事先声明 我绝对不是在强调房价会涨 其实房价越低对我们越有好处 至少买得起房屋的人会变
多，小弟的生意才会变更好XDXD(但是以下绝对有人会硬要把我打成多军不意外)
内政部营建署定义:空屋=低用电量住宅
一、什么是空屋？为什么不针对空屋进行统计，而是采用低度使用(用电)住宅？“低度使
用(用电)住宅”与主
计总处“人口及住宅普查之空闲住宅”有什么不同？
“空屋”一词简单来说即为空置的住宅，但空置时间可能是调查当天、一周、一个月、也
有可能是三个月或一
年以上，因此空屋调查最好要有明确操作型定义。空屋因为在调查当下没有使用者可作访
问，邻居或管理员亦未必
全盘了解空置期间与使用情况。由于空屋状态的时间与无人使用特性，使得空屋的概念虽
然简单清楚，但是实际操
作定义与执行调查时却很困难。政府会采用低度使用(用电)住宅做为空屋之替代衡量数据
，主要考量是目前仅有10
年一次的人口及住宅普查有进行空屋调查，频率相对太低，不符市场与政策需求。
本次发布资讯主要参考前期研究案建议、国内高度用电普及率与国外经验(如：德国)，经
现地判定与普查空闲
住宅相互比较后发现具有数据代表性。考量资讯产制成本较低、资料来源稳定、且具有公
信力等多项原因，若与10
年调查一次之普查资讯相较，低度使用(用电)住宅至少可每年产制一次，若有需要仍可缩
短产制频率，资料相对具
有时效性。为了不让资讯使用者混淆，故本署在统计数据的公布上，仍然采用替代变量的
名称及说法，以协助使用
者尽速明了。低度使用(用电)住宅统计数据是指以住宅电力使用度数(台电用电资料)为判
断基础，使用频率偏低的住
宅，作为空屋的替代统计方式。
行政院主计总处过去执行人口及住宅普查中，有一“空闲住宅”的概念，普查将空闲住宅
定义为：“系指无人
居住且未供其他用途之住宅，包括建商未售出之成屋(新建余屋(待售)住宅)与拥有第二栋
以上未经常居住之住宅。”
因为定义的不同，此处也特别指出“空屋”、“低度使用(用电)住宅”与“普查之空闲住
宅”三者间的差异供为参
考。从定义中可以了解普查之空闲住宅中包含无人居住住宅，也包含无人经常居住住宅，
亦即有人居住的空闲住宅
，因第二屋、外出工作等原因而非经常居住。而低度使用(用电)住宅中除主要无人居住外
，同时也包含部分用电极
少却有人居住之住宅。从定义比较，普查之空闲住宅与低度使用(用电)住宅多数为无人居
住空屋，但显然均仍有部
分住宅并非无人居住之空屋。
普查之空闲住宅与低度使用(用电)住宅定义与调查方式显然不同，因此数据并不会完全相
同。若将两者资料比
对，可以呈现四种状况(如下表)，两者判断相同的“同时是空闲住宅、也是低度使用”、
“同时不是空闲住宅、也
不是低度使用”，另外两者判断不相同的“是空闲住宅、但不是低度使用”、“不是空闲
住宅、但是低度使用”。
本署依据两者原始样本资料进行比对，发现两者判断相同的一致率(判断相同数量占整体
比例)高达90%以上，两者
判断不一致之处则反应两项资料之定义与调查方式的差异。
二、什么是余屋？什么是新建余屋(待售)住宅？空屋与余屋又存在什么关系？
“余屋”通常指具有销售意图但尚未销售之住宅，亦即待售住宅，其类型包括建商兴建完
成尚未售出的“新建
余屋(待售)住宅”及“具有销售意图的二手(市场)余屋(已买卖移转过一次后又要再出售
之空屋，此部分又可依照屋
龄区分为新成屋余屋与中古余屋)”。
“余屋”一词较常被应用在新屋市场中，通常是指新建来销售的住宅，隐含实际拥有“存
货”的概念。而预售
屋是台湾房地产市场所发展出来的特有房屋销售型态，预售屋销售率也常常成为预售屋的
讯息焦点。然以全国市场
来看，新成屋市场仍然占有重要比例，预售屋则因未正式兴建，推案者仍有是否推出推案
的决定权，不适合视为余
屋的一部分。在这个前提下，本署先以实际市场新建投入资源累积量的观点出发，研究新
建余屋数据的统计方式。
由于无法一一询问现有推案建商新建余屋(待售)住宅的数量，也难以断定其数据真假或时
间变化，遂透过国内
的不动产登记制度发展出新建余屋数量的统计方式。因应民法与土地法的规范，不动产移
转需要经过登记手续，所
以新建销售用途的住宅，必定会透过登记制度留下纪录。所以运用地籍数据库，找出完成
第一次登记以后，还未移
转的住宅。
但在解读新建余屋(待售)住宅数据前，必须要有的正确观点是，新建余屋(待售)住宅代表
的是该时点正在销售的
住宅，而不一定是卖不掉的住宅，亦即等待销售的住宅，以免对此统计名词产生负面观感
。
新建住宅中有部分住宅为地主保留户，供地主自用，或以出租为目的，因此短期内不会出
现再移转情形，但会
有使用情形。因此透过前述是否为低度使用(用电)或实质使用行为，筛选新建余屋住宅中
是否均为待售住宅。
三、用电度数多低才会被认为是低度使用(用电)住宅？
假设有人居住之住宅，应有最低基本用电需求，本案以常见家庭电器的耗电度数，作为低
度使用(用电)住宅的
认定标准的选取方式。
参考98年度“台湾地区家庭收支调查之家庭设备普及率”结果及台湾电力股份有限公司网
站“电冰箱节约用电
”一文以及台湾电力公司家庭用电器具普查中得知，台湾目前家庭用电器具中，电视机与
电冰箱的普及率已高达
99.6%与90.24％，表示电视机和电冰箱已经是现代家庭必需的家电器具。再参考台湾电力
股份有限公司网站，中型
电冰箱(内容积250公升)每月用电度数约为47度，而电视机的耗电约为105 - 205W，若以1
天开机两小时，使用25
天，一个月耗电度数约为8 - 15度。依此逻辑推算，基本用电量大约为55 - 62度左右，
故以两个月平均用电度数60
度为低度使用(用电)住宅的认定标准。三、用电度数多低才会被认为是低度使用(用电)住宅？
假设有人居住之住宅，应有最低基本用电需求，本案以常见家庭电器的耗电度数，作为低
度使用(用电)住宅的
认定标准的选取方式。
参考98年度“台湾地区家庭收支调查之家庭设备普及率”结果及台湾电力股份有限公司网
站“电冰箱节约用电
”一文以及台湾电力公司家庭用电器具普查中得知，台湾目前家庭用电器具中，电视机与
电冰箱的普及率已高达
99.6%与90.24％，表示电视机和电冰箱已经是现代家庭必需的家电器具。再参考台湾电力
股份有限公司网站，中型
电冰箱(内容积250公升)每月用电度数约为47度，而电视机的耗电约为105 - 205W，若以1
天开机两小时，使用25
天，一个月耗电度数约为8 - 15度。依此逻辑推算，基本用电量大约为55 - 62度左右，
故以两个月平均用电度数60
度为低度使用(用电)住宅的认定标准。
四、新建余屋(待售)住宅是否设定屋龄限制？ 若有，认定门槛是几年？
新建余屋(待售)住宅的“存货”概念，着重于“销售意图”与“待售状态”，经过第一次
登记后，过久仍未移
转，这样的产品在定位或定价上可能都失去了“市场性”，若再与其他新增的新建待售住
宅并论，以长期来说，不
具有政策意义。
针对新建余屋(待售)住宅适当屋龄的判断，本署曾召集专家学者一同讨论，考量住宅市场
性、景气及政策参考
等多项因素后，以屋龄5年内之新成屋视为在实务面具市场性住宅，亦作为新建余屋(待售
)住宅之筛选统计基础。
五、是否有一适当的空屋率门槛？如何衡量空屋率过高？某些乡镇市区之低度使用(用电)
住宅比例过大，该如
何解读此数据？
低度使用(用电)住宅比例较高，代表该地区低度使用(用电)住宅数占该地区房屋税籍住宅
类数量比例相对较高。
住宅或不动产经济学术研究领域中，有许多探讨空屋率与租金或房价关联性之学术研究，
部份研究提出自然空
屋率假设，一般来说，自然空屋率可理解为住宅市场供需均衡状态下，无超额供给或超额
需求状况下的空屋率水准
，或是不会导致出租市场租金价格变动的空屋率。
自然空屋数与实质空屋数之差额为超额供给或超额需求，当超额需求存在时，屋主会调高
租金水准，租金上涨
使得新建与存量改建增加，进而使超额需求减少；反之，超额供给存在时，屋主将调降租
金水准，导致新建数量减
少或转用。过去学术研究中各国家因其住宅市场结构不同，住宅持有成本不同，使得自然
空屋率并无世界一致标准
，甚至同一国家在不同时期时也可能会出现不同之自然空屋率。因此，自然空屋率是否可
视为适当的空屋率门槛，
仍有待学术界进一步研究。
每个地区低度使用(用电)住宅比例偏高原因不同，例如：多数乡镇市区因人口外移、房屋
老旧、不堪居住、近
期大量推案但未销售完成、大量投资客等待转售获利、持有多屋屋主宁愿闲置不愿出租等
等情形，出现低度使用(用
电)住宅比例较高之状况。
因此低度使用(用电)住宅比例高，需要进一步了解建物特性与持有人特性，例如：从屋龄
统计分析新成屋所占
比重、从所有权人特性分析投资客所占比例等，才能进一步了解其形成原因。另外，低度
使用(用电)住宅比例是否
存在城乡差距或与房地产市场推案数量、交易热络程度、房价高低等因素之关联性，不仅
需要较为长期的资料汇整
后进行分析，也有待各界共同努力，由本署提供的低度使用(用电)住宅出发，汇整相关市
场资讯，进行学术研究分
析，以作为各界决策参考。
六、是否有一适当的新建余屋(待售)住宅数量门槛？如何衡量新建余屋(待售)住宅数量过
高？
新建余屋(待售)住宅数量高的原因可能包括：该地区最近推案数量多、推案时间接近统计
时间点、前期推案未
销售完成等等原因。因此如何衡量适当新建余屋(待售)住宅数量，需先行了解新建余屋(
待售)住宅数量是来自于当期
大案推案尚未开始大力销售所造成，还是前期推案但仍未顺利去化所造成。
另外每个地区之适当数量有所不同，需综合考量该地区房屋税籍住宅类数量、平均推案数
量、平均去化数量与
速度等因素，再行考量新建余屋(待售)住宅数量是否有高于过去平均水准或相较周边地区
有显著偏高之问题。
空屋率 Vacant rate
[1]于住宅存量总数中，部份住宅因无人居住，空间而成为空屋，将空屋数除以总住宅
存量，即称之为“空屋率”。空屋形成之原因归纳言之，计有下列：
1.于住宅市场上因供需不平衡关系，住宅之供给超过了需求。
2.于住宅市场上供给之住宅，超过该需求者之所能负担能力，住宅因价格因素而乏人问津
。
3.为季节性之空间，供休假、旅游、学生住宿或第二屋使用之住宅 。
4.居住者迁出待租住宅。
5.居住者迁出待售住宅。
6.准备转变供其他使用之住宅。
7.新建完工待住进之住宅。
8.不堪居住使用之住宅。
9.保值为目的之无人居住住宅。
10.人口外移废置之住宅。
依据都市发展情形及住宅之性质，空屋之形成具有下列特质：
1.大都市有较高之空屋率。
2.快速发展之都市有较高空屋率。
3.出租住宅率较高之地区有较高之空屋率。
4.一住宅市场区内最高与最低房价之住宅类型与地区，有较高空屋 率。
5.高楼住宅有较高之空屋率。
6.出租住宅有较高之空屋率。
7.住宅单位之房间数愈少有较高之空屋率。
为适应人口移动、季节性变迁、营建行为之特性等，一般住宅市场常保持一定数量之
空屋准备，正常之空屋率约为住宅存量之3─5%；民国六十九年十二月台湾地区举办户口
及住宅普查结果，空屋率高达 12.2%，高出正常空屋率甚多，显然与住宅建筑商盲目“投
机”开 发，不了解市场需求及房价过高有关。
[2]在整个都市中空屋的住宅单位数与住宅存量总单位数之比率称为空屋率。粗空屋率
（Gross Vacancy Rate）在计算时包括每一 空屋。实际的或适用的空屋率（Available
Vacancy Rate）则不包 括已出租或出售而未被占用的单位、市场以外的住宅单位（即非
出租或出售的单位）、及季节性和荒废的住宅。
为适应人口移动、季节性变迁、营建行为之特性，以及确保住宅市场的流畅，并使未
来的购屋者和承租所有一个公平的选择机会，一般住宅市场常保持一定数量的空屋准备。
在美国，正常的空屋率一般皆维持在3～5%之间，过低的空屋率表示住宅短缺而且可能使
地产价格升高；过高的空屋率固可使地租与房屋价格下降，但也可能妨碍新单位的产生。
当然，对住宅投资或公寓建筑之所有者而言，最好的空屋率是零。
根据民国79年户口及住宅普查显示：台湾地区住宅存量中空 屋率13.3% ，呈现了不正常
的市场现象。
[3]指无人居主的住宅或公寓在住宅单元总数中所占的百分比。
行政院主计处之空屋定义:
三十七、空闲住宅：系指该住宅无人经常居住，并且未供其他用途使用，包括待租、待售
、已售或已租，尚
无人经常居住住宅、有第2栋以上未经常居住住宅、因工作等原因居住他处而未经常居住
住宅等。
三十八、空闲住宅率：（空闲住宅数／住宅数）╳ 100％。
小弟觉得空屋率很高但是跟市场没有很大的关连性 真真正正有极大关连性的应该是要聚焦
在余屋率尤其是五年内的余屋率(余屋会计算到五年内为止)超过五年的就不在统计范围内
这就真的跟房价会有非常大的关连性了，为何呢?
空屋并不代表可以流通举例来说邻居很有钱她房屋有十栋好了他住一间其余九间都在养蚊
子，无出售意愿代表这九间房屋根本不会在市场上流通，那这九间就算他现值1千万也跟房
价无关。但是余屋就不同了 余屋就是代表要出售的房屋，越多余屋就代表越大的供给量
简单说空屋=\=供给量 余屋=供给量 所以余屋的供给量越大房价下跌的可能性就越高
但空屋没意义除非他是打算出售的空屋 才会算进去供给量。那为何新闻记者要报导空屋
率很高?这就很诡异了?是为了转移真正的焦点?(余屋量?)还是为了其他我们不得而知的目
的?真的要讨论房价要涨还是要跌应该转用余屋率去跟买卖方谈。(小弟的浅见)