楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2015-03-19 02:36:43※ 引述《gallen (gallen)》之铭言：
: 常常听人家说 第一桶金 买小屋换大屋
: 有这么容易嘛?
: 我觉得没这么容易耶
: 除非你口袋够深 买到增值很快的房子
: 不然以小屋换大屋
: 没被套房就不错 或是中间被房仲赚了多少
: 小屋换大屋 有那么容易嘛?
: 个人觉得没那么容易
: 那是投资客口贷够深 功课做好 才知到哪里买会增值
: 一般人 可以买个小房子 有分工作 然后安稳过一生 就不错了
: 小屋换大屋 没足够本金 没做好功课 难上加难!
这种最主要要再一值涨的前提下.
当然如果你拉长线来看,钞票一直印,长线来看市区房价永远都再涨.
(有人说,新台币这10年内印了一倍,我是查不到资料拉...不知道有没有人查的到)
那么...只要你钞票贬值速度超过贷款利率.(因为自住的话,租金收入先不能算)
你就是借多少钱,套利多少钱...
也因此,你10年前100万买500万,10年后500涨到1000,你就算都没还本金,你也是只欠400.
那你手上就会有600的现金,自然你就可以去换2000的房子.
这就是买小换大的奥义.
再你房贷低于通膨之下,赚取利差(房屋增值),滚高本金.
至于说如果刚好遇到大崩盘,那你就只能选择多囤几年撑过去.
而囤屋就要看租金.
如果租金高于贷款,那你买屋就是再省利差,租屋就是让房东赚钱.
so...当你10年钱100万买500万的房子,租金投报3%.
这样就算它崩盘了,其实你也没亏,因为你租金就算不涨也大概3%,还是比房贷少.
所以你就继续囤到他涨回来..
至于租屋者,你租屋表面上看起来你好像跌的时候没亏到.
但如果你低点没买而是一辈子当租屋者,那3%的租金你就是亏到了.
像我家低贷款又爱长期置产的物件.
通常都会同时评估他的长期价值.
包含他的增值性,租金投报,租金增值性等等.
所以通常长期持有也都以店面为基准.
保持自己在很久的持有中,无论租金还是增值,都采再很安稳的位置上.
然后没事不卖,囤到天长地久海枯石烂...需要用钱也不卖,跟银行贷款出来用就好.
(店面增值,你就增贷出来用就好)
and...有话说,卖金店面会败家也是这样来的..XD
一个同时具有增值和租金增值效应的店面,没事情你千万不要卖他.
除非你已经发现商圈转移了..店面要没落了...你可能还是要多思考才能决定该不该卖他.
so...通长就是,先去玩玩小物件...
就像上面讲的那样,在房价涨的前提下,靠贷款赚利差,房子只是借来赚利差的工具.
(并且投资的话,因为不是自己住,所以利差是 增值+租金-房贷 =利差,数字很大喔)
一间变两间,两间变四间,四间都卖掉后.就把凑够的钱拿去买店面结案...
之后再用店面增贷钱出来继续玩小物件...XD
讲白点,我家历年来就是再干这种事情,很无脑很简单,方式一成不变.
当然店面可能也会小换大,不好区域换好区域,但是最后资产还是会维持在店面上面.