http://news.housefun.com.tw/sefar66/article/11312850256
2013/12/24 11:26
文／范世华
每每新闻关注于某一个问题的焦点，我总会反思推理它的另一面向，就如同“少子化”问题，学者忧心提出警告说，未来平均每一个年轻人将来要养好几个老人的负担会有多么沈重；但我则会反过来想，未来每一个年轻人将会继承几位长者的财富资产？大众在恐慌于一个问题的同时，背后总是有人因此发财得利，这个问题的恐惧，我想大卖储蓄型保单的保险公司，一定在背后笑得很开心吧！
而“少子化”问题同样牵扯到房地产的同时，又有人会警告，未来的人口没有这么多，空屋率的问题将会日益严重，未来必将导致房市泡沫化的危机产生！可是等到现在的出生儿长大成人，准备成家购屋时，会是多久后的事？而当下就要成家购屋的需求数量，你可知道究竟多少？
只因现在民粹的氛围，如果不跟着一起唱衰房市的人，都会被贴上是炒房的标签，所以专家们也都很保守小心，不敢在?面上讲真话，怕讲了一定挨?，被说是助涨房价的作手。可是房价走势明明就还没看到它有往下掉，这又教我怎么跟大家讲说后续已经不会再有更高价？官员们表面上喊打房，可却都是榜上有名的囤房客，不是吗？
●住房供需的实际真相，空屋属于其他调整因素，怎拿变异数来做统计？
如果按照全国的住宅存量与宅户数统计预估，以每一年住宅兴建的数量近几年都只有七、八万户，但每一年结婚新增家庭的户数却都一直有十五、六万户来说，我从2009年以来就说房市供需已有问题，实际将要没有余屋了（余屋：属于建商以“销售”目的之商品），倘若商品即将供不应求，价格又怎么会跌？
因为台湾总体的住宅存量与户籍数，总计到去年底(2012年)为止，其实已经约当皆有820万户左右，不分轩轾了，但是有关住宅资讯统计，主计处于2012年第3季后改以“普通家户数”取代“户籍数”，我们则看不出户籍与住宅数量持续异动是如何了？
不过，若明年统计数据出炉，我教大家以“户籍数”抓回来做比较，恐怕大家就要傻眼了，届时台湾住房的宅户数供需，就会由“超额供给”变成“供给不足”的状况了，但统计数字是明年才会出炉，而实际现况却是现在进行式，目前正在发生。所以您现在知道，为什么打房不管怎么打，就是打不下去了吧！除了上一篇专栏提到资金财富的融资问题外，其实供需也是重要的原因之一。
看到这里，您们一定又会纳闷，不是空屋很多吗？没错，这也就是为什么主计处要算“普通家户数”，而不用“户籍数”的原因了，因为户籍数也包含了空屋在内，可是我要问问大家，空屋既是一般消费者买去，就已成为私人财产，若它就是没有要卖，您能怎样？重点是大家都忽略了“自然空屋率”，以每年40万栋住宅买卖移转件数来看，约30万栋属于成屋、中古屋的市场，表示每年有30万户的家庭在此期间会进行“搬家”这档事，倘若房市的供需一定得要完全平衡，不能存在有空屋的数字，没有自然空屋率的规模环境，那么搬家不就得要玩“大风吹”的游戏了吗？
●住房供需不能愚昧地去追求控制它的数字均衡
而价格与分配性的问题，如果要把820万的家户，硬塞进820万栋既有的住宅单位里，那么820万栋的住宅有大、有小；有新、有旧；有好、有坏，任谁都想要住到好的、大的、新的、条件好的房子里，因此有能力的人就一定会争、一定会抢，就像产业机会，大家必须到台北来讨生活，房价就会竞争、就会涨，这是无可避免的。
当前房价太高，大家都明白、都知道，但这并不是靠大家喊一喊、叫一叫，它就会跌下来的，官员只会呼吁大家小心房市会泡沫，而房市若当真会泡沫，不也是你政府部门应该要去设法因应，并且及早疏导问题吗？社会大众批评、漫?都已经够了，可是我们仍见不到政府有什么具体的作为，民众该怎么办？
虽说内政部长李鸿源是媒体调查囤房最多的官员，但我还是非常认同他就房市问题的说法“台北市真正可以入住多少人？”解决房价问题应该先以住房实际的现况来思考，一个城市的“使用强度”，可以承受多少人口和产业的规模，当所有人都想挤进台北来，盖再多的青年住宅也不够，如果可以分散产业到各个其他区域，不需要让所有人都非要挤到台北来，那么住房需求分配的数量问题解决，房价问题也自然得以解决了。这一开口果然见识到他真的才是置产高手，如果真要治理房市问题，恐怕真要听听高手意见，高手一定知道问题应该怎么治才对！
有请最聪明的Zball大大解惑