降的。日
本是特殊情况，一个是城市化率接近90%，一个是老龄化程度在超长
的经营，另外一个已有的住房情况在改善，当改善过后再想提高，与
经济的增长不相适应，只有日本这种特例，但很少出现，中国还很远
很远。
4
问：任总，您觉得除了北上广深杭，还有哪些城市的房地产值得投资
？
答：优先的还是北京。
5
问：任总，北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？
会不会被套住？
答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，
贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，
他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房
子，升值的潜力会更大，空间会更多。
6
问：任总，请问中原地区的二线城市，比如郑州的房价还会涨价吗？
答：当郑州越来越快的会成为米字形的高铁的交通枢纽的时候，房价
是一个上涨的过程。
7
问：您觉得中国的房价什么时候会下降？临界点在哪儿？
答：我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还
年轻，但至少我在世的这段时间不会出现。
8
问：我年龄27，家里有房，武汉上班二环房价18000元，是否值得买
一套，我认为武汉房价还会上涨，您怎么看？
答：从总体上所有城市相比之下，武汉还属于价格的洼地，房价从未
来的情况看，上涨的可能姓大于其他情况，所以武汉还没有达到一个
中心城市的规模和效果。
9
问：任总，自己攒了一点小钱，刚够在三线城市买房，要把所有钱用
在房子上吗？我该怎么合理用这笔钱，谢谢。
答：如果有余钱，放在银行不如去买房子，但买哪里的房子是你自己
决定的，一定要买一个有潜力和开发余地的地方的房子，至于是一线
二线三线，只要不是你自己居住，在哪里买无所谓。哪里的收益最高
就去哪里买房子。
10
问：任总，我是做餐饮的，感觉很多地方的商铺租金虚高，如果生意
不是特别好，根本赚不到钱，您怎么看这种现象？
答：在印度的贫民窟里面，租金最高的是餐饮，比如他们叫面包房，
类似于做面包之类的产品的地方，他们的租金也是最高，民以食为天
。所以关键是你的餐饮是不是够好，如果你的餐饮够好，租金的价格
不是问题。如果你的餐饮本身的情况不够好，低租金不一定能解决问
题。
11
问：你的“房价永恒上涨论”怎么理解？
答：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只
有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市
的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程
中，多数城市还是上涨的。
12
问：突然回答这么多犀利的问题，明天媒体会不会炸？
答：这个问题我没法回答你，只能由你们来决定了。
13
问：想请您以一个过来人的身份对现在的年轻人提几条衷心的建议，
好让这些人少走弯路，早一些成熟。
答：书看得多了就会少走弯路，通过他人的经验中获取自己应该获得
的知识。重要的是认知论上，要有独立思考的能力，当你能独立思考
的时候就不会随波逐流，就会少走弯路。
14
问：假如房产产权70年这个政策不变，同一个人花几百万在大城市买
房的生活质量肯定不如租房好，说的对吗？
答：《物权法》上说房产权到期后自动续期，这已经定在中国的法律
中了。所以70年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有
其他的用途，还是买房子好，不管是几百万还是几千万，也许买房有
更多的升值空间。
15
问：任总，给我们简单介绍一下美国的房地产是什么样子的？
答：这大约要用很长的一个时间才能讲情况。最简单的说，美国的房
地产是以二手房交易为主，而中国的房地产由一手房转为二手房转移
大概需要很长的一段时间，也许8年、10年以后。真正转入以二手房
为主的市场，和现在以一手房为主的市场是完全不同的一个概念。
16
问：什么情况下北京房价会下降。北京比纽约高合理吗？
答：北京是个权利中心的城市，纽约是市场化的城市，二者没有可比
姓。不改变中国##决定一切，##决定一切，决定经济的情况，北京房
价应该比纽约更高，从目前的情况看，北京应该会增加到3000万人口
，这种需求依然在继续，但纽约绝不会因此增加更多的人口。纽约现
有的房价高的大概10万美金/平米，一般的也要3-4万美金/平米。北
京现在和纽约的差距还很大。
17
问：任总你认为未来10年中国是否会发送类似美国次贷危机的情形？
答：中国不会发生类似美国的次贷危机，因为中国有巨大的首付。中
国在个人住房市场的杠杆率是非常低的。美国仅仅3亿多人口，但个
人住房信贷达到13万亿美元，几乎仅次于GDP总量,而中国只有GDP的1
/5。而中国恰恰是个人住房的杠杆率太低了，才不会出现类似于美国
的次贷危机。
18
问：强哥，您觉得，年轻人在买房和创业之间应该如何选择。
答：年轻人为什么总要把工作和生活对立起来呢？创业或许不需要自
己的钱，但生活要靠自己的钱。如果你只有一笔资金，又想创业又想
买房，你可以买房当办公室，这样就不需要租办公室了。所以买房和
创业之间不是一种绝对的对立情况。如果你的创业有更好的一种投资
需求，就会有投资者为你提供资金。或者说你根本就不是在创业，你
是在就业。
19
问：几年前，你说中国的房子就是炸掉也不会降价，当时很多人骂你
，现在过去几年了，你还有什么要表达的？
答：我没说过你说的那种话，我说的是炸掉的是那些过多的库存，而
有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂
房，而工业加工已经成为淘汰的项目，不炸掉工业厂房，你还会住在
那种地方吗？炸掉是为了改造，改变他的用途。也许你理解错了，或
者说你被传言欺骗了。
20
问：任总，您觉得北京学区房近5年会开发成什么样子，您更看好北
京哪个位置的学区房呢？谢谢你，盼复。
答：北京的问题是2000多所中国小几乎减少一半，仅西城区就缩减了
一半的学校，曾经一段时期，计划生育导致生源不足而减少了教育分
配，因此才有了学区房的概念。这种学区房从目前来看，最优秀的集
中在几个区域，比如西城、海淀、东城，而南城几乎看不到学区房的
需求，他们没有特别优秀的，或者说很少有几个优秀的学校。未来的
开发主要是普及化为主的一种教育方式。
21
问：您认为中国有可能进入租房时代吗？一个二十岁的有生之年能见
到吗？
答：中国要想进入租房的时代，至少国家或者个人能提供用于出租的
房屋。比如在德国，有合作社的方式来进行租赁的，而这些租赁房屋
属于政府的大概17%，而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买
第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租赁，而政府本身又很难
满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障，目
前我们没有出台相关的更好的制度。
22
问：年轻人，买房还是租房？
答：无论年轻人还是老年人，都需要有一个正确的看法。租，最后是
没有实物存在的！买，这个东西是你的，他除了居住功能外，还有个
自然升值的功能。从全世界的角度看，这种自然升值，在人口密集和
聚集的区域，是有保障的。
23
问：任总，对于年轻人来说，你建议租房还是贷款买房？未来十年房
价会有怎么样的变化？
答：无论是年轻人还是成年人，只要是有经济支付能力的人来说，都
应该买房子。买房子，至少他的资产价值还在；而租房子，所有的付
出未来都会一无所有。
24
美国正在收缩货币政策，中国也有这个迹象，加上经济L型新常态，
这会不会导致日本那样的崩盘？答：我不认为中国的经济会出现类似
于日本那样的崩盘，我也不认为是L型，也许是一个继续下降的斜坡
，并没有到在某一个程度达到稳定的情况，只是下滑的速度会减慢，
但距离崩盘还有很远很远。
25
问：近期北京通州的房价会不会大幅度增长？
答：当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因
为调控政策的出台在短期内受到遏制。而长期内供需关系就会恶化，
因此，一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政
策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、
限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是
可无效甚至失败的。
26
问：大炮最近的生活状态是怎样的？每天都干些啥？
答：我的生活很好，每天可以读很多的书，虽然有些活动，上级不让
我们参加，但我们从事一些公益的事情的时候，他们还是会批准的。
重要的是自己的心态，我可以看很多的书，我可以和很多朋友哈拉，
我也可以听到很多批评的声音。如果一个人的心态，始终保持着良好
的状态下的时候，你的生活状态就会非常好的。尽管你的生活可能在
物质上并不缺少什么，但如果缺少精神上的追求或者没有一个努力的
方向，也许你仍然会感到茫然。重要的是生活中要有一个明确的自我
追求的目标。
27
问：任总，您讨厌王健林吗？
答：我为什么要讨厌王健林呢？应该说，任何一个人我都没有讨厌过
他们，你可以喜欢，也可以不喜欢。不喜欢，就离他们远点，何必要
去讨厌他呢？我们还是希望所有人都成为我们的朋友。希望你们和所
有人站在同一个角度上去看问题。
也许你们分析的方法不同，但不要从个人的恶好、习惯去分析一个人
或讨厌一个人。看一个人要看他为国家做出了多少贡献，要看他是不
是真实的。
28
问：王思聪为什么定价比您高？
答：也许他是为了挣钱，我是为了沟通。不过，我也会逐步提高我的
价格的。但我更愿意和大家分享我们在一起更愉快的一些“场所”。
29
问：您觉得刘春和潘石屹这两个人怎么样？我觉得你比刘春帅太多！
答：他们都是我的好朋友。刘春有更多的思想，潘石屹有更多的温柔
，两个人类型不同，人不能只看外表，要看内心，他们都是我的好朋
友。
30
问：任总，您觉得目前北上广深的房价有泡沫吗？未来十年这几个城
市的房价有降价的可能吗？
答：在中国城镇化率还很低的情况下，尤其是真实的城镇化率还很低
的情况下，从整体而言，房价大幅下跌的可能不存在。至少从世界各
国出现泡沫的情况看，大多是在局部出现了人口的下降或城镇化率已
经达到很高的程度下出现的，中国还没到那个时候。但中国的宏观政
策是我们没办法决定的，如果这些政策出台的太离谱，可能在局部时
间内发生比较大的波动。尤其是中国的货币政策，决定中国未来的城
市化。
31
问：这几天一线城市地王频出，包括上海、深圳、北京都出现了跳涨
式的单价地王，对接下来的楼市走势影响会如何？
答：地王的频频出现，对整个城市开发并不一定是好事。只要是高单
价的地王，都必然是生产豪宅产品，对普通人来说没有太多意义。对
城市的开发来说，仅仅有豪宅是不行的。接下来的走势要看供求关系
和政府的政策，我们的市场还是受宏观政策的影响占主导地位。
32
问：大神，听你的话买了房，请问深圳的房快上天了，还能买吗？是
推荐中心区旧点的还是关外新盘？
答：从人口结构看，深圳是中国目前最好的城市。老龄化程度最低，
年轻人实力最强，创新程度最高，而开发最快。这些都是被楼市所.
的要点。至于选择哪里投资，可能要看具体的情况。
33
问：任总，中国的债务危机会爆发吗？如果爆发，楼市会不会下跌？
答：债务危机分三种情况。1、国家的债务危机，如希腊。2、企业的
债务危机，如美国的金融危机。3、个人的债务危机，在中国几乎不
可能。但企业的债务危机，在某些地方已经出现了。至于把大陆都变
成一种危机状态，至少从目前的财务情况来看不太可能。我们有一些
地方债，但很难形成巨大的危机。企业债、P2P
、银行债，都可能在局部出现危机，在短期可能不会影响到中国的经
济。
34
问：任总，您好！请问你，未来十年北京上海的房价与香港比肩吗？
谢谢。
答：北京上海进入完全市场化的情况下，人口至少在现有的情况下会
急剧增长。但中国的政策谁也不知道，对大城市来说，行政政策希望
人口不断减少或减少增长速度，这就是自由市场与非自由市场的区别
。政府的政策在短期内对房价的影响是巨大的。但从从长期看，不改
变政治格局和经济格局，一线城市尤其是北京上海的房价依然是上涨
趋势，至于什么时候与香港比肩，我觉得还早着呢。
35
问：大炮大叔，您对青岛的房价怎么看？近期会增长吗？
答：从数据上看，青岛依然是总存量过多的城市。如果没有更多的移
民向青岛集中或度假向青岛集中。青岛在较长的时间内，很难把现有
库存消化掉，但不等于房价不涨，因为新建的房子总比旧的房子好。
但难以消化的是已经形成的库存。
36
问：我只想问，北上广的房还能买吗？
答：这个问题最简单了，如果要问我，我一定要说还能买。当一个城
市还有经济增长能力或者说因为文化政治等其他要素导致这个城市人
口在不断集中的时候，那么这个城市区域的房子就是涨价的过程。当
我们的城镇化开发速度更快的时候，人民会发现我们现有的城市规模
已经很大了，但和国际上比较，还是很小很小，也许我们会有更多的
大型城市出现，典型的一线城市更是首当其冲。为什么会有很多很多
的限制姓政策在一线城市出现，就是因为他们不想让这个城市开发的
更大，但也许人们的想法和政府的想法是有差别的。
37
问：任总您对未来十年的经济走向乐观吗？未来十年大城市对年轻人
来说更有开发机遇还是挑战更严峻？
答：判断未来10年经济的走势，最主要看我们的制度变化，如果我们
的政治制度让我们的市场经济能够充分开发，那么未来就会很乐观。
比如十八届三中全会
特别提到，市场决定资源的配置，市场决定价格。而我们离这一切还
很远。如果这一些都控制在政府手里，未来经济就会有很多困难。那
么未来10年，对所有年轻人，对所有人中国人来说，更重要的挑战是
我们现有的制度，能否为市场经济和未来经济创造条件。
38
问：您认为在一线城市打拼的年轻人应该先买车还是先买房？
答：车只是个工具，房子不一样，即是居所，也是投资品，有双重功
能，或多重功能。如果你不是天天要跑路，以跑路为主要工作的人，
就不是先买车，而是先买房。
39
问：您认为选择从商，专业背景重要吗？什么是让一个商人成功最重
要的因素？
答：历史上把仅仅作为商品交易称为商人，更多的人是把企业家当成
商人。二者是有差别的。如果做为一个企业家，不一定需要专业背景
，最重要的是发现机会寻找机会的能力，同时要有解决问题的办法。
作为企业家来说，更主要的是创造财富，如果没有很好的组织能力，
没有团队，没有把一帮人聚在一起的能力，企业家是很难做成的，不
同于做一个小买卖。从商和从企业是两个不同的概念。
40
问：任总好，本人生活居住在北京，在三亚
投资了套小户型公寓，现在犹豫是否还要保留，您看好三亚的开发趋
势吗？
答：长期看好，短期不行。要看你的资金是否要着急用，如果不着急
能到长期就留着，短期要用钱，赶紧卖了吧。投资主要在你资金运用
上，没有用，继续留着。
41
问：您对当下正攒钱努力买房的年轻人有什么建议吗？鼓励大家如果
有钱就买房投资吗？
答：如果把钱拿去投资，买房可能是最好的投资之一。如果是作为投
资用，买房子就不存在攒钱的问题。你可能买的是最便宜的房子，也
许不是为了去住，也许很远，也许从来没去过。但升值后把他卖掉，
小房子换成一套大房子，从远距离变成近距离。但如果是自己居住，
就要选择适合自己的房子。从时代开发和城市开发来看，房子是相对
于更保险的投资方式，至少在城市开发还不足以满足人们需求的情况
下。
42
问：您觉得中国房地产界，除董藩老师外，谁对房地产的理解最深刻
？
答：对中国房地产理解最深刻的好像应该是我吧！董藩老师有很多理
论的研究，认识也很深刻。但董藩老师最缺乏的是实践，他没有干过
具体的项目，所以他可以从宏观去讲，但不会实际去操作。
43
问：您在生活中是个可love的人吗？你能给现在的年轻人一些警醒吗
？相对年轻人说些什么呢？
答：我曾经被人们称为公敌，也被称为任大炮，所以可能并不被人们
看的很可love，但是我觉得人是要有真诚的。如果我们生活在一个假
话的世界，我们永远不会有真诚。我们希望所有的年轻人最重要的是
，不要随着时代的潮流而随波逐流，要有自己坚定的想法，和坚定的
追求，重要的是你能独立思考。为自己而活着，而不是为别人而活着
。人们说这个社会是一个共同的社会不能为己为私。这是错的。只有
利己的时候，才能为公。因为你不能妨碍别人。
44
问：任总，请问您一般和潘总一起吃饭谁请客啊？
答：过去请小潘吃饭都是我掏钱，我退休以后小潘比较自觉，他开始
掏钱。这是一个变化的过程，不过谁掏钱不重要，重要的是我们能在
一起吃。