因为在美国唸过书的关系
在下对美国比较关心
从去年开始我就看好美国的经济
事实上他们的房产市场也确实温和复苏
来分享一下半年来的心得(加州)
去年底在北加州的湾区看了一阵子
发现那边不是我们这种小咖玩得起的
湾区去年中开始飙涨
好区的一间房(美金1M-2M)上市一周可能会收到20-30个offer
其中过半是全现金
所以靠贷款基本上抢不到房子
最终卖价比一开始的要价多30%也不少见
房价大致上回到2007最高点的水平了
于是我转到南加
南加的市场就不像湾区那么疯狂
不过比起2011年底10-25%的涨幅也是有的
我也在这边找到了投资标的
不同于台湾租金是收辛酸的
美国的租金回报很高
以下举个人实例
我年初买的一栋公寓 USD 760000 9 units
不计费用的话每月收租金共7100
所以单纯数字回报率可以达到 年11%
当然事情没那么美好
管理费.保险.水.公用电.维修费.税金都是不低的
以上杂费加一加大约1200/月
跟税金1.25% 800/月
再考虑空置率5%
基本上就是4900/月
所以纯现金的年回报大概是7-8%
(之前29.1换的美金也赚3%)
实际上这栋我是贷款的
经过贷款杠杆之后
我投入的现金回报大概是在年18%左右(已扣除利息)
不过明年收的租金还要报税，不知道能剩多少
以上我还没有计算到物业的增值
以LA现在的市场来说
平均一年5-10%的增值 维持3-5年是可以期待的
这样可以将报酬率往上提升一大截
虽然比起乡民投资台北年年翻倍还差远了
但稳定的报酬让我还挺满意的
靠增值可以赚得比较快没错
但毕竟没人能预料结果
租金收益是房地产投资坚实的后盾
最后讲讲美国其他地方
以我的了解
2011到现在的市场
北加州极热，去年初就开始复苏
其他东西岸的大城市大概晚半年起涨
中西部或乡村多数地方去年底也开始涨了
但没涨的也有
毕竟房地产重要的还是区域市场
我这样的投资报酬在美国只能说一般
首先这样的物件在LA市场上还有很多
更不要说美国中西部可以找到稳定租金报酬 20%/年 的物业了
只是那种的增值空间相较之下小很多
而且到中西部去应该会很无聊xd
对我来说现在这样投资是 租金收入/增值 两者都能兼顾到
希望在这条路上可以越走越远
欢迎有兴趣的一起讨论囉