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钱进第六都－10大爆发区－桃园
【文、图／企研室】升格、捷运、航空城，任其中一项，都足以为房市带来大
利多，当三项利多凑在一块，就变成房价升空的推进器，桃园房价从此一日千
里，成为全国瞩目、资金簇拥的烫金第六都……
当台北市多数区域房市转为清淡之际，西南侧的桃园县去年前还是资金炒作的
处女地，但如今集结了升格、捷运、航空城等各大题材于一身，于是桃园房市
成为市场资金的最佳去处。
今年以来，桃园房价掀起一波可观的涨幅，大家都在问，‘桃园还有哪里的房
市有潜力？’因此本文为您上山下海，精选出桃园房市十大最具增值空间的地
区，并以增值空间高低作排序，为您介绍大桃园各地房市现况，让您无论自住
、投资或置产，都能找到最适宜的地方、买到好房子。
TOP10 中正艺文特区 桃园一级地段 自住最佳选择
中正艺文特区为民间俗称，其实际名称为‘桃园县多功能艺文园区’，大致范
围在中正路、新埔六街、南平路及同德六街之间。特区经过多年发展，现在各
项生活机能已经很完善，且质感又比旧市区高出一截，不仅深受在地客喜爱，
也有不少大台北民众到这里自住或投资，堪称桃园一级地段。
由于中正艺文特区内地价高涨，现在区内推案多规划为豪宅产品，平均房价已
来到四十三万／坪。虽然特区内房价仍持续在上涨当中，但因房价基期相对高
，即使未来可望上看五十万／坪，增值空间只约百分之十六，屈居第十，投资
展望佳。
不过若以自住角度考量，中正艺文特区绿地覆蓋率高、街廓整齐，且人文气息
浓厚，毫无疑问是理想选择之一，自住评等佳。
TOP9 青埔特区 航空城指标区 捷运题材发威
高铁桃园车站特定区俗称青埔特区，范围横跨中坜市与大园乡。青埔的优势在
于规划完善、建设逐步兑现，不仅有多达三个捷运站，为桃园捷运站密度最高
的地方，甚至还有新兴的双语明星学区，而上市建商冠德与国泰也已启动产专
区开发案，让青埔未来发展充满前景、房价富有增值想像空间，于是成为资金
簇拥的热门区域。
青埔特区是航空城指标重划区，前景深受期待。
青埔下一个焦点，聚焦在军用机场搬迁后，建物高度可从现行的二四点四公尺
提高到六○公尺，更高的高楼层大楼产品将成为投资新宠，河景住宅或高楼层
景观户更有可看性；惟高铁站北侧仍受桃园机场第二跑道限高箍制，房市表现
相对受限。
青埔特区可以说是桃园航空城的指标发展区，所以从中央到地方都投注大量资
源在这里，成为房价最大支撑。保守估计，青埔平均房价应可从目前的三十万
／坪，涨至三十五万／坪，增值空间约百分之十六，投资展望佳。只是青埔区
域发展尚不成熟，生活机能稍嫌不足，自住评等为中性，在本次区域房价涨幅
排名列第九。
TOP8 南势地区 低价产品抢手 自住客轻松购
从中坜平镇市区沿中丰路往南，就到了南势地区；因中坜平镇市区房价已站上
二字头，而南势平均房价仅有十三万／坪，价差十分明显，所以不少自住客转
进到南势地区，让本区相对低总价的透天案热卖。
南势地区推案热点为南势重划区，在中坜平镇市区相对高房价推挤之下，让南
势重划区房价随之水涨船高，未来可能飙上十六万／坪，增值空间达百分之二
十三。然除高房价推挤与比价效应外，本区重大建设少是较大缺点，然投资展
望仍佳，排名列第八，至于生活机能与环境则尚可，但因房价低、负担轻，自
住评等为中性偏强。
TOP7 杨梅地区 五杨通车效应 吸引置产买盘
五股杨梅高架道路于四月二十日通车，诚属桃园重大建设落实的第一张支票。
然而五股杨梅高架道路虽有‘杨梅’二字，但杨梅却无交流道可上下五杨高架
，怎能说杨梅房市也受惠呢？
‘外行的看当下，内行的赌远景’，这就能一语道破杨梅房市为何转趋热络了
。据挑园县交通局指出，交通部在五杨高架通车后，预计在沿线兴建芦竹、中
坜与杨梅交流道；倘若这张支票能兑现，杨梅在国道一号沿线属相对低价，日
后深具补涨潜力，所以吸引不少投资买盘率先抢进。
以杨梅目前平均房价十三万／坪来说，以后涨至十六万／坪机率不低，增值空
间约百分之二十三，投资展望佳，排名列第七。杨梅商家主要聚集在大成路、
中山路一带，生活机能还算可以，自住评等只给予中性偏强。
TOP6 广丰重划区 八德菁华区块 挑战区域新高
广丰重划区位在大湳市区北侧，为广丰旧厂捐地变更重划而成的一般住宅区与
工商综合区，是大湳市区质感最好的区块，目前平均房价约为二十四万／坪，
为全八德房价最高的地区。
由于广丰致力于工商综合区招商，宣称此处发展前景胜过中正艺文特区，并将
打造成桃园的信义计画区，再加上桃园捷运绿线就是沿介寿路兴建，让此区房
价更具支撑。
种种利多让重划区一公开标地就不断创新高价，连带驱使房价往上垫高，末来
房价上探三十万／坪应没问题，增值空间百分之二十五；但迄至目前为止，工
商综合区招商效应暂未显现，捷运绿线也未动工，投资展望暂为佳。不过此区
环境良好，周边生活条件也很不错，自住评等为佳，房价涨幅区域排名列第六
。
TOP5 中坜平镇市区 建设催化买气 追价意愿强烈
以目前桃园几项重大建设而言，无论已通车的五杨高架、机场捷运第一阶段通
车、桃园航空城等题材，与中坜平镇市区都沾不上边，但相关建设却鼓舞当地
区域客信心，追价买盘十分强劲，各建案销售速度都能提升不少。
自住、投资或置产买盘信心鼎盛，原因是随着各项重大建设落实后，买方预期
未来中坜的建设支票也会如法炮制，包括五杨高架中坜交流道、桃园捷运蓝线
，以及航空城相关建设会为中坜、平镇带来发展契机，遂成为房市热络的导火
线。
中坜与平镇市区现已经很难找到单价一字头的个案，平均房价已站稳二十万／
坪，在买盘追捧之下，房价很可能跳至二十五万／坪，增值空间约百分之二十
五，投资展望极佳，未来房价涨幅区域排名列第五。而中坜与平镇市区各项机
能完备，缺点是除海华特区外，不少路段稍嫌老旧拥挤，自住评等为佳。
TOP4 大园客运园区 捷运通车预期 老牛即将翻身
交通部为推动亚太营运中心，在大园南港、竹围一带规划‘桃园航空货运园区
暨客运园区’，其中客运园区大致范围为大观路、环区西路，环区南路、环区
东路与环区北路所围之区域，本重划区与青埔特区是航空城范围中，最早重划
完成并开发的重划区。
虽然大园客运园区从约六年前就开始开发，但因位置偏僻、土地使用分区限制
严格，业者推案不易，而房市能见度亦不高，过去房价一直涨不动。但随着航
空城题材发酵、机场捷运线通车脚步逼近，且县府预计新辟道路联系捷运A15
站，客运园区房市投资价值已经浮现。
现在客运园区内平均房价仅十四万／坪左右，未来机场捷运通车后，房价可望
挑战十八万／坪，涨幅约百分之二十八，投资展望极佳，区域排名列第四。本
区目前为低密度开发，区内规划三座大埤塘自然公园，环境相当清幽，惟区域
发展略慢，生活机能严重不足，故自住属中性偏弱。
TOP3 龙安地区 沾明星区光环 比价效应可期
桃园市龙安地区（或称龙安特区）位在国道二号两侧，以龙安街为核心。由于
龙安地区属于新兴的生活圈，生活机能已日渐完善，街廓质感不差，居住品质
较拥挤的旧市区来得好，目前平均房价大约二十三万／坪，自住评价为佳。
中路重划区泥土变黄金，邻近的龙安地区受惠最大。
受到桃园旧市区与中正艺文特区房价快速拉抬带动，桃园外围地区房价启动比
价效应，价格拉升相当快速，而龙安地区就是其中佼佼者。龙安地区另一项优
势，来自于东侧相邻的‘中路重划区’；‘中路重划区’内不仅规划林荫大道
、司法园区，且距交流道更近，早被誉为中正艺文特区扩大版，业界也预期中
路重划区未来若释地开发，房价将不逊于中正艺文特区。
据桃园县府最新消息，中路重划区预定在今年办理土地分配，明年中完成工程
施工及办理土地点交。中路重划区距释地开发时间越来越近，相邻的龙安地区
身价因而看涨，起码也有三十万／坪的实力，增值空间高达百分之三十，房价
涨幅区域排名列第三，投资置产评等为极佳。
TOP2 八德扩大重划区 一字头加捷运 正迈入初升段
八德扩大重划区位在八德最热闹的大湳地区（介寿路一、二段两侧）之西南侧
，主干道为建德、兴丰与丰德路。扩大重划区的优势在于完善的规划，除了有
丰德、丰兴、建德、兴仁、瑞兴等五大公园绿地，还有四处水利池塘所构成的
自然公园，质感相当不错。
八德扩大重划区绿地多、质感佳，房价上涨快速。
若论远景，重划区内未来还有捷运三莺线、桃园捷运绿线与蓝线交会，同时还
有中央大学八德校区（目前为预定地），市公所办公处也预计移至区内。因区
内前景颇受期待，加上庞大的素地可供开发，所以在近年释地招标时，土地脱
标价格居不断上扬。
土地价上涨快速，加上桃园市与中坜市区房价持续攀高，部份购屋族转进八德
买房，以及部份台北客藉国道至八德购屋，推升了房屋销售速度与房价。目前
扩大重划区内平均单价约十九万／坪，然因区内近年才释地开放，不动产价格
仍在初升段，未来不排除涨至二十五万／坪，增值空间约百分之三十一，仅次
于过岭地区。
因本区利多题材确实相当多，前景无可限量，惟需注意供给量过大之问题，投
资置产评等为极佳；虽然扩大重划区发展未成熟，但因公园绿地多、基础建设
完善、环境质感优，故评价亦为佳，在本次区域排名列第二。
TOP1 过岭地区 桃园房市黑马 增值可逾三成
中坜过岭地区东侧是中坜市区，西邻杨梅高荣地区；民族路是过岭主干道，也
是商家最聚集的路段。过岭东侧的中坜市区的单价已经站稳二十万以上，而东
北侧的青埔特区更是夸张，不少建商已经喊到快接近四字头。
但过岭往返中坜市区或青埔特区，交通时间只有十余分钟，房价却大约十五万
／坪，只有青埔特区一半；随着中坜市区、青埔特区价格持续上涨，越来越多
区外客辗转到过岭买房子，尤其是过岭重划区，现在补涨行情蠢蠢欲动，初步
上看二十万／坪，增值空间约百分之三十三，为大桃园房市潜力最雄厚的区域
。
过岭房价还在低基期，只有青埔一半，补涨可期。
过岭地区目前推案集中在‘过岭重划区’，该重划区大致范围是民族路五、六
段与松仁、松平路所围之区域，现正在起步阶段，但已吸引许多眼光精准的投
资者抢进。过岭重划区尚在发展阶段，缺点是位置较偏，优势为房价还在低基
期，投资置产展望为极佳；然重划区在发展成熟前，生活所需要到民族路或中
坜市区才能补足，因此自住部份评价为中性，但在未来区域涨幅排名，可列为
榜首。
房市亮丽 政策仍待落实
无论是捷运、航空城或是升格，都是推升桃园房市市况热络不可或缺的因素；
然而，房市虽然销售畅旺，但平心而论，政策兑现程度远远跟不上房价上涨幅
度。迄至今日，只有五杨高架在催促声中赶鸭子上路，其余的不是延宕，就是
空中楼阁，流于纸上谈兵。
政策落实程度如何，攸关地方未来发展，牵系房市投资风险，桃园当然也无法
例外。从目前来说，官方确实有意推动航空城等各项政策，但动作仿佛慢郎中
一般，航空城就是最好的例证；不过民间仍衷心希望政策支票能够一一兑现，
打造大桃园成为幸福的第六都、幸福的宜居城市。
3.心得或感想:
住展每次评青埔特区的生活机能都评中等，真的很令人吐血。
下等就下等 有什么好怕评低的，难道事实还怕人说？