※ 引述《lpllpllpl (三个LPL)》之铭言：
: : 那什么情况下才会出现法拍屋爆增的情况?
: : 就是利率一直猛升..升到大家缴不起贷款的情况下
: : 就会把房子丢出去法拍..连头期款都不要
: : 到这个时候就是房市大崩之时
: : 很多人大概都不知为什么现在房价不太会跌
: : 如果有跌的地方也只是缓跌而已
: : 明明房屋交易量已经到了历史新低
: : 房价却还是不动如山
: : 其实最主要的原因就是现在的利率太低
: : 很多人不知道目前的银行利率算是台湾史上最低的时期
: : 所以要付的房贷成本也是史上最低
: : 如果大家都缴得起房贷利息的话
: : 当然就不会有人想出清房子
: : 但是房贷利率飙涨的话，很可能就会出现断头潮
: : 底下这张图表很明显的指出台湾五次大波动的时间点
: : http://imgur.com/SSSYE6c
: : 每次比较大的跌幅都是出现在利率飙升的时候
: : 因为很多人付不起房贷的利息，所以会断头卖出
: : 这也是为什么以前很常听到有人跳楼的缘故
: : 不要想说现在利率这么低，怎么可能会发生这种事
: : 其实以前的银行利率高达12%之多，所以才会出现18%的政策
: : http://imgur.com/4JeaUZk
: : 上面这张则是美国利率的走势图
: : 相较之下可以很明显的发现台湾房价跟美国利率是正相关
: : 每当美国利率冲高之后，就会有很明显的转折
: : 台湾房价也会在美国转折之后出现大崩的情况
: : 也就是说当利率飙高的时候，大家很容易出现无法承担贷款利息的状况
: : 所以就会形成经济泡沫化，房价也会跟着急速崩跌
: : 2008年的次级房贷就是最佳的范例
: : 目前台湾还处于低利率的情况，所以房价崩跌的情况较缓慢
: : 一旦美国调升利率之后，台湾的银行也会跟进
: : 然后就会再次发生民众付不出房贷利息的情况
: : 如果付不出贷款就会沦为法拍屋
: : 到时候法拍屋会如滚雪球般越滚越多
: : 最后就会形成多杀多的情况，房价至此就会大崩
: : 目前美国已经把利率升高到1%多，房贷利率到4%左右
: : 今年还会再升码2~3次，可能就会升到2%
: : 如果这种速度升息的话，再三四年就会飙升到3%~5%
: : 一旦美国利率拉高的话，台湾的银行势必也会跟进
: : 到最后大家很可能就会面临4%~6%的房贷利率
: : 原本贷一千万的人一年只要缴15万的利息
: 我是真的不太懂 当利率提升到5% 5%就好 不用10%那么夸张
: 一般自住客 小家庭 难道就买的起吗?
: 1000万 1.7% 30年贷 一年利息17万 本利 3万5
: 实价通通七折出清大拍卖 要不 实价六折也可以
: 700万 5% 30年贷 一年利息35万 本利 3万7
: 600万 5% 30年贷 一年利息30万 本利 3万2
: 说要趁断头 捡便宜的 这种利率你敢进场? 死的更快吧?
: 要嘛 钱给房东 要嘛 钱给银行 要不然就是传说中 直接
: 存好存满 一次缴清房贷的自住客吗?
: 投资客断头归断头 自住客 这把刀还是接不起啊
: 万一 升息下来 不管投资客 贷八成自住客通通完蛋
: 怎么可能只伤投客 不伤到自住客? 板上讲的好像
: 都只有投客会完蛋 有板友可以解答一下的吗?
先做几个假设:
1. 贷款十成(最极端状况，事实上目前很少吧？！)
2. 现在1000万的房子会跌到六五折650万
若是贷款30年:
房价1000万 1.7%年息 每月缴35480 30年总缴利息 2,772,800
房价650万 5%年息 每月缴34893 30年总缴利息 6,061,480
-350万 +3,288,680
总花的成本事实上会少21万多
所以对于还未进场的自住客、小家庭而言 成本并没有增加
就是亏到投资客、建商还有已经买的自住 银行多赚了利息
另外再假设另一个贷款20年的状况:
房价1000万 1.7%年息 每月缴49180 20年总缴利息 1,803,200
房价650万 5%年息 每月缴42897 20年总缴利息 3,795,280
-350万 +1,992,080
总花的成本会少150万多
仔细观察会发现真正的比较应该是这样:
房价1000万 1.7%年息 每月缴35480 30年总缴利息 2,772,800
房价650万 5%年息 每月缴42897 20年总缴利息 3,795,280
-350万 + 7417 +1,022,480
总花的成本少250万多
也就是说若房价跌到65%并且年利率增到5% 贷款20年会比30年更划算
而所付出的代价是每个月多缴7417
结论是若真的升息到5% 房价打六五折
已经进场的可能会断头 而还没进场的可以接得起 成本不会更高
更何况自住客也没人会没自备款 贷款十成的