楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2015-04-16 20:01:01其实理由真的是公债和利率太低.
但是别忘了,前两年早就有人讲过,欢迎来到低报酬年代.
石油经济发展到极致,整个世界的经济处于供需平衡,很难有新的暴发成长.
另外网络世界和全球化和自由贸易,更加推动低报酬的发效.
(资讯快速又透明化,造成大量销价竞争和资讯对称和货品流通)
卖衣服从一件几万块到现在一件一两百块,因为全球化,因为大量量产.
大家都有汽车,换车速度比现在世界工厂制造速度还慢,所以工场萎缩.
大家都有电脑,到现在大家都有智慧型手机等等.
更不用说,因为有了电脑,所以大家不买CD唱片.
因为有了智慧型手机,所以大家不去玩大型电玩或是打台球.
到头来,产业只是在互相取代,一个兴起一个落下.
整个巨观来看,全球经济已经不太成长.
然后再需求已经被满足下,所有企业削价竞争,所以毛利率越来越低/
而带来的就是利率越来越低.
就像米国每天在呛声要升息,大家在想想他能升多少?回到一二十年前的10%吗.
还是回到30年前的18%??
喔不...升到3%就阿弥陀佛了...
甚至极有可能因为日本欧洲都在QE和整个世界都在降息,而只能升到2%.
同样的回到不动产租赁.
因为不动产租赁是一种很有历史的传统产业,比几乎的产业都有历史..XD
所以他对整个大环境,会有一定的同步性.
也就是说,当利率升得时候,租金投报通常就会高.
同样的现在一直降息,租金投报也一直低.
实际状况就是,你升息,代表景气好,通常房租店租也跟着狂拉.
你降息,钱就跑出银行来,然后进入租赁头报比存款还好的不动产中,把价格拉升.
然后他门就自然处于一种平衡....
so...今天如果升息,升到2%,可能的情况是,房价不太长,但是租金开始慢慢调高.
(因为通膨的关系,所以房租会一直拉高)
到最后大概会让租赁头报大约在3%左右,略高于定存略低于房贷.
如果今天狂升息升到5%,那就崩盘,一样崩到租赁头报大约6~7%左右.
这则是取决于压力是否大于屋主的支撑力,大于就崩盘,低于就卡住等通膨.
反过来,如果今天继续降息.
狂降息可能金融风暴,那租金也跟着大降.
但如果继续慢慢降,那通常就是更多资金跑进不动产,造成房价升上去.
这则是取决于降息的理由,如果不是影响到大家财务本质的理由.
那降息通常是造成更多钱跑去找高投报标地物..
然后因为标地物的抢购造成投报又下降.
so....社会会自然平衡就是这样.
因此呢,房地产是否会泡沫.
其实问题还是取决于全世界的经济变化.
你如果继续这样经济不成长,全世界处于供需平衡.
然后利率都很低,公债也很低.
那靠杯,泡三小没....XD..贷款利率那么低,是要怎样爆掉?
这样也代表,超高房价和超低租赁投报才是一种常态.
就像20年前店面投报率1x%的年代,也很难想像限在店面投报2%是怎样一回事.
但是如果世界经济爆发性变化.
例如核融合发电突破了,人类新的时代诞生...
靠杯大家赚翻了,利率狂升到25%.
那租金一定暴涨到35%...
so....大概就是这样.