以前讲投报率只要谈租金
现在因为房屋税大涨 所以谈投报率还要考虑持有成本
所以这也是为何国外租金都偏高的关系 但很多空空都不懂或无视
房价投报率 = (租金收入 - 持有成本) / 房价
持有成本有很多内容
主要就是管理费 持有税 地上权要缴交的地租 等等
1.管理费
管理费可以叫房客缴交
但在空租期你要自己缴
这就是持有商办很痛的原因XD 管理费太吓人~~
高雄长谷50一坪不用8万 但管理费一坪100!
买一百坪不用八百万 但每个月要缴一万管理费出去XD
2.持有税
台湾的持有税就是 房屋税 + 地价税
房屋税是 房屋标准单价x面积x路段率x折旧x税率
地价税是 公告地价x面积x税率
地价税其实算不痛的 因为公告地价远低于公告现值
公告现值是在买卖的时候 缴交土增税计算用
高雄地王远百为例 公告现值高达一坪144万 但公告地价不过一坪三十万XD
加上自住税率才千分之二
要估计一个建案要缴交地价税很困难 需要地号
但其实大部分中南部住宅区每平方公尺的公告现值在1-2万左右 超过三万非常少了
因此换算每坪现值在3.3-7万 你可以用此估算地价税 应该不会差很远
台湾目前设计上最奇怪的东西就是房屋税
他会折旧 很合理 但很慢 每年1.17% 钢筋水泥屋规定要折旧60年
60年后也不是归零 而是不在折旧 房屋税变定额
但他奇怪的地方是他还乘上一个路段率!
什么意思?
你住了十年 折旧了11.7%
可是你住的地方发展太好 路段率被政府调高 110%->130%
靠杯调高20% 房屋税还更高XD
这就是奇怪的地方
一堆空空说房屋税高不是问题 会折旧阿 越住越低阿
先生 你确定真的越住越低吗???
路段率可以调到200% 300%耶!!
3.地租
地上权要缴交地租 规定是公告地价的3-5%
所以有没有发现为什么地上权住宅不能买!!
我土地所有权 自住税率才0.2%
地上权地租是15倍起跳耶XD
房屋税还一样多~
然后之前还有板友推文回说地上权的高持有成本已经反映在低廉的售价上
我看到快吐血
先生 你真的有去看过地上权的案子吗???
低廉的售价?????????
地上权也是要一般土地所有权建案的七折耶!!
你以为是五折还是三折价吗???
才卖七折价
持有成本比人家高
二手转卖远比人家困难(地上权无土地所有权 银行无法给买方贷款)
说自住 地上权的地租比人家自住税率贵 持有成本比人家高 对自住超伤
说投资 根本无法买卖 谈什么投资
说收租 持有成本这么高 傻了才买来收租...
我看不懂地上权要卖给谁 真的....
4.未来等房屋税新制要回朔了
考量投报率就要连持有成本一起考量才行了
主要是房屋税的问题
其实换算下来就算一年涨一万 一个月也涨不到一千
成本反映在房租上面就好
这就是连赞成提高持有成本的学者
都承认提高持有成本 必然造成租金上涨的原因
所以为什么国外租金会比台湾高出许多
因为国外持有成本很高
你要维持投报率=利率
但台湾持有成本可能0.1% 外国1%
所以台湾租金投报率只要2.1%
国外租金投报率就要3% 这样减去持有成本 才能勉强跟利率打平
所以国外租金贵的原因在此阿