光埔是商业为主的商业区,关长才是住宅取向的住宅区。
所以光埔才会有两层楼的空桥商店街计划。
至于有人提到光埔的商业用太多拿去盖住宅,这个个人有不同的看法。
基本上以新竹市的规模要光埔的商业区全盖商场是不切实际的。
且少了邻近住宅的奥援,商场又更难存活。
就算市中心的商业区也不是全都盖商场,大多只有一楼店面。
光埔目前的规划,慈云路两侧有两层楼商店街。
加上costco及占地3000坪左右的影城。及这次环评的3000坪的商场及住宅。
加上costco对面预计开发占地10000多坪的商场。
还有云智汇2000多坪的商办。以一期而言商业密度很足够。
别忘了后续还有光埔二期要开发。
这商业密度应该是除巨城怪兽外全新竹最高。
以sogo 远百,新光三越来看就本体百货也没其他搭配的卖场。
至于2,3点外地人要回家及市中心吸引人潮的问题。
我觉得是因果有点颠倒了。目前关埔就是只有costco,
所以假日没的逛只好跑台北台中。
若有个交通方便又能符合需求的商场在住家旁,谁会想多花时间金钱往外跑呢？
※ 引述《stillboy (joey)》之铭言：
: ※ 引述《celhw (贪玩的小孩)》之铭言：
: 百货公司或是影城等内部在评估是否适合营运
: 来客量是非常重要的关键
: 关光埔的地点的确位于新竹县市东区枢纽占有地利之便
: 因为住在新竹县竹东内湾更里面区域的人如果要往市区
: 需要一段不短的距离，如果可以前往关光埔消费玩乐
: 的确非常吸引人
: 但要考虑的缺点有几个
: 1.关光埔的目标取向为住宅区，在住宅区附近发展大型商业商场
: 恐怕会吓跑很多想要居住安宁的居民
: 2.园区约有9成以上的外来客，这些外来客少则一个月回家一次
: 多则一两周回家一次，也造成周末新竹园区自住客的社区唱空城计
: 百货或是影城最重要的收入来源有7成左右是靠周末假日
: 如果连附近居民周末都常常不在家，要冲高营收不容易
: 3.关光埔与老市区相比人潮吸引度有差，市区百货公司一共有四家
: 如果关光埔无法聚集消费人潮，再加上市区先天上占有比关光埔更好地理位置
: 即便失去了新竹县东区的人潮，但是沿着台一线的香山竹南苗栗以及竹北新丰湖口
: 这些大量人口仍是会选择市区为第一消费选择
: 以上几点供大家参考讨论!
: : 光埔这边机能确实有待改善。
: : 因为大多数建案都还在盖,店面都还没起来。
: : 但是光埔这边有个黄昏市场要营业了。
: : 刚好可以弥补costco不太适合小量采购的需求。
: : 另外一般庶民小吃长春街及埔顶路可以满足需求。
: : 长春街那从十里静安长春公园走过去很方便。
: : 接下来的商场跟影城是提供最缺乏的娱乐需求。
: : 就像大部份人所说的。光埔的优势在离园区近。
: : 而园区人最喜欢的娱乐除了宅在家上网就是吃餐厅了。
: : 巨城的优点,可逛东西多。停车算方便,
: : 但餐厅只有7F几间选择太少,且缺乏大家最喜欢的锅物烧烤。
: : 美食街更不用说,带小朋友完全无法好好用餐。
: : 而竹北又太远且用餐之后没有其他娱乐。
: : 因此若光埔商场能提供优质且多样的餐饮服务。
: : 并提供多一点车位。相信可以吸引像金山街新手村或者清交的乡民出来逛街约会看电影。
: : 若是加上一个小型游乐场类似汤母熊或baby boss类的就能吸引另外一群有小朋友的家庭族群。
: : 另外下班聚餐的族群也是理所当然可以大量吸收。