千金难买早知道 房价下跌要敢买
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文／蔡志雄
投资要低买高卖大家都知道，但却很难做到，像是很多人在股市里常常买了股票开始跌，
跌到受不了卖掉却又眼巴巴看着股票开始涨，‘做多被杀，做空被嘎’，于是害怕亏损以
至于迟迟不敢下手，永远要等最低价，结果不买但股票偏偏就是硬涨上来给你看。
买房子也是一样，你看过去有多少人一直想要买房子，却认为房价太高，害怕买了会跌所
以不敢买，结果房价一路涨到现在。假如将来房价真的下跌，会不会大家还是抱着同样的
心态，永远在等最低价而不敢买呢？
我当律师有个体会，人往往在有机会做决定时犹豫不决，当机会错过了又会悔当初没有决
定。
还记得我买第一间房子（也就是办公室）时，当初坪数、金额都远远超过我原先的规划，
我当时用的方法就是不要让贷款每月本息超过当受雇律师领的5万元，假如自己开业不顺
利，至少我可以去当受雇律师，一定够付每月的房贷，有退路了我就勇敢买下去，因为我
非得有一间办公室不可，以投资的角度来看，结局当然证明是成功的，当时虽然我也不知
道结果会是什么，但至少我确定缴房贷是一定没有问题的。
又例如我从九十八年以后认为房价太高，当房东投资报酬率划不来就不再买进新物件，结
果板桥房价还是从三、四十万一路涨到七、八十万，从结果来看，当时没买是错的，我少
赚了一大笔钱，但我当初评估有风险所以没有进场买进，这本来就不是我赚得到的钱。
从以上的经验我想告诉大家，没有人是神，可以清楚确定现在买进与否，日后结果会是怎
样，当下也只能尽其所能做自己的判断，有把握的投资就做，认为有风险的就放弃。
当然，以现在房市种种的现象的观察，我认为房价有过高的迹象，所以我在等，等什么呢
？当房价下跌，或是租金水平提高，假如租金又可以达到年投资报酬率高于4%以上时，我
就会再进场买进新物件来出租。
至于房价这么高，很多想要买来自住的人现在一定也在等房价下跌，那房价跌到什么程度
可以买呢？其实也可以参考我所提出的租金年投资报酬率高于4%的时候就可以买进。
至于买进以后，房价万一下跌怎么办？当然有可能下跌，但既然是自住型的房子，除非换
屋不然也不会出售，房价下跌有关系吗？以换屋来讲，当买了一间自住的房子，日后要换
屋，可能房价是上涨的，原来的房子可以卖比较多钱，但房价上涨，买新房子也会比较贵
，假设房价是下跌的，原来的房子可以卖的钱比较少，但房价下跌所以买新房子也会比较
便宜，应该也没差。
当租金年投资报酬率高于4%的时后，自住型的人要衡量自己的能力，你要考虑的应该是每
月贷款多少是自己能力能负担的，然后依此来决定买房子的总额，办了贷款就等于把贷款
金额固定住，确认要缴纳贷款的总额，当然也要考虑日后升息的因素，缴完房子就是你的
，至于房价涨跌只要不卖的话根本与你无关；如果在自己能力所及的时候不买房子，继续
等房价跌希望有更低点，万一房价又上涨，像这几年房价涨了好几倍，不但头期款变多贷
款金额也增加，最后根本缴不起也买不起房了。所以，一定要趁房价下跌的时候，衡量自
己的能力，勇敢买进。
（本文摘自“我是612-我当包租公 包租公律师蔡志雄教你一千万退休投资术”著作内容
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