卖屋报税教战 试算哪一种划算？
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房仲业以最近中正区一间大楼住宅为例，屋主之前购买预售屋，总价为8000万元，在买卖
契约书上写明土地价值4800万、建物则是3200万，也就是64比。但在官方价值上，土地公
告现值为1200万，房屋评定现值约250万元。
屋主后来卖出，总价达一亿元。
(1)如以房屋评定现值250万x48%售屋所得率申报，必须缴纳120 万元，
(2)以获利所得2000万x房屋占比25%，再申报综所税为200万元。
(3)但如果卖出时，先把总价1亿元拆算房屋、土地价升值，依公告价格的1比3拆算，
则房屋价值为2500万元，而当时向建商买进时，合约书建物价值为3200万元，卖出等于
倒亏700万元，如实申报后，即可不需缴纳财产交易所得。
讨论：
1.上面25%不知有无算错，不知如何来的
2.若大家出售若照(3)来做，不就可能不用缴了？
※ 引述《a386036 (骷髅怪)》之铭言：
: 实价课财产交易所得OK
: 不过目前税制是不重复课税原则
: 土地部分已经有课到土地增值税，所以土地部分无法再重复课财产交易所得税
: 所以财产交易所得税只能针对建物部分课
: 拆算方式有他的固定公式
: 建设公司卖新房子，或是法人卖房子也都要用相同公式来拆算
: 针对建物部分开发票
: 详阅之前版友提供的计算公式
: 文章代码(AID): #1H_I-w_r
: 我直接把公式转过来
: 中间也有它的问题存在
: 公式:
: {卖价-当初买价-其他费用(如仲介费、契税、印花税、规费、代书费或公证费等)}*{房屋
: 总现值/(房屋+土地的总现值)备注1}=实际的财产交易所得
: 举例说明：
: (一)98年a购入房屋价格1千万元，仲介服务费50万元、契税2万元、印花税1万元、代书费
: 2万元。
: (二)100年以2000万售出a房屋，支付仲介服务费60万元。
: (三)100年土地公告现值800万元＋房屋评定现值200万元。
: (2000-1000-50-2-1-2-100)*{(200/200+800)}=845*0.2=169(万)
: 169万财产交易所得则并入当年度所得里面
: 备注1:个人出售房地其原始取得成本及出售价格之金额，如经稽征机关查核明确，惟因未
: 划分或仅划分买进或卖出房地之各别价格者，应以房地买进总额及卖出总额之差价，按
: 出售时之房屋评定现值占土地公告现值及房屋评定现值之比例计算房屋之财产交易损益。
: 如:预售屋(国税局会跟建商要资料不要以为政府不知道)和实价登录后所有的交易
: 如果不知道买入成本才可用 第二种申报
: (2)财政部公布之财产交易所得标准课税
: 房屋核定契价(公告现值)*核定标准税率(台北市当年度42%)
: 以a房屋相同条件
: 200*42%=84万
: 这一个计算公式
: 对于公寓或一般非超高楼大楼几乎没有影响
: 因为建物价值与土地价值比越大
: 后面的比例值会越低
: k0939770752举的例子，房屋评定现值200万，这已经是大坪数豪宅等级
: 一般公寓产品房屋评定现值都落在10~20万之间，40年以上的甚至10万以下一堆
: 电梯大楼已依般住家格局，屋龄又是5年内的30万上下为多数
: 40几万就很吓人了......
:
: 公式计算
: 一般台北市公寓，土地公告现值多数落在600~1000
: 算他600好了，建物算20好了
: 以依样买1千万卖2千万，买+卖所付的仲介费算90万好了
: (1千万的1趴+2千万的4趴)
: 算了把仲介费 代书费 契税那些 利息那些都算0
: (2000-1000)*(20/(20+600))=1000*(20/620)=1000*0.032258=32.25万
: 这还是获利1万 很多费用都算0
: 如果以一般投机客获利1~2成来说，算2成好了
: 买1000万，加上交易成本1020加上利息1050好了
: 税后1300万卖掉，付了50万仲介费
: (1300-50-50)*(20/(20+600))=200*(20/620)=200*0.032258=6.451万
: 比起原本的20*0.48=9.6万 还要来的低
: 这样搞对于台北市的投机客根本没差，台北市以外玩新房子的，皮绷紧一点
:
: 不过台北市以外房屋评定现值所得税率 多半在30以下甚至10几
: 比方说三峡区、淡水区、五股区、深坑区及八里区 14%
: 板桥区、永和区、新店区、三重区、中和区、新庄区、土城区、芦洲区 28%
: 汐止区、树林区、泰山区、林口区 26%
: 对于淡水与三峡影响就大很多
: 不过这样玩台北市以外影响都很大
: 因为建物价值不会少太多，可是土地公告现值低很多
: 再来最可怕的是地上权
: 因为土地价值是0
: 你赚多少都是获利，无法分算
: 在那就是那种SRC钢骨混凝土的超高大楼，土地持分很小
: SRC钢骨混凝土本身建物价值就很高，可是如果又落在新北市
: 整个比率会很高
: 比方说板桥的全台最高住宅大楼，新北市的20楼以上大楼，如果又是SRC那就恭喜