影响房价原因通常就是几个大面向。
1.利息
2.经济是否活络
3.税金
4.预期心里
租金投报率并不是永远都5%。
例如说经济起飞的时候，我随便开个工厂都赚20%。包租公5%谁肯赚？
钱存银行利息都有3%，买房才5%太低。
房地产周期很长，最好要看未来20年大趋势。
现在整个世界都是低利状态，包括台湾。而且这是大趋势。
可能未来20年都升不回去。升个两三码我信。升到4%5%我不信。
我猜测包租公“实拿”报酬率会长期在落在3~4%左右。
欧美日国家，因为税金重，最低都是1%起跳。
想实拿4%，等于是房价要跌到5%回报率才会出手。
台湾持有税金极低，可以说是零。
但是现在穷人的怒气很重，选举都大翻盘了，开始有加税的声音。
明天加税不可能，但是10年后会不会加税？我不知道。
实务上
房租一定有空窗期。不可能随时满租。
三房因为是夫妻带小孩来租，搬家很麻烦。
套房是单身汉，隔壁降价500就搬了。套房空窗期一定远大于三房。
例如说想实拿5%，税金抽1%。合计6%
但有家具维修成本/贴广告找房客成本/空窗期成本
所以三房要抓6.5%，套房要抓7%。
再来是预期心里。如果明天房价会涨，那以上分析通通不重要。
反正今天买明天卖，一定赚。
台湾就是靠预期心里房价翻到外太空，房租回报率1.5%~1.8%，全世界最低。
预期心里也会让房价跌，但会有个底部。因为不买房也要租房。
这间今年跌20万，可是这间租金一年缴21万，那当然还是要买！
但是自住的问题是，“最多”就是买一间。干麻买两间？
如果是空屋高的区域，那跌幅就真的没有下限。到时候屋主就是不缴税。
人跑掉，房屋直接充公。法律上充公，但是也没人住，就变废墟。
例如中国那一堆鬼城，以及美国底特律。
假设预期心里已经是跌，还是会有人当包租公。
可能会要额外加个1~2%才肯买。
当然这是租金不动的情况下。如果租金突然涨或是突然跌，当然不一样。
1楼的，一年有12个月。你再重新算一次。