本文仅做重划区之条件优劣分析,
是否适合购买及何时购买还需谨慎评估！！
近几年随着房市长期的多头走势，
各地重划区建案多不胜数。
房市好的时候早买早赚，晚买晚赚，
总之闭着眼睛都能赚，
但现在房市前景不明的情况下，
还能乱枪打鸟吗？
不只是投资客要注意，
自住客更要张大眼睛好好评估，
同样的预算，可替代的方案很多，
别再相信自住的房子买贵了没关系的论点。
在这里从7大面向来分析重划区的优胜劣败。
1.充足的旧市区人口
一个重划区如果是紧邻著旧有社区，
在需求面比较没有问题，
只要价格不是高出旧有社区中古屋的房价甚多，
都有一定的买盘，
这也意味着在价格上有一定的支撑。
另外一方面，有人的地方就会有公共建设的需求，
因此也不用担心未来会缺乏公共建设。
三重重阳重划区、新庄副都心都是与旧有市区一路之隔，
在需求上是比较无虞的。
再进一步观察，
可以去分析区域人口是否稳定、迁入是否比迁出多，
将有助于更长远的判断。
2.产业人口
重划区附近有没有产业聚落与有没有旧社区的概念相似，
它可以提供稳定而且刚性的需求，
有时甚至比旧市区有更强的利基，
因为人会跟着工作走，
内科、竹科就是很好的代表。
3.邻近都市
重划区的人口来源有两种，
一种是来自于当地旧市区或工作的人口，
另一种是从邻近较大都市，
因为较低的房价或较新的建筑而迁移过来的人。
台北市外围的几个重划区若是具备交通和房价的优势，
就能吸引不少人愿意迁入其中。
4.政府建设
政府的相关重大建设可以吸引许多投资，
造就产业、提供就业机会，
促进周边机能发展后，自然会加速人口的移入。
但这部分要注意的是政策的蓝图以及建设的期程，
画大饼与没有实质内涵的建设计画要多留意。
尤其对于无毗邻旧社区的重划区，
若是建设要数年后才能完工，完工后又要一段时间才能创造效益，
期间内的房价、机能可能都不会是理想的，
除非单纯自住并且有放长期的打算。
新庄副都心及南港经贸园区都属于有重要政府开发计划的区域，
又同时拥有许多优势，但也因为如此，
可能造成“本梦比”过大的问题。
若房价有下降或是政府建设加速进行，
便可排除此疑虑，使房屋具有竞争力。
【本梦比】＝【房屋当前价格】÷【房屋合理价格】
本梦比的意涵为当前价格与合理价值的比例，
本梦比过高代表房价当前的价格超出合理价格甚多
5.交通
没有好地点就一定要有好交通，
就像中国的大运河，在古代串起了南北的经济，
创造了许多繁荣的城镇。
各个面向的条件都具备的区域，
如果交通又便利，那就是锦上添花，
具有长远的价值。但若是在一个没有旧市区人口，
又没有当地产业的地方，
交通可以说是房价的最后一道防线，
只要距离尚可、交通便利，
依然能够成为买家青睐的标地，
但当然还必须注意到价位竞争力的状况，
以及自身对于居住环境的要求标准。
桃园青埔就是很好的例子，缺乏旧市区人口，
又没有紧邻的产业聚落，主要建设蓝图期程不明，
但具备很好的交通优势，
目前迁入的人口仍以平缓的速度增长。
6.取代性
取代性的问题对于自住兼投资或纯投资的人更显得重要，
因为两个条件相当的地方，
对于居住也许不会有太大的差异，
但在房价上便会因为取代性的不同而有所差距。
取代性较高的区域房价较难攀升，
像是新庄副都心外圈众多的重划区，
因为人口族群相似，建案量体又庞大，
彼此取代性高，
在挑选的时候对于各个面向的优劣势
以及物件本身的条件强弱就要多费心思，
否则想要脱手的时候会欲哭无泪。
7.价位竞争力
某些重划区掌握了众多优势，
成为市场上的明日之星，
但也同时沦陷为炒作话题造成房价暴涨，
这时的房价可能已超过当下应有的行情甚多，
差两三个捷运站的其他建案也许房价就少个几百万。
面对这样的状况，要嘛抢先别人卡位，
要嘛等当地行情相对下跌时进场，如果不能等，
有些人觉得好条件的房子本具有一定价值，
依然选择进场；有些人宁愿找寻其他可取代区域的案件。
当找寻其他替代区域的人变多了，
该区域的买盘就会开始减少，
成交量会下降，未来上涨空间将有限，
意味着这个明日之星虽然拥有绝佳条件，
但已失去价位竞争力。
通常房价是以每个点为同心圆向外发散，
每个点的强弱不一，但都是越往外房价越低。
举例来说，万华在台北市、板桥与永和的中间，
而且因为万华区多数社区较为老旧，
所以房价表现一直较弱。
但随着永和与板桥的房价不断飙高，
万华的房价渐渐出现价位竞争力，
毕竟万华是台北门牌，离市区也不远，
机能也不差，如果价位相对于永和越来越低的时候，
势必会吸引越来越多的人选择万华作为在台北市区工作的居住地，
这是属于另一种价位竞争力的判断。
所以说，价位竞争力会随着行情的变化而改变，
能够精准地抓住价位竞争力的趋势，
就能够抢先别人买到行情被低估的区域。
以上所述的评估标准是以大面向做分析，
大致上可以帮大家过滤掉一些地雷区域，
但没有十全十美的建案，
端看自身抱持着什么态度在看房子，
没有最好的房子，只有最适合的房子。
而房屋价格牵扯到的因素还很多，
同一栋大楼价差可以高达两成，
这些细节又是另外一门学问了！
好多房－房市观察研究站
是由几个常关注房市发展的同好创立。
我们希望分享适切且实用的资讯与评论给社会大众，
减少大家因为资讯弱势或观念错误而做出了后悔的决定。
https://www.facebook.com/housenrich
若对文章有任何疑问欢迎指教！或是您有不动产相关任何问题也可以发问喔！