要从本版毕业了，来还愿分享第一次下斡旋且第一次买到房子的心得。
之前在版上求助很佛的 Mysy大大，答应他分享斡旋的心得，给第一次议价难免紧张
的版友参考，高手就请左转别打脸了。
物件：
新竹高铁区约2年大厦，宝佳系列
3房2厅2卫1车位，建坪约50，室内约25坪，前屋主加装天花板、灯、窗帘、冷气5台
价格：
开价$1098万
实价登录同物件(2年前屋主入手价)$930；实价中位数$928
成交价$916；斡旋出价$848
见面谈人员:
仲介：小绿店长(协理～50岁中年大叔)、开发(主任)、销售
屋主：60岁太太、儿子(买给儿子成家，但因生小孩后搬迁，没有住到，投客，跟亲戚揪
团买房)
买方：我与另一半 (因为刚需，决定买房)
买方心理建设：
1. 当晚守住$900,不让对方有任意加价空间，不成交也没关系。等我们出到$900, 对方也
要降到$950, 就是好球带，阶段任务达成
2. 可接受实价$930 +/-10成交，希望含冷气
3. 但因为另一半相当喜欢这房子 (因素：刚需+地段/交通/格局/坪数/楼层/总价区间等)
，因此我们是成交取向而非价格取向
见面谈的技巧：除了Mysy大，我还参考了版上cscraz大的文章#1O9ULZeH
[见面谈之前]
* 斡旋的价格要比心中的成交价低，预留给buffer见面谈时表现诚意用
[见面谈的过程中]
* 永远要守住心中的最高出价，不要讲出来。
不要自以为all in喊个deal or go home. 你绝对是go home....
* 在对方‘有感降价’前不任意加价
* 要让对方看出我真的想用开价成交，只是为了释出善意因此往上加‘一点点’。
每次的来回要越加越少。
出价1,2：$848->$875 (见面谈前一天，逼开发说我加了价，人就要出现)
(见面谈8:30pm)
开发：屋主外管、天花板、灯、冷气、窗帘，成本$992, 加4% $1032,屋主愿让利在$1013
成交
买方：...(用各种理由刁难开发)
事前因无意看到开发的line，猜测屋主底价$940但开发不松口
我要求的是问出屋主底价，甚至我抱的原则是只要开发给出有关屋主的资讯，可以协助我
判断的，我就会加价
但开发口风很紧，所以我一直用很强势的语气在逼供
开发：不然你梭哈，我们才有力道压屋主降价
买方：我昨日已有加价27万，屋主仍坚持$1013, 我认为加价没帮助。屋主让我难捉摸
开发：那你要见屋主吗？
然后我们见了屋主。寒喧一阵，聊了房子冷气窗帘家俱花很多钱，对方本来要自住，我们
很喜欢等......
买方：
我认为您在房子上花了很多心血。
您真的愿意割爱吗？
如您本意不愿割爱，那我们真的不愿为难
如果愿意，我们会好好跟开发讨论价格
开发说您底价是$1013
屋主：蛤？ $1013......(脸色一下变很异样的样子)
开发、店长留下跟屋主讨论
我们回到房间，我跟另一半说现在10pm了，可加价
出价3：$890
店长：屋主愿$950含沙发，冷气
买方：我很感动，从昨天加价到现在过了24小时，终于有明显进展，是有希望的
出价4：$900，这是我们年轻人预算的顶了
店长：$900 我帮您谈不含冷气，或我建议您加个吉数，像$928，冷气五台市价要$25
买方：$900, 冷气我吹不起
店长：屋主的冷气拆去有点麻烦，她也愿意给你们使用，再附一些家俱，你们能否出到
$915，我谈看看
我跟另一半开始争扎，已是我们可接受的价格，但我们怕店长要是没有谈下，后面又要
求加价，会失守
call out Mysy大大：得到建议是
1.确认价格可接受
2.评估冷气对你们的价值
3.可依店长的能耐稍微施压
买方：$900已是我们预算到顶，多15万是年轻人好几月月薪，无法负担。我们要确认屋主
对$915是接受的
店长：好我去谈
店长：回来了，带了屋主特别委托书：此物件愿以$916含冷气等家俱出售给XXX (买方的
名字)。
最后我们接受并重新立斡旋书，双方合意。
心得：
1. Mysy大大让我学习到的是在价格拿捏、出价节奏上如何防守，另外作好议价前心理建
设很重要、沙推很有帮助
不过每一个价格来回，或前面卡关的过程，还是需要自己思考一下如何突破僵局
2. 忏悔一下，议价开始我对开发的语气蛮凶的，或许开发碍于位阶是主任，在议价中能
透露的有限 (我不知道，对小绿体系还不够了解) 开发都没有生气，EQ很高
平常不妨对仲介好一点，带看赚的也是流汗钱，常常聊天交个心，了解仲介的为人才能知
己知彼
毕竟对屋主还是隔层纱，需要揣测，从仲介得到的讯息，即便假的也比没有好
还有店长好威，感谢他们让我买到房子
3. 议价是心理战，会运用到一些观察，像是
1)销售在我第一次出价，嘴里一直唸出太低了，但离开物件大楼时兴奋到忘记拿押的证件
，还笑着回我话。意味着成交希望很高 (?)
2)开发提议让我去跟屋主聊时，店长起身说：不用了吧，刚才电梯里不是见过面了吗
。意味着店长认为这举动不保险 (?)
事后想想，都颇有意味在
※ 引述《mysy ( )》之铭言：
: Hi 我也许可以帮你一点忙。
: 我在高雄做过房仲约两年 待过信义、永庆 成绩还算可以
: 但我房仲只做到今年初4月左右而已 现在在帮家里忙 (其他事业)
: 比较擅长的是分析房屋是否值得买、还有斡旋谈判
: 如果有版友需要协助可以找我帮忙
: 我想应该对买房没什么经验的版友会有帮助 XD