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2.内容:
房价涨风狂乱 10招教你精算合理房价（一）
好房 News 记者曾铃雅／整理报导
记者曾铃雅／整理报导
金蛇年景气回温、黄金价格下跌，使不少民众都想趁现在“买房抗通膨”；不过各
地房价涨声四起，价格更是起伏混乱，最近一集电视节目“现在才知道”就针对房
价问题，教导大家如何去精算合理房价，归纳出10大撇步，让购屋族聪明买房不吃
亏。
懂得精算房价心法，就能洞悉建商及房仲订价策略，聪明议价避当冤大头。（图／
翻摄自Youtube网站）
随着景气复苏，房市逐步加温，加上昔日抗通膨主流的黄金价格连连下跌，促使不
少民众开始趋向“买房抗通膨”为自己的资产保值。然而自开春以来，各地房市涨
声四起，最火的桃园青埔特区每坪已喊到45万，高雄文山特区房价也看涨20%，但两
区预售屋及中古屋的价差却高逹2倍以上，往往一路之隔，每坪价差就5万元起跳，
房价行情起伏混乱，让人想买屋却看得雾煞煞。
对于首购族来说，若是一般30坪的房子，价差1万总价就差了30万，价差10万总价就
差了近300 万；究竟要如何评估多少房价才是合理的呢？季芹在节目中建议，“买
房除了要看房子周边区域行情，还要去精算房子的价格，才能知道多少钱是能够出
价购买的合理价”。
10大精算房价心法，教你洞悉建商及房仲订价策略，在热涨区找到价格合理的潜力
屋，买房不当冤大头：
撇步1：先查实价登录 再交叉比对房仲成交行情
实价登录后房价行情透明化，房地产专家徐佳馨建议，实价登录行情可以做为房屋
买卖议价的基准，买方熟知实际登录行情，可让卖方认为买方是有准备的，相对可
提高让价空间。另外也可进一步与房仲的成交行情交叉对比，除了看单价外，个案
的条件差异如高楼低楼层、有无装潢等，也会影响价差，下手前可多方比价。
撇步2：借位询价探听法
要卖房时，假装“要买房子”向仲介询问买价，就可以得知你的房子出售市值多少
；若要买房时，则要假装是“要卖房子”向仲介询问卖价，则可以探听出大约多少
底价就可以入手，一来一去之间就能得平衡得出贴近市场行情的价格了。
撇步3：从“屋龄”算出合理房价
理财专家刘忆如建议，除了像房市走扬，中古屋地段好到价格高于新成屋的特例外
，一般来说，屋龄差一年，房价大概差2.5%，若以预售屋一坪卖100万元来说，屋龄
五年就要扣掉12.5万，所以大致可以得出五年中古屋一坪大约87.5万。但若是15年
以上的房子，应该把房屋跟土地分开来算，因为房屋会一直折旧，而土地则会一直
增值，必须将两边相抵计算。
撇步4：从“楼层”推算房价
以新建案来说，一般4楼都为广告户，价钱相对比较低，因此可以将4楼作为基准，
往上每三层楼大约增加2~3%的幅度，若某建案4楼每坪为50万元，那5~7楼即为
50+50*(2~3％)＝51~51.5万元，以此类推8~10楼则约52~53万、11~13楼则为53~54.5
万元。若是客户指定比较高的知名建案，通常高低楼层的差价都以15楼为中间值，
房价涨幅较大的区域，价差幅度可能不限每三层楼，甚至像顶楼价差幅度更能跳得
更快。
撇步5：从“附属建物”推算房价
一般如顶加、阳台、露台约为主建物单价的三分之一，所以若是权状20坪，顶加10
坪，每坪30万，则顶加总价为100万，加上20坪权状为600万，房价总计则为700万。
但购买顶加时要搞清楚是84年以前或之后搭建，因为84年以后的顶加属于违建，若
有人举发则必须随报随拆，要详细了解法规的规定。
撇步6：买中古屋需提高自备款及加列维修费用
房地产专家徐家馨建议，若购罝的中古屋是原始屋况，在一入住时就先将老旧的管
线换掉，以避免日后重新装潢时的麻烦。换掉管线大约一坪要多花费1到2万元的装
潢费用，这部份的费用也要估算进房价中。另外电梯大概20年左右就要全部做更新
，因此购屋前要确认是否有做更新，若是没有的话，议价时管理基金就必须打折扣
。另外，由于购买高龄中古屋，经济耐用年限降低，因此贷款难”度也相对变高，
所以自备款要提高1~2成。
撇步7：高低楼层缺点可做为砍价重点
一般来说，若不是封闭式有管理的社区，１楼通常比较容易遭小偷，若是中古公寓
，2楼通常为管线回转空间，因此极会发生爆管的可能。现今建筑法规还规定，只要
楼高超过50米，约在45米（大概11~17楼之间）时就会有一个中继水箱产生抽水的低
频噪音，因此可视建商是否有完善的隔音措施，购买顶楼更要注意防水工程的优劣
，以做为议价杀价的重点。
撇步8：破除高楼层及景观迷思
有时房仲会以高楼景观做为加价诱因，如看得到101大楼因而每坪加2万，无形中就
会拉高总价，看屋时应谨慎考虑日后是否真具有直接享受景观的需求及价值。且高
楼顶层容易有漏水、下雨潮湿、冬冷夏热等问题，若遇地震或停电，还将会影响生
活出入的不便及安全恐慌，在精算房价时也要考虑自身的购物需求。
撇步9：防火及消防设施要估入购屋成本
现今新建案一定要有防火设施，规定10楼以上一定要装设洒水设备，连带会使天花
板降低，造成高楼层反而空间更有压迫感，因此艺人佩甄建议，以台湾环境来讲，
买8~9楼最刚好。另外，台湾目前的消防洒水设备，最高顶多至22层，因此更高楼层
就必须仰赖直升机救援，所以买房时也要将此列入成本考量。
撇步10：周遭环境设施也会影响房价涨跌
外在环境一般像捷运、大型公园、学区都属于利多建设，对房价有加分效果，而像
高压电塔、高架桥、飞机场、坟墓等则为嫌恶设施，会拉低房价，价差可能高逹10
万以上，在看房时要仔细盘点利弊条件。
3.心得或感想: