楼主:
jamo (hi)
2013-04-26 16:45:24※ [本文转录自 toberich 看板 #1HUZXIDi ]
作者: jamo (hi) 看板: toberich
标题: [问题] 不动产合伙投资的问题,请问大家的意见~
时间: Fri Apr 26 16:18:24 2013
之前在上海买的房子已经都隔好稳定出租了
有考虑继续复制操作,所以想跟几个亲朋募资,想听听大家的意见
现况:
我买了一间房50坪大,在陆家嘴(大概等同上海的信义计画区)
房子总花费 1900 万,房价 1650 万,税费 250 万
此房交易时在银行估价 2500 万
目前收租约 55000/月,预估是四年后卖掉(五年内卖有税的问题)
我想的两个操作方案
PS:以下讲的房价都是指卖掉房子,付完税费以及利息的净所得
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1:单纯投资,涨多少赚多少
假设投资 100 万
A:房价 1900->3800 四年后回收 200 万
B:房价 1900->5700 四年后回收 300 万
风险就是跌价了按损失赔
C 房价 1900->950 四年后回收 50 万
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2:以合伙投资公司的概念进行投资
我在大陆前置作业了快两年才取得
在上海买房的资格以及在local经营找到便宜案子
这方面投入包含
a:前置作业成本
b:我的人力成本
c:装潢隔间费用
d:风险贴现
整个包裹我想定价 800 万,换句话说
假初期先投资 100 万,就是认 12.5%
接下来每个月付1/8房贷金额(约1.25万,卖房时即可回收)
A:房价 1900->3800 ,四年后净赚 235 万
B:房价 1900->5700 ,四年后净赚 475 万
租金做为管理维修储备金,因应各种不时之需,出售时找补!
风险比较大
A:房价 1900->950 ,四年后丢给银行一毛都拿不回来
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实际上的操作用合约来约定彼此的权利义务
给投资者的保障会依投资金额设定相对应的抵押权
我是觉得一般人会比较倾向第一种投资方式
直观,简单又易懂!
第二种要复杂的多,一般人感觉比较不能接受人力机会成本跟风险贴现的概念
想听听大家的想法~