这一篇文章出自外行人手中，我倒是很意外，用这一篇文章来说明比较容易．
可以少打很多字，这一篇文章中的推论大多是很正确，我纯就我观察来说明，
当然，我的言论，很多投资客也不以为然，不过，当过投资客比较容易看的懂
我的说明。
以下知无不言，言无不尽，一本诚信而论，无导向对我有利之前题，先就我个
人之看法
※ 引述《ssiou (谁可以陪我练口说><")》之铭言：
: 恕删
: 刚刚试着用实价登录搜寻双北市的房屋买卖
: 原本只是抱着看看目前行情大概在哪里的想法在看
: 但因为看到某一间房屋同时有两笔实价登录
: 引发了我一个想法：这些投资客到底赚多少？
: 我的逻辑是这样的：
: 如果短时间(2年内)同一间房子在实价登录网站上有两次以上的纪录
: 我就认定是投资客转手，而两次实价登录的价差，便是投资客赚得的价差
: 搜寻以大同区，三重区，芦洲区，新庄区等为主
: 而以我看到的部分而言(我认为资料量还不足以支持我的猜测，但有些有趣的想法想分享)
: 1. 同一间房子在实价登录网站上出现两次的机会并不大(三次以上的没见过)
: 更有趣的是，102年后却有不少反而可以在591或房仲网看到要出售。所以我大胆假
: 设一件事：买房转手的其实不多，只是房价太高，总要有个理由说服大家进场，
: 而"买了会涨"，"赚差价"便是一个很好说服的理由。的确身边这两年买房子的人都会听到
: 他们用"没关系，反正保值嘛，搞不好还会涨阿"来说服自己，版上买屋文也通常会看到
: "自住兼投资"这种鬼话不是？
答：自住才有自住兼投资，投资客手上不会留房子自住，投资买来不自住，何来自住兼投资
自住兼投资就是自住客，自住客都是要赚钱或是不想赔钱，或是换屋比较不在意．或
是老婆一定要买房子，或是对后势看好。
答：为何没有看到第三次，因为，大台北地区的每年涨幅太小了，能赚到一次就已经很难找
的房子了，若能在两年内看到三次，这是天方夜谭。
在奢侈税之前，两年换三次是可能的．
答：你所看的地区是大涨过后的地点，现在都只剩下小涨局面，若去看瑞芳，补涨地区就
可能看的到换手比较多，利润比较大。这几年蛋白涨的比较多。
中南部涨的更多，所以记的，离开台北愈早愈好。
: 2. 价差方面，我看到的价差都在10%左右，以一个千万的房子而言，毛利就是100万，
: 再扣掉仲介费代书费设定费银行利息等等必要支出，一间半年转手的房子大概可以
: 实赚个50万吧？老实说利润算不错，因为买到卖大约6~9月，头期款200万当本金算下来
: 利润25%，一年转两次就50%了！那这样不是好棒棒吗？但想到最近成交量急冻，
: 以新北市而言成交量萎缩36%，如果原本6~9个月买得掉的房子现在要10~15个月，
: 利息部分简单用2%计算，那最差的情况也还有40万的获利，但就变成一年赚40万
: 等于利润从50%掉到20%，20%就以纯粹出钱投资股市而言，算是不错，但做生意的
: 人都知道，花时间、成本、风险，一年20%真的不多。
答：利润的计算完全正确，也可以说，我给的仲介费用比较多，所以，不只5%，另外，我
向来只作长线，因为，短线是别人赚的比你还要多。
若是会涨，只涨一年不如让他涨三年，费用是多出利息，但也有房租可抵。所以，放
长线容易大赚，短线不会大赚，特别重大工程完工前买，完工后卖，还真的要亏钱，
我得叫你一声老爷。
: 3. 大家常说成交量萎缩哪有差，价格持续飙涨阿！
: 那就来假设周转来到了2年一转，房价来到了2000万（用上例），头期款本金变成400万，
: 利润增加到100万，但年报酬率却只剩下12.5%，算起来利息超过4.25%都就会发生亏损，
: 当然现在还没有听到央行说要升息，只不过这的确是不容忽视的潜在风险，尤其当
: 周转期间拉长的时候。你说央行限贷区重不重要，太重要了！
答：量缩之推论完全正确，为避免风险我全部选捷运，这个设定的涨幅抵的过风险，完工
后的买气也能先设定．现在设定竹科的竹南是，地点很近，可以抢别人。
: 4. 对于想买房的人呢？成交价在实价登录106%~110%以内都是合理的，你跟卖家的
: 勾心斗角，仲介的价值就只有这5%(再算入你买方2%，其实空间真的很少)，
: 怎么说呢？基本上超过110%请让我们尊称您一声大爷，盘子，白痴，凯子，实价登录
: 摆在那不去看，投资客赚几趴不去关心？活该被坑！另一方面如果出价低于实价登录的
: 105%以下，卖家大概会发生亏损，通常会亏损的价格卖方是不会理你的，所以我才说
: 105%~110%之间。
答：对了，买方不是买来亏损的，真的出斗低，投资客不卖会再等，时间会拖很长．至于
差价到110%以上得靠装潢或是进价超低，这机会很少见。
放长就捉三成以上放四年部份捉一倍。只不过，这两三年，在台北涨一倍很难见的到
，在台中这三年就涨一倍了，高雄约60%，台南去年买的放三年也会有一倍．时间点
很重要，在涨势初起时就要买进来了，这十二年来是轮流上涨的局面，千万别死守同
一地点，已大涨过的地点，赚了就换阵地。
: 5. 这样房价不就又一直垫高吗！那可不一定，有的时候小亏出场也是一种智慧。
: 如果你出价是实价登录70%，当然卖方会直接拒绝你，因为不会只有你一个人要看
: 这间房子，他很容易找到愿意出更高价的人，而且即使房价大涨的时候，你有看过
: 哪一间房子转手赚30%以上吗？有实价登录之后很难吧！所以大刀先收起来，建议先出个
: 90%实价登录试水温，这个价格卖方觉得你可以加价到他想要的点，比较会愿意跟你谈，
: 至于加到多少呢？我认为要看双方迫切性，如果买方有迫切性，让卖方小赚一些又何彷。
: 但如果不那么急，又有预算考量，喊到95%~100%是上限，因为总价5%~10%以内的亏损
: 对一个急售的屋主真的不多，现在大家都乱出价，你的出价就显得既有诚意又备感温馨。
: 让房价软着陆也是身为好国民的责任之ㄧ啊！
答：出价部份我不答，仲介会回答你，
10%以上之亏损很少见，若出现了是一开始仲介老板自已就吃掉了，或是你出价买到了，
仲介才发现，此时出现一件事情，就是你买不到，仲介老板吃下来，或是找短线投资客
来买，可以再卖一次；所以，自住很难买的到10%之下，真的买到了也会被作掉。所以
，早一点睡别作梦了。
: 6. 其实我也没什么看屋经验，纯粹键盘买家，但有一个策略是我认为值得实行的
: 如果你在短期内有购屋的需求，如果看到中意的房子可以试着用上述方法
: 来回差价最多15%，1000万房子也差了150万，装潢费用都有了。如果你像我是预计3~5
: 年后入手，也请开始看房子，除了锻炼自己的眼力，事实上有一项任务也很重要，就是
: 去开芭乐价给屋主酸(找到屋主真的很简单，不要再透过仲介了）
: 就像帅大说的，多低的斡旋都收，打击屋主信心，让真正有需求的人可以买到
: 更低的价格，当跌势已定，真正得利的也是我们这些未来的自住买家。
答：我只能大笑，你真的作了，就知道，牛顿运动定律第三条，作用力等于反作用力。
面对屋主出低价的反作用力，你会受不了，当然，你若有此天份，请来找我上班。
帅过头
祝大家父亲节快乐，惨呀，我女儿不接我的事业，我本意是留下民宿作一百年的。然后，
作观光业上下一条龙。