http://www.npf.org.tw/post/2/12425摘要
泡沫经济是指资产价值超越实体经济，因而丧失持续发展能力的总体经济状态；泡沫经济经常由大量投机活动所支撑，但因缺乏实体经济的支持，因此，其资产犹如泡沫一般容易破裂而称之为“泡沫经济”。就房市泡沫而言，一般可利用房价所得比、房贷余额与GDP比率、房价涨幅与GDP成长率、空屋率…等指标，作为房市是否进入泡沬化的依据。另外，在国内的房地产市场中，若根据房价是否泡沬化的评估指标，则可发现台北市房地产市场大多包含在指标所认定的范围内，显示国内房地产市场确实有可能成为泡沫化的危机，亦即由于多项关键指标显示不合常理现象，显示房
价欠缺基本面支撑，泡沫化的风险相对较大。然而，由于有些房市泡沫化指标内容尚无足够的确实资料可资佐证，加上国人的预期心理支撑，使得国内的房价虽仍维持着继续攀高的走势，且已具有泡沫化的风险，但并没有立即破灭的危机，唯政府必须未雨绸缪，将房市可能产生泡沬化的问题加以解决。
一.前言
根据中央银行所发布的资料，2013年4月，银行房贷与建筑贷款余额双创新高，国内银行对于购置住宅(房贷)、修缮贷款及建筑贷款(土建融资)余额分别为5兆4295亿元、3505亿元与1兆4539亿元，房贷余额创下新高，国内房市经历农历年短暂的季节因素降温以后，因为2013年的329档期活络而再度回温。由于国内目前的房贷加修缮贷款金额已达5.78兆元，占GDP
14兆余元的41.2％，其占比已经偏高，若在加计土建融资，房地产的融资金额更达7.23兆元，占GDP的51.5％，若再加上其他相关指标的确认，便可发现国内房市确实已潜藏泡沫化的隐忧，政府必须即早未雨绸缪，提出合理有效的因应对策，并对不合理的房价加以规范，因为台湾岛型经济的特性，无法经得起日本式的“失落十年”之伤害。
二．都会地区房价偏高
都会地区房价偏高为十大民怨之首，政府为减少民怨，并让房市降温，央行和财政部均提出相关对策因应，如降低贷款成数、要求不得压低利率抢贷款、严审贷款人条件、实施奢侈税，以及提高投资客炒房成本等，让自住客逐步重回购屋主力。然而，面对全球量化宽松的货币政策，过多的热钱不断涌向亚洲等新兴市场，游资充斥，引发人民炒股与炒房热潮，加上利率偏低，财务杠杆偏高，导致都会地区的房价居高不下。
事实上，这种都会地区房价偏高的问题不仅局限于台湾，世界各主要国家如美、英、法，或亚洲国家如新加坡、香港和对岸的中国大陆等，也都面临相似的问题，虽然各国政府陆续祭出房市调控，欲打压高涨房价，但成效不大，且政绩乏善可陈，观其缘由，影响因素很多；今若暂不考量国人的“有土斯有财”心理，也不考量国内的“海岛型经济”特性，以及房地产本身的“区位性”，而仅从政策性来做探讨，则可择其较主要原因说明如下述。
1.民营银行对央行决策配合度不高
金融体系包括公、民营银行及其他非存款性的金融机构，而在政府政策的推动上，央行要求各行库，如土银、合库等配合政策，调高房贷利率、降调贷款成数，且审核过程趋严，迫使不少房贷户转向民营银行。然而，由于金融市场的游资过多，房贷、土建融贷款又为民营银行获利重要来源，因此，只要贷款人信用良好，或房屋区位条件佳，则民营银行大多都乐于提供较大弹性的额度，配合顾客的需求，如以高于交易价格的方式鉴价，或搭配个人信贷，以达到实质提高贷款成数的效果。
2.缺少风险观念的羊群效应
在国内房地产市场中，虽各都会地区的房市变化有别，但大台北地区房市长期处于多头，即使因国内外经济因素而呈现下跌情形，但一般时间都不会太长，加上资金泛滥与缺乏其它投资商品与管道，让多数的投资人与购屋者忽略了房市价格可能下跌的风险，并产生一种从众心理，即资本市场所称的“羊群效应”，盲目追随带头炒房者的炒作，让房价节节攀升。
3.不动产税赋偏低的租税诱因
在国内现行不动产租税法令规范中，主要是采用房地分离课税，唯地价是由不动产评议委员会所决定，但因长年行政与人为因素之疏失，造成实际交易价格与评定现值脱钩，税基偏离，不仅炒作成本低，且兼具遗赠税的节税效果，使得房地产成为有钱人资产配置及节税的最佳工具。
4.特销税规范宽松
从奢侈税的颁订与实施过程中，可以发现财政部所颁订的特种货物及劳务税(简称特种销售税)或奢侈税是影响不动产交易的重要因素；然而，若根据财政部订定的稽核标准，在不动产税赋的课征上，个人在一年内出售房屋六栋以上，才会被视为营业行为，并列为查税对象，调查其买卖房屋资金流程与频率。然而，市场投机人一般的做法是透过人头户，让名下没有房地产的自然人，将其户籍迁入待售的房市销售个案内，一年内买卖不超过六户，即可规避特销税；或符合土地税法第34条称的“一生一屋”或短期二屋，亦即投资人在买第二栋房子的同时，也卖出已有的房子，亦可
免课特销税。
换言之，不动产的投机者利用人头户购屋，或透过“先买后卖”方式，不断转售、重购，不仅可以适用土地税法的重购退税，又可规避特销税，利用这种模式从事不动产短期交易，每年不断的循环，并可避免特销税的课征。此外，非都市土地、农业用地等的交易，都不属特销税之课征对象，即使在两年内移转，也不会被课征特销税，并形成炒作的新标的。
国内房地产市场在这些因素的交互影响下，加上游资充斥，且缺少适当的投资管道，从而带动房市的“非理性繁荣”，长期多头市场的交投累积，已让国内房市达到一个必须谨慎面对的临界点；金融市场若仅是利率上升，对房市影响不会太大，然一旦景气反转，失业率增加，薪资下跌，必然导致大量的自住、投资民众无法支应房贷的现象，倒帐风险升高；在此情况下，被银行视为稳定获利来源的房贷，恐将成为房市泡沬的重要影响因素，但若银行紧缩放款以之因应，则可能形成资本市场的恶性循环，对消费者及金融机构均相对不利。为防范未然，政府宜尽早提出有效对策，
匡正房市畸型现象，除避免房市泡沫化外，并可促使房地场市场健全发展。
三．房市泡沬化
一般而言，有关房市泡沬化的相关内容，可从下列几个部分来加以说明：
(一).泡沫经济
在经济体系中，房市泡沫化与经济成长暨发展有关，亦即房市泡沬与泡沫经济息息相关。泡沫经济是指资产价值超越实体经济，因而丧失持续发展能力的总体经济状态；泡沫经济经常由大量投机活动支撑，然而，由于缺乏实体经济的支持，因此，其资产犹如泡沫一般容易破裂，经济学上称之为“泡沫经济”。亦即经济发展到一定的程度以后，经常会由于支撑投机活动的市场不如预期而破灭，并导致资产价值迅速下跌，形成经济学上所谓的泡沫破裂。
在人类的经济发展过程中，20世纪曾出现过多次泡沫经济浪潮，其中，比较著名的是日本年代因“广场协议”所引发的泡沫经济，其主要说明在房地产市场和股票交易市场中，因为大幅投机炒作上涨时间较久，因此，一旦泡沫经济破裂，其影响将波及到一个国家的大多数产业，甚至会影响国际经济走势。
(二).房市泡沬化
泡沫经济引发大幅度的短期衰退，从房屋、土地到股市、融资等都有投资人或企业经营者因资产大量套牢而破产，而其所产生的社会恐慌，将使得消费和投资紧缩的加乘效应，而使得实体经济受到重大影响；如在20世纪的泡沫经济中，各国往往在中央银行提高存款利率之后而破裂，如美国、西班牙、葡萄牙、爱尔兰…等，都曾因房贷余额过高，在2008年后陆续引发金融海啸或是债务危机；1990年的日本也因房市泡沫，种下“失落十年”，甚或“失落二十年”的经济衰退。
为避免房市泡沫冲击再次发生，许多国家将房贷余额占GDP比率40％设为房市泡沫指数警戒线，亚洲各国政府，如新加坡、中国大陆、澳洲、印度与越南等，由于担心房市过热，会过度哄抬房价，连带拖垮大举放贷的银行与举债买屋的民众；因此，虽其房贷余额占GDP比率仍未逾40％，但皆已预防的角度采取行动，全力防堵，避免房市泡沫化的产生。
(三).房市泡沫化指标
在学理与实务的认定上，学者间对于引发泡沫经济因素虽各有不同看法，然若就房市泡沫而言，一般可利用下列10大指标，以作为房市是否进入泡沬化的依据，即：
1.房价所得比：一般以3-6倍为比较标准；
2.房贷本息大于家庭收入：以1/3为依据；
3.房贷余额/GDP：以＞40%作为参考点；
4.年租金与房价之比：此项比值以＜1：20为依据；
5.房价与租金关系：若房价上扬，租金下跌；
6.房价涨幅与GDP成长率：即房价涨幅大于GDP成长率；
7.房价短期涨幅：以＞30%为度；
8.投资性需求：以＞20%为度；
9.空屋率：以＞10-15%为依据；
10.开工率与销售率：当开工率大于销售率时。
上述十项指标并非必须同时发生，才会有房市泡沬化的现象，也非十项指标发生必然会有房市泡沬化的情形，尚须考量人民预期与政府政策等因素，但由十项指标的数值，大抵可以具体指出房市是否具有泡沫化的现象。
原文: 台湾房市会泡沫化吗？ - 国家政策研究基金会网址: http://www.npf.org.tw/post/2/12425