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《Fund眼看天下》进入升息循环，适合投资REITs
精实新闻 2013-05-24 19:06:06 记者 徐伯豫 报导
全球主要央行极力打造低利环境，使市场上的资金流动性充沛，对于全球不动
产/REIT业者来说，后市表现有极大加分效果。另外，就产业部分来看，基本
面及企业面数据均持续转佳，资金面未见退烧迹象，且多数公司财务状况均较
金融海啸前显著改善，故投信业者均看好全球不动产/REIT业者的表现空间。
REITs今年以来的表现仍较各类资产类别强劲，再加上全球资金宽松，元大宝
来投信持续看好REITs的投资价值，元大宝来全球不动产证券化基金经理人吴
宗颖表示，就总体面来看，失业率下降、企业愿意扩张，工业型与办公大楼
REITs先受惠，而在工作收入提高后，消费型REITs才会畅旺；且当房价上升后
，资产价格亦见上升。另一方面，就景气循环来看，2009~2012年属停滞性通
膨，适合投资高收益债、投资等级债、REITs，而2013~2014年后，因全球将进
入升息循环，适合投资REITs、股市。
吴宗颖指出，就基本面来看，REITs在升息周期的成长有三大主轴，像是承租
率上升，美国办公大楼空置率目前高达25%；其次为租金提高，新加坡商办租
金仅为2007年之60%；最后是建物价格上升，美国房价仅为2007年高点之
60-70%，日本房价仍在底部，建物价格可望随房市与商业活动增温而上升。
就价值面观察，REITs多头可持续至景气循环末期，根据历史经验，全球REITs
多头景气循环期约为6~7年，自2008年金融海啸以来，全球REITs反弹才历经2
年，升息循环尚未开始，预期未来至少还有4~5年多头荣景可期。另外，REITs
相较高收益债与全球股市便宜，高收益债目前价格已超过2007年高点之71%，
全球股市低于2007年低点2%，而全球REITs指数仅为2007年高点81%。
另外投资人所关注的，就是今年以来美国REITs涨幅惊人的情势。台新北美收
益资产证券化基金经理人林瑞瑶表示，虽然今年美国REITs涨幅高达近2成，但
离2006年底的高点仍有3成的弹升空间，与亚洲、欧洲的REITs比较，位置相对
偏低。且就美国整体大环境分析，美国房市目前处于库存偏低、房价涨势由中
西部扩展至东北部、销售持续热络等良性循环中，加上价格仍被严重低估约
20%，配合美国低利政策的延续，预期美国房市复苏之路将持续至2015年，北
美REITs市场未来三年仍有大好行情。
群益全球不动产平衡基金经理人李运婷则指出，美国4月成屋销售来到近三年
半来最高水准，显示其房市正在稳定复苏中，早先全美不动产协会表示，4月
成屋销售增长0.6%，年率达497万户，为2009年11月以来最高水准。而澳洲
REITs拥有高股息率，在市场波动中有助于投资组合的稳定度；而亚洲部分，
中、港、星房价持续上扬，中长期市场购屋刚性需求依旧强劲，可望推升资产
价格温和成长。
瀚亚亚太REITs基金经理人方定宇说，北美地区热门的REITs标的涵盖零售业不
动产与办公室不动产，但在亚洲区，办公室不动产REITs主要集中在澳洲与日
本；而在零售业不动产部分，重点却在新加坡与澳洲；而不动产开发REITs目
前则以亚洲较热门。只要全球利率维持在低水准，经济也呈缓步复苏的态势，
REITs就能以其高于公债的股利率、以及比股票更低的波动率，吸引机构法人
与投资人的青睐。整体而言，全球多数区域景气处于温和复苏轨道上，加上全
球主要央行维持低利率环境，有利于REITs对资金的吸引力。
各区域REITs股息率比较
http://www.moneydj.com/z/sjn/jpg/GetNewsRptjpg.djjpg?a=125948
资料来源：UBS、Bloomberg； 2013/4/29 表格整理：群益投信
全球主要REITs地区表现及股利率
国家 12'年涨跌 13'年以来涨跌 股利率
美国 18.0% 18.8% 3.2%
日本 68.0% 50.6% 4.0%
新加坡 55.8% 7.0% 5.1%
香港 43.4% 4.2% 4.3%
澳洲 32.2% 16.9% 5.2%
欧陆 25.9% 12.7% 4.5%
英国 28.0% 19.0% 3.2%
资料来源：Bloomberg（2013/5/17）注：依据富时系列指数计算报酬表现
美国精研REITs拥有25年经验的GSA（Green Street Advisor）董事总经理
Adam Markman日前来台，他预期REITs多头格局将延续，并进一步指出，投资
商用不动产1年时间可提供无杠杆投资报酬率约7%左右，相对市场其他工具的
投资报酬率还高。
另一方面，在新均衡世界中，REITs将比债券市场得到更多的投资比重，目前
REITs价格趋向合理区间中值，况且透过次产业相对价格分析，将有助于基金
在各次产业的资产配置，目前从评价模型态势来看，较具防守性的购物中心与
公寓型REITs已浮现投资吸引力。
针对REITs的投资建议，ING全球不动产证券化基金经理人叶菀婷表示，目前台
湾主管机关所核准的全球或区域型不动产相关基金投资内容不尽相同，若该基
金持股中开发商和建商比例偏高，则波动度可能会相对较高，因而建议以定时
定额做配置；然若该基金主要投资标的为REIT，在目前REIT业者租金收入年增
率仍呈现正成长且空置率持续下滑的情况下，REIT后市表现并不看淡，因此建
议投资人亦可用单笔投资的方式在整体资产中进行配置。
瀚亚投资也建议投资人，由于房地产投资跟REITs投资不一样，房地产投资收
益主要集中在购买物件的增值性，但是REITs投资却是以租金收益变化对股票
价格的累积收益为主；两者的分析变量不同，走势也有落差，因此房市热跟
REITs投资热并没有直接相关，有时房市过热反而对REITs还有负面影响，这是
投资人要建立的观念。
近期REITs基金表现 (%)
基金名称 3M 6M 1Y 3Y
元大宝来全球地产建
设入息基金-配息 15.26 25.09 29.72 19.67
元大宝来全球地产建
设入息基金-不配息 15.09 24.49 28.42 19.11
元大宝来全球不动产
证券化基金A不配息 14.79 27.99 39.14 42.56
元大宝来全球不动产
证券化基金B配息 14.68 28.05 39.05 42.68
瑞银亚洲全方位不动
产基金 12.67 28.30 43.25 51.13
未来资产亚太不动产
证券化基金A不配息 11.29 16.69 33.24 44.36
第一金全球不动产证
券化基金A不配息 11.29 21.99 31.35 33.15
第一金全球不动产证
券化基金B配息 11.29 21.99 31.34 33.18
未来资产亚太不动产
证券化基金B配息 11.25 16.67 33.19 44.43
瀚亚亚太不动产证券
化基金A不配息 9.84 20.04 39.58 58.35
瀚亚亚太不动产证券
化基金B配息 9.82 20.11 39.58 58.28
安泰ING全球不动产证
券化基金-累积型 9.63 17.45 22.15 30.69
安泰ING全球不动产证
券化基金-月配型 9.52 17.22 22.02 30.40
复华全球资产证券化
基金B配息 8.87 13.33 16.26 19.41
复华全球资产证券化
基金A不配息 8.78 13.25 16.17 19.37
群益全球不动产平衡
基金B季配型 8.00 15.76 21.33 20.89
群益全球不动产平衡
基金A累积型 7.94 15.96 21.32 21.12
富邦全球不动产基金 7.81 14.36 21.94 21.76
台新北美收益资产证
券化基金-B配息 7.28 14.13 N/A N/A
台新北美收益资产证
券化基金-A不配息 7.13 14.30 10.90 39.25
联博亚太地产基金
B配息 3.54 12.47 29.00 38.51
联博亚太地产基金
A不配息 3.49 12.42 28.89 35.17
资料日期：2013/04/30，资料来源：FundDJ
3.心得或感想:
心得就是有意愿讨论地产基金的朋友可以站内信
希望业内或不动产经历一年以上好了