※ 引述《evangelew (uwe)》之铭言：
: ※ 引述《Auphie (过木不汪)》之铭言：
: : 标题: Re: [情报] 奢侈税惨案
: : 时间: Fri Apr 5 22:22:32 2013
: : 推 rogger:你一次就加高所有房东的成本 平均房租哪有不往上的道理 04/05 22:59
: 我另开一下话题
: 前一篇提到
: 房东持有成本上升，房租会跟着提高的话题
: 我是觉得很难单方面这么认定
: 因为即便持有成本上升，这成本不见得能够转嫁到房客身上
: 房东有可能会认为吸收成本降低空租期会比较划算
: 单方面将房租调涨，空租期拉长，这平均房租要怎么算
: 我举个例子
: 假设原先房租20000元，调涨成22000元
: 20000元*11(月)=220000元
: 22000元*9(月)= 198000元
: 平均房租应该是会上升没错
: 因为平均房租好像没有空租期概念
: 即便房租涨价 导致空租 平均房租也不会算是0元
: 只是变成会不纳入平均房租的计算
: 像套房出租
: 一租就是一年以上
: 房客退租时，还要小整理一下，有时还要重新油漆。
: 还要给新房客搬迁进来几天的免租期。
: 你涨个房租两、三% 其实不见得划得来
: 会蛮避免因涨价让房客退租而导致空租期的产生就是。
喔喔 看到大家关于房租与持有成本的讨论 我想我可以给一下我的看法...
看到上一篇回的生活圈外移及空租期加长 这确实都是很好的解释角度~
基本上 房租成长 是只由供需量及收入决定的
原因为何? 是由于租屋只是一个单纯借由这个交易行为满足目前对于工作生活"住"的需求
一但租屋成本大于租屋者可以承受的收入及可支出范围 除了收入增加政府救济补贴等手段
是不太可能透过借贷等手段另行他路(想想为什么租? 不就是穷or没必要买or买不起)
只能迁出另寻他处~
这也是为什么一般经济学者在看房价合理性时会选择房价所得比及房价租金比的缘故...
因为购买力可以借由借贷膨胀 但租金很难...
那么 在提高持有成本的同时 只会提高一般拥有多处住宅人的资金压力及报酬率
囤积住宅及惜售不租行为只会更无利可图 迫使这些住宅推向市场 提高租及住的供给量
而达到降低房价及平衡租金这件事...
那么对于原有的租赁户而言 提高持有成本"一定"会转嫁给消费者吗?
答案我可以说是几乎不会....
简单我举个例子大家就懂了 一般自租客一定会遇到报税问题 房东几乎都是说:
要报税? 不要啦ooxx(因为可能会暴露收入来源而被国税局盯上)...
要报税? 可以啊 加到房租里面去.....
我请问大家 假使这个租税成本真的能够全转嫁给消费者 那全台的租金里面应该
早就都会包含房东们的所得税啦??? 毕竟可以合法的加租为何不用???
不就是房客们不愿多付或者房东怕租不掉才会有这么多纠纷吗???
如果租不起 了不起就是像前PO说的搬出去外围甚至是回老家
但是房东们空租期拉长同时持有成本增加时 如果要损益两平 请问他们会怎么做???
这边这例子我觉得就能简单说明"持有成本"不是随便就能转嫁的东西...
更何况北台湾外围二线城市空屋率也不少哩....
基本上在奢侈税推出之前 也有很多学者及房仲研究员
强调此举会不只拉升房价 也可能拉升房租等等 导致未必能够提高税收
还可能导致一般人租不起房子....
现在看来 除了房价有没有涨跌还没有定论外
房租市场倒是没什么变 而且交易量减少许多
个人认为 只提出交易课税 交易成本的流向还比较容易引起市场价格波动...
原因就是只课征短期交易所得还比较有可能导致屋主惜售 供给下降 价格波动~
只能说这是抑制短期投机的一个暂时手段 不过由于全台都市区空屋量也不少
现在价格的变化短期内如无政策大变化还真的很难说~
所以才要实价登录实价课税 以及慢慢拉高目前的公告现值
才是从持有成本要害上彻底解决赋税公平及平衡房屋供需上的一个最佳结果...