※ 引述《evangelew (uwe)》之铭言：
: ※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: : 我算一个很有趣的东西给你听.
: : 六合路二路,10x号(个资法保密)
: : 地坪44坪店面,非边间.
: : 6F增建满,有电梯.
: : 开价..6600万....
: : 屋主是某银行董事长的老婆.
: : 这个数字再高雄,很可怕对不对.
: : 但你要看他收租多少.
: : 1F租给美发业,租金7.9万,四年后到期.
: : 楼上隔套房15间.号称收租逼近20万.
: : 通常都是满租,好我们就算他只租出去一半,收入10万.
: : 17.9约18万,一年收216万.
: : 头报率3.2%....
: : 所以屋主开价6600.....杀越低,投报率越高喔.
: : 基本上包租公,投报率没超过10%都只能称为业余包租公.
: : 专业的都是搞1x%起跳的.
: : 买地上权的,租借地等,狠一点买凶宅,高雄凶宅大约可以砍50%.
: : 然后违建个5~6F,加装电梯.全都隔套房出租.一间租5000~8000看装潢.
: : 装潢其实也很便宜,弄得美美的,单间号称百万装潢.
: : 但其实大量+黑心,可能30万就搞定个4间.
: : 因此....3%...其实你搞专业出租,中南部随便都可以超过.
: : 另外,高雄很多店面也都约3%.
: : 整栋买2000万,整栋租6万,这种不少.
: : 当然啦,大部分的店面是没这种数字拉,尤其是便宜的店面,低于1500是很难到3%的.
: : 但是贵的店面,很多投报率目前都还不错.
: : 出租有出租的玩法.
: : 要玩出租,就要花时间去研究就是了.
: : 买法和想法,和我们一般玩增值得不太一样.
: 这...
: 1. 顶楼加盖个两层
正常一坪5.5万.
一般30坪,300万.
黑心工法,一坪4万不到.
30坪两百万多一些.
: 2. 30万元隔4间...
一般50万,轻隔间,家俱全新,电视冷气冰箱流理台全有.
上次看到那个台北团队30万....
我想她们应该量很大+长期合作室内整建+不知道哪里的黑心工法.
这个我和朋友还再研究...
不过人家是最佳化后的cost down....这边省那边省,全省下来当然很可观.
一般人是没办法达到这种境界的.
: 3. 加装电梯...
: 4. 15间租金，20万
这间应该是日租.才有办法拼到20万.
如果单纯长期出租.
一般全新家具的号称百万装潢套房,大约租金一间是8000.
12万差不多,1年抓10个月=120万,另外两个月当预备金.
: 先从电梯谈起
: 其实电梯不便宜说
: 因为还要包含电梯井(便宜一些让电梯吃钢架)
: 出租空间减少(整栋一楼到六楼空间都减少)
: 还要有维修保养费用
: 你装了电梯要维修保养
: 不维修出事你要扛的
: 所以若要省这笔钱
: 倒不如别装电梯了
干麻省?又不会很贵.
我忘了多少,但一间套房的收入就可以cover记得.
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