买房收租赚的是“租金” 与房价涨跌无关
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文／蔡志雄
其实投资不动产像养小鸭一样，将房子出租就可以产生一定的收益，这就好像养一只会下
金蛋的鸭，鸭就是房子，金蛋就是每个月收的租金，胖鸭就是房价高，瘦鸭就是房价低。
市场资金就是鸭的饲料，资金多鸭容易胖，资金少鸭只好减肥了。建商是孵小鸭的人，买
房子就是买小鸭来养。还有，地段就是鸭的品种，有些鸭怎么样就是养不肥，那就是品种
有问题啦。
买房出租是长期投资，收的是金蛋；买房赚价差则是把鸭养肥后就卖掉，这是二种不同的
投资观念。
我选择的是买房出租，所以重点是金蛋，至于房价在一定程度之内涨涨跌跌就好像鸭变瘦
或变肥，那不是买房出租关注的重点，唯一例外的是，如果房价跌的太厉害，就好像鸭都
快要死了，那你当然要做处置，以免赚到租金却赔了房价。
当然最好的是，已经收了一堆的金蛋，鸭还变的超肥，那真是太棒了。
房价涨幅高，租金变异小
这几年房价的趋势大家一定很清楚，一路向上，涨个二、三倍都有。至于租金呢？房价涨
个二、三倍，那相对租金也应该涨个二、三倍才合理吧！可是以我当房东的经验来说，这
几年的租金几乎是维持在相同的水准，所以租金的年投资报酬率才会从高于4%到现在连2%
都不到。
为什么会只涨房价，不涨租金呢？毕竟不是所有的房子都是买来出租，有些是买来自住，
有些是买来投资转卖赚价差，所以，虽然租金不涨，对投资转卖赚价差的人来说根本没差
，就算鸭子下的蛋变小了，但只要鸭子变得又大又肥，转卖秤斤秤两还是能卖个好价钱，
房价自然还是有上涨的空间。
未来房价跌，租金不变的收益率更高
难道我有房子，不希望房价一直上涨吗？既然我是当房东以收租为主，又不卖房，房价上
涨好像没什么用处，反而因为房价一直上涨，投资报酬率不高所以无法买进新物件，这样
何必呢？所以虽然我有房子，但我反而希望房价是维持在合理的水平比较好，房市也会比
较健康。
延续上面说的，如果是设定低价买屋高价卖屋赚价差，也就是把鸭养肥后就卖掉的人，他
会希望房价上涨，因为他赚的是资本利得，但像我是买房出租的人，我要的是鸭蛋，房价
越高，代表买鸭的成本变高，我的投资报酬率就越低，等于鸭蛋变小了，我反而希望房价
下跌，让我能以合理的价格买进房屋，投资报酬率反而更高，每月可以收取固定的租金创
造现金流，当现金流可以cover我的生活支出，就达成财富自由了。
其实，这跟股票投资也是同一个道理，长期投资赚股息的人，会希望股价不要太高，才能
买得更多；短期进出想要赚价差的人，才会希望股价越高越好。所以，买房出租一定要趁
房价下跌，但要斟酌经济能力，也不能跌越多买越多。
（本文摘自“我是612-我当包租公 包租公律师蔡志雄教你一千万退休投资术”著作内容
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蔡志雄 包租公
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房东说：我反而希望房价下跌，
让我能以合理的价格买进房屋，
投资报酬率反而更高！
原来，一直喊空却不进场，
其实是一直在为人抬轿呀！