颗颗
虽然现在回这个话题有点晚了
可是看到有人一直喜欢拿国民所得或薪资水准来推论房市的涨跌
我不禁莞尔一笑
这人是没有读过历史吗?
不知道20世纪以来影响各国房价涨跌的关键因素从来都不是薪资水准的高低
而是市场流通货币的高低吗?
各位可以回想看看
台湾上一次不动产暴涨是什么时候?
不就是1980年代,央行为了阻止台币升值
不断地抛售美金
导致国际热钱不断涌入
1985~1987年三年间货币供应量增长率，
分别高达51.42%、37.82%和24.44%。
庞大资金流入股市和房地产
导致二者大涨
人民买不起房子
结果发还发生1989 "无壳蜗牛"夜宿忠孝东路事件
直到1990年
货币供给急转直下
利率上涨,股市大跌,建商周转不灵,接连倒闭最后导致房地产大跌
这难道是国民所得或薪资水准惹的祸吗?
至于日本更别提了
1970年的通货膨胀与银根泛滥
导致企业疯狂借钱投资不动产
日本不动产自然水涨船高
但1985年日本央行开始对金融市场严加管理,导致游资减少
1990年起，日本的泡沫经济开始崩溃。年未，股价较1989年跌落近40%。1991年
股价相对平稳。1992年股价再次大幅度下滑，股票资产额降至297万亿日元，也
就是说，与1989年末股票资产额的历史最高水准相比，230万亿日元消失在无形
之中。同时，土地资产额也比其1988年的高峰值减少了100万亿日元。
这又跟国民所得或薪资水准有何关系?
日本房地产到目前为止还维持低迷的原因
就是因为通货紧缩的原故
虽然日本通货发行量从1989年的40,449增加到2000年的67,620
但银行所持有的现金部位却从1989年的32,826缩减到2000年的8125
企业从银行借不到钱,自然就不会扩张投资
经济就只好一直低迷
那房地产要涨可能吗?
除非你满手现金无处可投资
不然谁会去炒房地产?
那目前台湾有如此的状况吗?
要类比日本房价之前
也不想想人家可是经历了20年的通货紧缩哩
台湾房地产要大跌
不外乎二种情况
第一是美国联准会放弃货币宽松政策,紧缩银根
第二是彭神突然心血来财提升央行利率或银行准备率
这时后建商就会周转不灵,投资人就会跳脚
股市崩崩乐,房地产也跟着大跌
大家就可以检便宜了
不过也别高兴得太早
一些体质不佳的企业也会著大量倒闭
而其他企业则会缩减投资
经济成长率会下降
失业率会上升
到时候乡民又会叫苦连天了
※ 引述《ee77 (一一七七)》之铭言：
: ※ 引述《typewang (正宗打字王)》之铭言：
: : http://ppt.cc/PXKS
: : 目前台湾人均GDP：（2012国际汇率）20364美元 今日汇率约 60万台币
: : http://ppt.cc/V81k
: : 2009年广岛县国内生产总值（GDP）122209亿日元，人均收入约为306万日元
: : 以今日汇率 约97万台币
: : 广岛的收入其实没有台湾的两三倍
: 你用GDP（生产毛额）来描述人均收入，这是不对的，因为生产毛额和“薪水”是两回事
: 这字面上都看得出来吧，不解释
: 而且你没有算入贫富差距，也就是说一个贫富差距严重国家，国民所得2万镁
: 跟一个贫富差距轻微国家，国民所得2万镁，他们的实质薪资是不同的
: 那么，这也关乎到消费力，也就是房价
: 当你以“以今日汇率 约97万台币 广岛的收入其实没有台湾的两三倍”来描述的时候
: 你在描述的就是实质薪资
: 那么我们就来看看日本人的薪水有多少吧
: http://www.mcdonalds.co.jp/recruit/newgrad/hq/index.html
: 日本麦当劳征新鲜人，只要你是四年制大学毕，月薪就25万日圆起跳，即台币8万
: http://tinyurl.com/b639wbj
: 广岛麦当劳征储备干部，学历不拘年龄不拘，月薪18万日圆起跳，即台币6万
: http://www.mcdonalds.co.jp/recruit/crew/shop/d_34001
: 广岛麦当劳工读生，时薪800日圆起跳，即台币254元
: 而台湾呢？
: http://tinyurl.com/b24ykc9
: 储备经理4万块，但要求两年工作经验，还要有研究所学历
: http://tinyurl.com/bjhynrp
: 实习襄理3万块，学历要专科以上
: 至于工读生就不说了，就是109起跳，不解释
: 所以我说说我的感想
: 如果一个人明明不懂，却随便找个数字然后乱说一通
: 那会是一件很丢脸的事
: 而这就是你现在正在做的事。
: : 台湾的透天 其实出了台北 1000万也蛮好买的
: : 另外补充台北市人均收入 http://ppt.cc/S1Lx
: : 2009年人均GDP48400美元 亚洲仅次于东京65453美元，高于首尔、新加坡和香港
: : 约台币144万(比广岛高)
: : 若用人均收入比较 台北市的房价应该要比新加坡跟香港高??