恕删
刚刚试着用实价登录搜寻双北市的房屋买卖
原本只是抱着看看目前行情大概在哪里的想法在看
但因为看到某一间房屋同时有两笔实价登录
引发了我一个想法：这些投资客到底赚多少？
我的逻辑是这样的：
如果短时间(2年内)同一间房子在实价登录网站上有两次以上的纪录
我就认定是投资客转手，而两次实价登录的价差，便是投资客赚得的价差
搜寻以大同区，三重区，芦洲区，新庄区等为主
而以我看到的部分而言(我认为资料量还不足以支持我的猜测，但有些有趣的想法想分享)
1. 同一间房子在实价登录网站上出现两次的机会并不大(三次以上的没见过)
更有趣的是，102年后却有不少反而可以在591或房仲网看到要出售。所以我大胆假
设一件事：买房转手的其实不多，只是房价太高，总要有个理由说服大家进场，
而"买了会涨"，"赚差价"便是一个很好说服的理由。的确身边这两年买房子的人都会听到
他们用"没关系，反正保值嘛，搞不好还会涨阿"来说服自己，版上买屋文也通常会看到
"自住兼投资"这种鬼话不是？
2. 价差方面，我看到的价差都在10%左右，以一个千万的房子而言，毛利就是100万，
再扣掉仲介费代书费设定费银行利息等等必要支出，一间半年转手的房子大概可以
实赚个50万吧？老实说利润算不错，因为买到卖大约6~9月，头期款200万当本金算下来
利润25%，一年转两次就50%了！那这样不是好棒棒吗？但想到最近成交量急冻，
以新北市而言成交量萎缩36%，如果原本6~9个月买得掉的房子现在要10~15个月，
利息部分简单用2%计算，那最差的情况也还有40万的获利，但就变成一年赚40万
等于利润从50%掉到20%，20%就以纯粹出钱投资股市而言，算是不错，但做生意的
人都知道，花时间、成本、风险，一年20%真的不多。
3. 大家常说成交量萎缩哪有差，价格持续飙涨阿！
那就来假设周转来到了2年一转，房价来到了2000万（用上例），头期款本金变成400万，
利润增加到100万，但年报酬率却只剩下12.5%，算起来利息超过4.25%都就会发生亏损，
当然现在还没有听到央行说要升息，只不过这的确是不容忽视的潜在风险，尤其当
周转期间拉长的时候。你说央行限贷区重不重要，太重要了！
4. 对于想买房的人呢？成交价在实价登录106%~110%以内都是合理的，你跟卖家的
勾心斗角，仲介的价值就只有这5%(再算入你买方2%，其实空间真的很少)，
怎么说呢？基本上超过110%请让我们尊称您一声大爷，盘子，白痴，凯子，实价登录
摆在那不去看，投资客赚几趴不去关心？活该被坑！另一方面如果出价低于实价登录的
105%以下，卖家大概会发生亏损，通常会亏损的价格卖方是不会理你的，所以我才说
105%~110%之间。
5. 这样房价不就又一直垫高吗！那可不一定，有的时候小亏出场也是一种智慧。
如果你出价是实价登录70%，当然卖方会直接拒绝你，因为不会只有你一个人要看
这间房子，他很容易找到愿意出更高价的人，而且即使房价大涨的时候，你有看过
哪一间房子转手赚30%以上吗？有实价登录之后很难吧！所以大刀先收起来，建议先出个
90%实价登录试水温，这个价格卖方觉得你可以加价到他想要的点，比较会愿意跟你谈，
至于加到多少呢？我认为要看双方迫切性，如果买方有迫切性，让卖方小赚一些又何彷。
但如果不那么急，又有预算考量，喊到95%~100%是上限，因为总价5%~10%以内的亏损
对一个急售的屋主真的不多，现在大家都乱出价，你的出价就显得既有诚意又备感温馨。
让房价软着陆也是身为好国民的责任之ㄧ啊！
6. 其实我也没什么看屋经验，纯粹键盘买家，但有一个策略是我认为值得实行的
如果你在短期内有购屋的需求，如果看到中意的房子可以试着用上述方法
来回差价最多15%，1000万房子也差了150万，装潢费用都有了。如果你像我是预计3~5
年后入手，也请开始看房子，除了锻炼自己的眼力，事实上有一项任务也很重要，就是
去开芭乐价给屋主酸(找到屋主真的很简单，不要再透过仲介了）
就像帅大说的，多低的斡旋都收，打击屋主信心，让真正有需求的人可以买到
更低的价格，当跌势已定，真正得利的也是我们这些未来的自住买家。