※ 引述《celhw (贪玩的小孩)》之铭言：
百货公司或是影城等内部在评估是否适合营运
来客量是非常重要的关键
关光埔的地点的确位于新竹县市东区枢纽占有地利之便
因为住在新竹县竹东内湾更里面区域的人如果要往市区
需要一段不短的距离，如果可以前往关光埔消费玩乐
的确非常吸引人
但要考虑的缺点有几个
1.关光埔的目标取向为住宅区，在住宅区附近发展大型商业商场
恐怕会吓跑很多想要居住安宁的居民
2.园区约有9成以上的外来客，这些外来客少则一个月回家一次
多则一两周回家一次，也造成周末新竹园区自住客的社区唱空城计
百货或是影城最重要的收入来源有7成左右是靠周末假日
如果连附近居民周末都常常不在家，要冲高营收不容易
3.关光埔与老市区相比人潮吸引度有差，市区百货公司一共有四家
如果关光埔无法聚集消费人潮，再加上市区先天上占有比关光埔更好地理位置
即便失去了新竹县东区的人潮，但是沿着台一线的香山竹南苗栗以及竹北新丰湖口
这些大量人口仍是会选择市区为第一消费选择
以上几点供大家参考讨论!
: 光埔这边机能确实有待改善。
: 因为大多数建案都还在盖,店面都还没起来。
: 但是光埔这边有个黄昏市场要营业了。
: 刚好可以弥补costco不太适合小量采购的需求。
: 另外一般庶民小吃长春街及埔顶路可以满足需求。
: 长春街那从十里静安长春公园走过去很方便。
: 接下来的商场跟影城是提供最缺乏的娱乐需求。
: 就像大部份人所说的。光埔的优势在离园区近。
: 而园区人最喜欢的娱乐除了宅在家上网就是吃餐厅了。
: 巨城的优点,可逛东西多。停车算方便,
: 但餐厅只有7F几间选择太少,且缺乏大家最喜欢的锅物烧烤。
: 美食街更不用说,带小朋友完全无法好好用餐。
: 而竹北又太远且用餐之后没有其他娱乐。
: 因此若光埔商场能提供优质且多样的餐饮服务。
: 并提供多一点车位。相信可以吸引像金山街新手村或者清交的乡民出来逛街约会看电影。
: 若是加上一个小型游乐场类似汤母熊或baby boss类的就能吸引另外一群有小朋友的家庭族群。
: 另外下班聚餐的族群也是理所当然可以大量吸收。
: ※ 引述《mooto (退出会比较好, 就退出)》之铭言：
: : 我同意关埔会比竹北热 也同意你说的竹北是没机能的优质住宅区
: : 竹北的规划 其实很有七期跟绿园道的感觉
: : 可惜就是人气远比台中低 天气也没台中好 所以你无法感觉那公园那街道是活的
: : 除了一些小商圈点缀在其中 竹北的生活机能还是差了许多
: : 不然他的住宅群跟街道 绿地规划是远胜关埔的 基本上桃竹苗地区应该没地方比的上
: : 但是我不认为关埔机能很好 他的绿地实在太有限 (等埔顶路后面弄好会好一点)
: : 他的商业机能只是堪用 你要吃饱可以 要采买...勉强
: : (costco根本不好逛 人多商品又不多样 个人意见)
: : 没医院 没书局 没有很多餐厅 (基本上都是小吃店居多)
: : 我不太会形容 总之你不称为去"逛街"
: : 而且我也不看好那些新的住宅底下的店面会开的很成功
: : 你看当初最便宜的北欧三小国花了多久才有现在规模 而新盖的成本垫上去多少
: : (竹北那边商圈热不起来 多少也是因为店租太高)
: : 做为重划区 关埔实在把太多商业用地拿来盖住宅 (竹北也有些区域有这现象)
: : 竹北那边是人气不足 关埔这边我想盖完后人会太多
: : 当初关埔先传出要盖影城我是很看好的
: : 别的不说 只要园区的福委会要办活动包场 基本上就饱了
: : 不过现在跟竹北闹双胞我就傻眼了
: : 新竹基本上原本两家威秀就差不多 再多一定有地方要收 更何况多两家
: : (我猜远百的"影城"会收掉 巨城基本上很稳固 因为百货的客源都被他吸走了)