刚好最近连续三个成交案件都是青年换屋族
分别是先买后卖*2+先卖后买*1
做成懒人心得分享给版友~(皆IN桃园无限禁贷区)
Q.先卖后买可以使用政府的青年首购吗?
A.只要和银行申请贷款，银行拉你联征、调你财力时，本人(40内)与配偶及未成年子女名
下无房就可以用青年首购。
所以假设先卖的话也必须等过户涂销完之后才可以适用。
Q.首购利率现在是多少呢?
A.前两年1.44，之后1.74，两段式，随I值机动调整
I值不变的话20年均值算起来是1.71~
Q.有人说青年首购只到年底，是真的假的啊?
A.我在上一刻打电话问了公股银行承做首购的经理，他说原则上是到今年底而已没错，但
按他的经验明年应该又会有新的青年首购优惠祭出，就像商店促销依样通常每个月都有每
个月的优惠XD
(所以不用太担心为了争这个优惠而急买房~找到适合的房子比这种优惠利率重要多了XD)
刚好有个案例是公教老师先买后卖，也分享一下：
Q.公教族群第二屋还可以适用公教贷款吗?
A.只要负债比算得过就可以哦!不过给予的利率成数有变：
1~7成是1.56%，一段式利率。
7~8成的金额是1.95%
Q.同上问题，成数呢?可以宽限期吗?
A.一样还是看你的负债比决定，我的成交案例里是拿到30年+前1年宽限
(明天要交屋，洒花~~)
发现自己没办法适用青年首购....
Q.该怎么办呢?
A.其实没有青年首购也不用太紧张，现在不少银行因为公股的首购利率太杀，所以他们也
被迫跟着调整自己的利率或是特化长处。
举例而言：
假设年薪资高的话可以找富邦人寿/三商美邦，他们的利率也很杀，甚至可以超越首购
：http://imgur.com/a/7tzfD
富邦人寿不限二屋一样最高可以弄到八成(也是算负债比)，三商则是有二屋上的考量~
ps我手上两个客户都贷到1.6%八成，但印象中薪资也没到表定的这么高@@
所以当时帮估利率不是估1.6这么低XD
等我配合的人寿业务明天上班我再问他怎么弄得好了~
Q.我成数不用到八成，但利率想要低一点怎么办呢?
A.有些银行在这方面很厉害，据我所知汇丰是其中佼佼者：http://imgur.com/a/hGOl5
核贷金额在600万以上甚至可以弄到1.63%，而且如果是双周缴息的又可以再往下杀.....
不过汇丰的估价成数是真的蛮低的，我最近成交一间桃园的房子，成交单价是近一年有车
行情的最低价，三间银行都认八成，汇丰的估价竟然也只估到我们的成交价七成......
其他跟银行无关的问题
Q.先买后卖或先卖后买有什么需要注意的地方吗?
记得不论先买后卖或者先卖后买，只要这两件事发生在间隔时间两年内的话，你有机会
可以享受到重购退税~
重购退税意指你可以将卖屋所要缴的土地增值税拿回来，不过它有诸多条件限制
其中比较复杂的一项条件是：买的房子其土地价值总额 必须 大于旧有的房子之土地价
值总额
刚好我客户可以享受到这个优惠，列出计算式给大家参考：http://imgur.com/a/mCqBE
(以这个个案为例足足省了13万!!所以一定要记得有重购退税这种东西喔~
有些仲介不知道代书也没问就亏大了....)
其余简单好判断的条件看这：http://www.sinyi.com.tw/faq/article.php/127/78
Q.先买后卖与先卖后买之无缝接轨如何运作?
A.因为一般的过户流程，从签约到交屋习惯上是30~45天，这一个月半的时间可能不够自
己在新家装潢与搬入
所以请抓清楚自己要装潢以及预计可以搬空的时间点，把这个时间差在洽谈价格的时候就
放在里面谈，变成售屋条件
绝对不要价格敲定之后再谈，这样原本开开心心的签约很可能会变争执，价格与感受上多
少会有影响
一般常见的延后方式通常是售后回租
或是洽谈时用价金减损做条件请买方同意延后流程~
大概把想得到的都先打上来了
谢谢大家
※ 引述《Pixart (新的工作职涯)》之铭言：
: 这样算首购吧？
: 最近和明年有哪些优惠贷款呢？
: 现在首购利率是I+?
: Thanks!