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卓永富：分建合售追税 恐助涨房价
2014/08/03
【经济日报╱记者林政锋采访整理】
房地产市场行之有年的“合建分售”制度，最近受到严格挑战。由于国税局变更解释角度
，将建筑业“分建合售”案列为查税重点，并追溯到五年前，此举将造成建商成本大增，
势必转嫁到购屋者身上，中长期来看，反而助涨房价上扬的力道，而且建筑业者对政策的
变化也感到无助，普遍失去信心，认为有违政府信赖保护原则，国税局应有更合理的解决
方案。
所谓的“合建分售”，如字面显示，就是地主与建商合作，其中地主出售土地，建商负责
出售房屋，双方有合伙性质。
因为每一户房屋的售价都是“土地”与“房子”的结合，换言之，房屋所在土地的出卖人
皆为地主，房屋出卖人皆为建商，消费者购屋后，需跟地主签订土地预定买卖契约书；与
建商则签订房屋预定买卖契约书，土地与房屋的卖方不同。
所得税法规定个人及营利事业出售土地免纳所得税，也就是合建分售的地主，依法免纳所
得税已经行之有年并成惯性，如今财政部一纸公文就突然改依实质课税原则，认定合建地
主为营利事业需课营利所得，对建设公司的冲击很大。
税捐稽征法第12条之1规定，涉及租税事项的法律，其解释应本于租税法律精神，依立法
目的衡量经济上意义与实质课税公平原则进行。所以对合建分售的地主认定是营利事业而
课征营利所得，似乎不符合上述税捐稽征法12条的精神。
我国课税是以租税法定主义为原则，实质课税为例外，有关实质课税也应该合租税法律精
神并兼顾课税公平原则。台湾土地税规定课征土地增值税后免纳所得税，如果合建分售地
主在缴纳土地征值税之后，再课以营利所得，则是直接挑战所得税法规定土地免纳所得税
的立法精神。
尤其，财政部102年12月编制的所得税法令汇编中，明载“个人提供土地建屋出售应办营
业登记，其出售土地之所得不列入事业之盈余”，这条规定现在还有效，若突然对合建分
售地主课征营利所得，则不仅令人费解，而纳税人又该如何遵循依法纳税？
还有一项矛盾，国税局以事涉经常性行为，就按“个人”亦可构成独资的营利事业组织，
但财政部的解释函明白点出，“个人提供土地以合建分售方式与建设公司合建者，该个人
如果仅出售土地，应免办理营业登记，这两者已经冲突。
总而言之，国税局对建设公司合建分售的地主课征个人综合所得税，对业界冲击甚大，合
建分售依法有据并且行之有年，这回国税局大规模查案，以行政命令采实质课税原则，认
定合建分售地主为营利事业，加重人民纳税义务，是否有违法之虞，值得讨论。
据了解，已经有建商因不满而决定退出市场，所属数十名员工全部都遭到资遗，国内房地
产市场的投资环境有恶化现象，政府应正视问题的严重性。
（本文作者是大高雄不动产开发公会理事长卓永富）
3.心得或感想:
现实是房价依旧不动如山 甚至部分地区有微涨的迹象
政府为平息民怨 会再制订各项不动产税收政策
(但房价也不会让他掉 不用担心)