obov大大大,
有没有兴趣来分享一下你的房地产投资心得呀!
小弟弟我蛮想听看看的,
小弟就在这边抛砖引玉,
跟大家分享一下小弟在美国的房地产故事,
其实美国当包租公的确是可行的,
每年大致有3%~1x%的回报率, 看地点,
但是想要期待靠房价差赚大钱, 那真的是很难很难,
只有非常非常小的地区才有办法,
而且"几乎"不可能像台湾这样两三年就翻倍赚,
大致上十年房价大概涨20%~60%之间, 还是看地点,
硅谷是刚好这几年挖到石油跟黄金, 所以就涨翻了,
大概2011年到现在2013涨了60%,
但是这十年2003~2013年其实也大概就涨60%,
至于其他地区, 像纽约这几年根本只有涨20%左右,
有些纽约百年公寓甚至完全没有涨,
光是以收房租角度来看,
买single family的回报最高,
公寓的持有成本太高, 其实租金收入并不好,
美国持有成本最高的部分就是房屋税1.25%~1.6%,
HOA管理费, single family只要几十块甚至不用钱,
但是公寓都是要1%以上, 有的豪华公寓甚至到3%, 5%,
房屋的装潢维修保养保险费用, 小弟抓每年2%,
遇到屋龄大屋况不好的甚至要花两三成房价的钱,
所以一般房子一年持有成本大概4%以上, 公寓可能会到10%,
所以小弟只买 single family
贴一下对帐单, 这种资讯都是网络上公开的,
case 1: 比方说在加州硅谷的一栋single family,
百年老房, 刚好在2009年抄底买到30万,
但是光是维修, 装潢, 买家具就先花15万,
所以成本是45万, 房屋税1.6%, 每年都在涨,
除草保险保养之类的, 每年1%,
(但是如果把之前15万的维修装潢算30年摊提加上去的话, 就是每年2.5%左右)
所以持有成本一年是(1.6%+2.5%)*30万=12300,
大概每个月房租收2000,
所以房租投报率 = (2000*12-12300)/300k = 4%,
PS: 房价涨到50万,
但是投入成本其实是45万,
并没有赚到价差
case 2: 在北卡的single family, UNC隔壁,
20年房, 买在19万,
屋况良好, 只花了1.5万买家具,
成本20.5万, 房屋税1.6%,
除草保险保养HOA和家具摊提, 每年1%,
持有成本一年是(1.6%+1%)*19万 = 4940,
房租1200,
房租投报率 = (1200*12-4940)/19万 = 5%,
PS: 房价完全没动, 大概涨了6000左右
这里还没有提到贷款所造成的杠杆效果
※ 引述《obov (恩登)》之铭言：
: ※ 引述《Jpen (日直双面打)》之铭言：
: : 美国的房产持有成本相当高.
: : 每年property tax(含scholl tax)约是你的房价的2~3%.
: : 也就是说一百万美金的房子,一年要付将近三万美金的持有成本
: : 房屋持有后,从房屋保险(几乎都要保),每周的割草园艺,
: : 这都不是像台湾随便找个水电就可以搞定的
: 其实真的随便找都有
: : 租屋收益? 任何有租金收益的地方几乎都有大型社区造镇型的租屋业
: : 从低档到高档都有. 另外在美国不要想去逃税.....
: 有人买惹两房两卫的公寓
: 一个房间自己住 另一个房间租人 一个月收个八九百 现金收惹花光光
: 你IRS有本事就来查 慢慢查巴 颇ㄏ
: 就算有人去IRS检举 IRS大概会跟你说三小小咖 查三小喇干
: 你当IRS吃饱太闲喔
: : 若是真的本粗能够熬著付这些持有成本,而且对于美国房价未来是大起飞的再去试吧
: : 经过次级房贷之后,房价不太可能再大幅波动了....
: 事实就是
: 我之前租的2bb公寓
: 2010卖25万
: 现在45万
: 不过以目前加州等区房价来看
: 租金报酬率已经偏低惹
: 不爽不要买