李季鸿
相关关键字 #不动产 #交易量 #打房 #多空观点
现今的房市到底是什么状况？为何政府打房打了这么久还没对房价下跌有感？到底何时房
价才会跌呢？又会跌多少？跌多久？
这个问题多多少少，片片段段的回答了很多次，总是有不少的观众、读者在遇到我的时候
，又再度提出这样的疑问，甚至连房仲、建商的朋友也都会来交换意见。
其实对于这一次的房价下跌，早已经来到了起跑点了，只是在有些制度的设计之下，如预
售屋的实价登录制度，暂时的被压抑而未显现；还有就是卖方的底，还没见到！
从底来看好了，一个房市由各种不同的份子组成，如同股市一样，今天卖一张鸿海，会不
会让鸿海跌停？我想答案是不会的，所以新手看价、老手看量、高手看筹码！这样的股市
用语，在房市也通的。卖方为何要降价求售？那必然是负担上出了问题，如投资客资金周
转不良！自住客工作或支出产生的变化！这样的情形在现今的交易量和市况下，若想要尽
快的出脱，降价的幅度决定了出脱的速度！
所以都说“量先价行”是这样的状况，但交易量这两年不断的往下探底，去年甚至已经等
同sars的窒息量了，今年初的329、520档期都宣告失利，现今有房地合一课税话题、年底
又有大选的情况下、美国联准会主席叶伦又表示今年一定升息的众多不确定情况下，交易
量怕还要继续创低！
房子股市(大刊头)
由于不动产市场的交易时间比较长，不像股市，每个工作日都有交易，反应很快速明显，
而不动产签约了之后，实价登录已是两个月以后的事了，反应出的售价是很缓慢的，加上
预售是结案后才要登录，若没卖完根本不用登录下，对于期货的价格也是不够透明的，虽
然今年第一季的豪宅零成交，等于宣布了领涨效应指标的物件已缺乏追涨力道了。
但这样的交易量创低，是否会使得想卖的人想要加速出脱？甚至是出脱的价格有没有人承
接？这个问题是很复杂的，就像前面所说的，鸿海的股东组成这么多，其中一个人卖掉他
手中的持股，能否撼动这个权值股，我想答案是显而易见的！充其量是有个幸运的人捡到
便宜而已！当然，卖方心理也是很重要的，在现今期货价格，也就是预售屋的价格没显现
前，卖方仍然还不能接受“降价”这样的事实，加上如果没有资金缺口或经济变化，在现
今若股市还在九千多点左右，海外的股市、房市的投资也都呈现获利的状态下，卖方不见
得缺钱而想要降价认赔杀出，所以价格的反应并不剧烈！
回头总体来看，这次打房在这样的时机、用这样的方法，我是非常忧心的，或许买不起房
子的人觉得这是一个正义的实现，或是民怨的挕平，但不过是一时的快感罢了。
我并不是享受高房价的人，也不觉得高房价是对的，更无法负担现今的高房价，但如果用
看医生治病来比喻的话，相信有看过中医和西医经验的各位，或许会发现，两者根本对于
病症形成的看法不同，以致于治疗的手段也是大相迳庭的！西医对于有病、有痛的器官，
甚至会采取切除的手段，各科的分门别类也是各自独立的，对比于中医观看整个身体，以
调养、平衡的方式来回复，形成强烈的对比！或需在病症明显急迫的情况下，看西医是有
很“显著”的效果，但若是对身体长期的使用与回复，中医的温和似乎是更显长效。一个
看症的医生，如何拿捏，对人身健康是至为重要的！
这一波的房市是一个很有趣的形象，与以往不同的，大家都发现的是，大致上以往以十年
为一个涨跌的周期，而这一波的多头就独强的走了十年以上！
所以对于形成的因素，也就是这个病因，若不能确切的掌握，而只是在病症的处理上面，
那无疑是可能留下其他的伤病于日后，而使身体日弱！西医在科学、证据过程等等的种种
，远比中医来得完整，故广为大众所接受，如同政府、学者以所得比、租金比、投报率等
等的所谓“警讯数值”来判断房市的高价，并挟著“民怨之首”这样的感觉，而开始急燥
的着手“开刀”整理房市，期待让“病感”减轻以符民望，惟这样的判断，是否造成日后
的病症呢？
在讨论这些之前，我们来试着看看房价高涨这个现象的病因为何！由于资本主义的施行与
种种税制的变化，在我们降低遗赠税、土地增值税等等的政策工具，吸引海外资金返台的
时候，却在同时面临了网络泡沫的变化、科技轮动的快速、明星商品替换频繁，而在政府
的政策无法吸引或改变资金的去处或方向时，基期相对低的房地产，在金融商品随着世界
轮动的快速变化而有不稳定感的时刻，吸引了资金的目光！
尤以华人在“有土斯有财”的热爱下，幼时玩“大富翁游戏”，买房买地的人在游戏后期
拥有无比的优势，不是“机会”与“命运”可以影响的练习下，更为推波助澜，加上银行
因为在不动产交易是有担保品的借款且资金不断揖注的情况下又能推升价格，而可以使得
放款风险大幅降低且又获利明确的情况下，而宽松的放与贷款，更是助涨了房地产上涨的
力道！
而于此同时，企业的经营竟然不容易，创新、代工受到国际的分合、政策的落后与困阻下
，差异化和创新的困难，服务业虽然广泛的发展，却因社会普遍对专业价值的认知薄弱、
资金成本和获利不如房租、成本的调涨速度下，压抑了消费与薪资，恶性循环下，有钱者
利用资本赚取利润，受薪阶级却追涨不易，不断的扩大了贫富差距！
这是主要的病因的形成原因！
对比历史，婴儿潮后的抢建后，中美断交等等造成了六○年代下半七○年代初房市下跌，
而在公共工程、基础建设、纺织业与轻工业的兴起下，到了八○年代又持续往上复苏，而
八○年代未期的房市下跌，虽然纺织业因为开放而西进，却因电子业的兴起，继续保有活
力和动能，后来在政府的税制调整下，海外赚钱的台商纷纷让资金回流，而引爆了自sars
后的这一波房市多头！但这一波之后呢？
大陆股市在今年的4月20日，交易爆出天量到约新台币9兆元，以台股目前的状况，等于要
一百多天的交易量累积，我们想要打房(市)入股(市)的做法，却让资金入了港股、陆股，
反应在台湾的金融帐出现净流出，已经连达十九季57个月了，流出的金额高达新台币5兆8
000亿，等于近10 座101大楼了，而就算不入股市的钱，在现今海外不动产去年吸金740亿
台币，今年又在一场一场热络的海外不动产说明会中，业者更是向上看千亿，金管会主委
甚至说大户、散户从股市流出了6兆新台币，台湾的资金流出的速度之快，令人惊恐！
台湾若在无法调整产业结构，发掘、扶植下一波的明星替代产业的情况下，遇到国际上的
困境，竞争国在东协的展开、FTA的签订、红色供应链的竞争下，政府非但没有危机意识
，反而趁著所谓的“民意”进行政治恶斗而内耗，讨论了20年的航空城、思考了10年的第
三方支付、过了好几个30秒的服贸协议、没有国土规画的乱象、到处荒凉没开发却炒起地
价的园区、什么都发展成百货公司的BOT、拖到天荒地老的都市更新，完工日期不断后延
的公共工程，找不到目标方向，又推行了不少的税制赶出资金，日前主计处下修经济成长
率0.5%到3.28%，却竟然说出“一次多修一点，看能不能慢慢加回来”这种话语来敷衍！
现今打房，却又找不到方向，除了由央行开始以针对式的控制金融、缩减资金以避免系统
性风险的产生，接着的税改，甚至盖合宜住宅、社会住宅，但这似乎都像是上面所说的，
是只看“高房价”这个病症来开药。
以台北市目前平均房价每坪60万来算，即便是掉三成，成了每坪42万，姑且不论系统性风
险会否发生和发生的影响，30坪仍然要1260 万，不论自备款，每个月贷款本息摊还仍然
要近5万元，若以安全来看占家庭收入的1/3，这个家庭的年收入是180 万元，台北市目前
有60%的家庭年所得不到120万，跌三成的房价，却仍然是大部份的人都负担不起的状况！
而所谓增加所谓只租不售的社会住宅呢？先不论政府要花我们多少纳税钱去做这样的事，
也不论这会否排挤到其他的预算造成什么影响，单看看目前推出的社会住宅，以单人套房
多在一万上下这样的月租金来看，一个最基本简单的问题，以现今的收入状况来看，如果
扣掉一万元之后，多少人觉得这样所剩下的生活品质是可以的？若贷款金额和租金是等同
的，你会选择买房子还是租房子？可以想见，一万多元的租金，这个人的月收入至少在4
万左右！而如果所谓的社会住宅是要照顾弱势，那这样到底算不算照顾到了所谓的“弱势
”？
看到了央行、看到了财政部，但我们现在这个病症所需的要经济部！科技部！国发会！国
科会！他们到了那去？做了什么？像前所述，没有解决这些，打房能解决问题？而所谓的
加薪法案、减少工时方案，到底是能解决问题的药方，还是骗选票的手段？我们在大企业
年底办尾牙、发年终的新闻中，赚钱的企业分给员工看来也不手软，那没办法做到这样的
企业，立了法能改善他们的获利能力？都是因为惯老板小气？没有景气循环？没有产业差
别？没有替代关系？没有竞争比较？若没办法解决问题，会不会带来减少投资的后座力？
而经济的发展就是这么简单？立个加薪法案就能解决这些事情？这么多的问号，在现今要
选举、要维护政权的前提之下，就这么简简单单的上了祭台去奉献！
目前国内股、房市的资金不断失血，赚的钱又不断的流向海外，我们的外销、出口又出现
金融海啸以来最大衰退的情况，利多消息也只剩下苹果订单的情况下，失去了元气后的病
体，改善了“高房价”这样的病症，后续要用什么样的营养品调整体质？否则打房、盖社
会住宅、调整股、房税制的“公平正义”，听来的感觉就无产阶级革命的浪漫一般，究竟
意义何在？而这么大的流出的资金，日后要用什么吸引使其回流？如果不需要这些资金，
那我们下一步的发展又是什么？这些有待新任候选人的智慧，领导台湾走向下一步！打房
过后，天祐台湾！
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新政府救不救房，无人可知，
但是绝对救经济，无人不晓！