※ 引述《benitolin ($$$)》之铭言：
: http://news.housefun.com.tw/sefar66/article/11312850256
: 2013/12/24 11:26
: 文／范世华
: 每每新闻关注于某一个问题的焦点，我总会反思推理它的另一面向，就如同“少子化”问题，学者忧心提出警告说，未来平均每一个年轻人将来要养好几个老人的负担会有多么沈重；但我则会反过来想，未来每一个年轻人将会继承几位长者的财富资产？大众在恐慌于一个问题的同时，背后总是有人因此发财得利，这个问题的恐惧，我想大卖储蓄型保单的保险公司，一定在背后笑得很开心吧！
: 而“少子化”问题同样牵扯到房地产的同时，又有人会警告，未来的人口没有这么多，空屋率的问题将会日益严重，未来必将导致房市泡沫化的危机产生！可是等到现在的出生儿长大成人，准备成家购屋时，会是多久后的事？而当下就要成家购屋的需求数量，你可知道究竟多少？
: 只因现在民粹的氛围，如果不跟着一起唱衰房市的人，都会被贴上是炒房的标签，所以专家们也都很保守小心，不敢在?面上讲真话，怕讲了一定挨?，被说是助涨房价的作手。可是房价走势明明就还没看到它有往下掉，这又教我怎么跟大家讲说后续已经不会再有更高价？官员们表面上喊打房，可却都是榜上有名的囤房客，不是吗？
: ●住房供需的实际真相，空屋属于其他调整因素，怎拿变异数来做统计？
: 如果按照全国的住宅存量与宅户数统计预估，以每一年住宅兴建的数量近几年都只有七、八万户，但每一年结婚新增家庭的户数却都一直有十五、六万户来说，我从2009年以来就说房市供需已有问题，实际将要没有余屋了（余屋：属于建商以“销售”目的之商品），倘若商品即将供不应求，价格又怎么会跌？
: 因为台湾总体的住宅存量与户籍数，总计到去年底(2012年)为止，其实已经约当皆有820万户左右，不分轩轾了，但是有关住宅资讯统计，主计处于2012年第3季后改以“普通家户数”取代“户籍数”，我们则看不出户籍与住宅数量持续异动是如何了？
: 不过，若明年统计数据出炉，我教大家以“户籍数”抓回来做比较，恐怕大家就要傻眼了，届时台湾住房的宅户数供需，就会由“超额供给”变成“供给不足”的状况了，但统计数字是明年才会出炉，而实际现况却是现在进行式，目前正在发生。所以您现在知道，为什么打房不管怎么打，就是打不下去了吧！除了上一篇专栏提到资金财富的融资问题外，其实供需也是重要的原因之一。
: 看到这里，您们一定又会纳闷，不是空屋很多吗？没错，这也就是为什么主计处要算“普通家户数”，而不用“户籍数”的原因了，因为户籍数也包含了空屋在内，可是我要问问大家，空屋既是一般消费者买去，就已成为私人财产，若它就是没有要卖，您能怎样？重点是大家都忽略了“自然空屋率”，以每年40万栋住宅买卖移转件数来看，约30万栋属于成屋、中古屋的市场，表示每年有30万户的家庭在此期间会进行“搬家”这档事，倘若房市的供需一定得要完全平衡，不能存在有空屋的数字，没有自然空屋率的规模环境，那么搬家不就得要玩“大风吹”的游戏了吗？
: ●住房供需不能愚昧地去追求控制它的数字均衡
: 而价格与分配性的问题，如果要把820万的家户，硬塞进820万栋既有的住宅单位里，那么820万栋的住宅有大、有小；有新、有旧；有好、有坏，任谁都想要住到好的、大的、新的、条件好的房子里，因此有能力的人就一定会争、一定会抢，就像产业机会，大家必须到台北来讨生活，房价就会竞争、就会涨，这是无可避免的。
: 当前房价太高，大家都明白、都知道，但这并不是靠大家喊一喊、叫一叫，它就会跌下来的，官员只会呼吁大家小心房市会泡沫，而房市若当真会泡沫，不也是你政府部门应该要去设法因应，并且及早疏导问题吗？社会大众批评、漫?都已经够了，可是我们仍见不到政府有什么具体的作为，民众该怎么办？
: 虽说内政部长李鸿源是媒体调查囤房最多的官员，但我还是非常认同他就房市问题的说法“台北市真正可以入住多少人？”解决房价问题应该先以住房实际的现况来思考，一个城市的“使用强度”，可以承受多少人口和产业的规模，当所有人都想挤进台北来，盖再多的青年住宅也不够，如果可以分散产业到各个其他区域，不需要让所有人都非要挤到台北来，那么住房需求分配的数量问题解决，房价问题也自然得以解决了。这一开口果然见识到他真的才是置产高手，如果真要治理房市问题，恐怕真要听听高手意见，高手一定知道问题应该怎么治才对！
: 有请最聪明的Zball大大解惑
喔喔 本来想睡了 看到这篇精神又来了!
benitolin 终于又认真跟我讨教了 我好感动
记得上次实价登录转移数帮你"解谜"之后过好久喔 ^_^ 终于肯用数据面跟大家讨论了
看到这篇新闻我就笑了 既然要用户籍数跟人口讨论供给需求面
为何不自己上上政府官网查查资料看看到底怎么回事不就知道了吗?
如果嫌麻烦 助你一臂之力!
内政部户政司人口统计资料:
http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346
看"近期年度统计资料（括号内为资料起始年）"
看各县市户籍人口结构点此连结: "07县市户数结构(96)"
看县市人口及年龄统计点此连结: "01县市人口按性别及五龄组(63)"
我们就看看 大家口中所谓最供不应求的县市(?)
台北市 新北市 桃园县吧户籍人口成长吧:
户籍数统计:
101年总户籍数 96年总户籍数 5年户籍总成长数 1人户籍成长数 1人户籍成长比例
台北市 1017063 947745 69318 51112 73.73%
新北市 1458292 1308848 149444 89176 59.67%
桃园县 701827 619870 81957 44870 54.75%
人口数统计:
101年人口 96年人口 5年人口总成长数
台北市 2673226 2629269 43957
新北市 3939305 3798015 141290
桃园县 2030161 1934968 95193
上面资料这样够清楚了吧? 三个县市除了桃园县人口比户籍成长多一点
其他两个地方竟然人口成长比户籍数成长还少??
同时 三个县市的 "一人户籍成长" 成长比例都占总户籍成长数5成以上!
"供不应求" 台北市一人户籍成长比例更夸张 高达7成...
各位看官 就算是小家庭的分布增长 户籍数增加的比人口数还快就很奇怪了
更不用说 你们觉得那"一人户籍"成长 是真的有居住需求居多?
还是为了避税办的分户自住户的需求居多?
这就是建商用户籍数来看的"供不应求"? 还真是供不应求 都给拿去投资而不是自住了吧
用这种户籍资料去解读 喔 难怪建商爱说的自有住宅率会有八成以上~
难怪对照主计处空屋率(19%)或营建署低用电户空屋率(10%)
两者相加之下 台湾房屋只要不是自住几乎或者少数是空的没人租(?) 使用效率真高...
干无可能???
看看一下新闻来源 嗯 好房网News....
资料来源真是公正无立场且解读正确啊~
好了 本鲁蛇也累了 有空再来讨论吧 晚安...