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特稿/大陆房地产发展趋势与政策展望
（一）前言
大陆于2011年推出了号称“史上最严厉”的一系列房地产调控政策，年来房地
产市场呈现平稳趋势。但自从去年秋季以来，由于民众预期经济与房地产业最坏的
情况已经过去，导致房地产活动升温，房市价量出现“年末翘尾”行情，各界都在
关注以往房价上涨→调控→政策效应减弱→出现报复性上涨的历史是否又会重演。
就大陆而言，房地产业一直是攸关经济增长的重要行业。目前保持经济复苏，
稳定经济增长是第一要务，很多人认为新一届领导班子今年为了稳定经济增长，房
市调控政策或将松动，对房地产可能采取事后调控而非预先调控。就国际而言，美
国近期连续的量化宽松政策发挥了作用，经济呈现温和复苏趋势，房地产市场也触
底回升，房地产价量和营建活动等主要指标均持续改善，给大陆带来积极性示范效
果。
新年伊始，房地产调控即进入高度敏感期。最近大陆一方面多次强调不会放松
今年的房地产调控，一方面表示要加强住房保障工作，试图为市场预期定下基调。
但这些政策宣示能否影响市场心理预期，扭转恐慌性购房现象，任务十分复杂艰巨
。
（二）调控成效回顾与预测
2012年的大陆房价开低走高。12月，全大陆100个城市新建住宅平均价格为
9,715元/平方米，环比上涨0.23％，为自2012年6月后成交量连续第7个月环比上涨
。其中北京、上海的月交易量最高值都出现在12月；上海商品住宅成交量更是突破
百万平方米大关，创下年内新高。2013年第一周房市热度持续，在40个城市中同比
上涨城市占九成以上；主要的54个城市新建住宅签约达8,438套，比2012年同期上
涨16.8％；特别是北京、上海、广州、深圳等四个一线城市有2,127套签约数，同
比上涨57.7％。土地市场也是先冷后热，上半年土地拍卖量跌至谷底，成交量较
2011年同期下降三成以上，但自第四季度起，伴随新屋销售的逐渐回暖，土地成交
量步步回升，北京、上海、广州、深圳等一线城市都有所谓的“地王”出现。
房地产暖冬的原因有以下几个：1、开发商与民众对调控政策逐渐适应，调控
政策的抑制需求效应减弱，而且很多地方先后放松了限购政策，显示调控效果尚不
巩固。2、受到打工者年终返乡置房潮及民众年底集中消费习惯的影响。3、从需求
面看，住房刚性和改善性需求上扬，使商品房销售面积转降为升；从供给面看，房
屋新开工面积继续缩减。4、房产开发商的营销策略奏效，加剧民众对房价恐慌性
反弹心理预期。5、预期城镇化进程加速，民众购房积极性提高。
今年开始，多个地方的房市成交量呈现“开门红”，接下来会如何成了当前最
受关注的话题之一。目前市场有暴涨、暴跌与平稳发展三种预测。
持暴涨论者认为，2013年大陆房市利多将多于利空。政策面，城镇化与工业化
发展将促进房地产行业更加蓬勃。经济面，经济复苏持续改善、民众投资渠道少、
人口老龄化趋势都将支撑房价与地价。货币供给面，美国相继推出QE3、QE4，世界
货币持续宽松，国际泛滥的资金流入大陆，大陆为维持汇率稳定，稳定出口，将不
可能长期实行相对保守稳定的货币政策，今年应该会在一定程度上加大货币宽松力
度，不可避免地会推动房价上涨。此外，2012年新屋库存持续减少，土地供应与住
房开工量均呈负增长，因此房价在今年3月以后势必再涨。
持暴跌论者认为，整体而言大陆经济已经陷入衰退，资金大部分流入房地产，
经济衰退将拖累房地产市场。加上全球展开金融战争，将严重冲击大陆的货币体系
，一旦货币崩溃，房价势必崩盘。目前房地产市场并不具备量价齐升大幅反弹的条
件，近期的回暖并非真正反弹，而是泡沫破裂前的反复震荡，也是金融寡头包括外
资与权贵资本出逃前制造出来的暴涨氛围。曾经是房价上涨最快城市之一的温州，
自去年下半年以来，房价一直领跌，目前温州房价每平方米暴跌2万元，同比跌幅
达18.03％，是房价下跌最鲜活的例子。
持平稳发展者认为，房地产行业的黄金期还没有结束，但遏制投机、投资性需
求的调控政策势将持续，加上住房供给充裕，商品房库存压力仍待消化，以及保障
房供应量增加，因此2012年底出现的房市翘尾行情只是阶段性、波段性的，不会持
续。2013年的房价将不可能大涨大跌，房地产市场总体将保持稳定。
（三）房地产政策趋势
大陆新领导班子强调深化改革，但在房地产问题上，去年11月的中共“十八大”
报告只提及建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，而未提房地产调控。其后
召开的中央经济工作会议也只是表态维持调控政策的稳定性。“住房与城乡建设部”
部长姜伟新也只强调今年要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善
性需求，以引导和稳定社会预期。不过这些都无新意，没有给市场一个清楚明确的
政策预期。
由于新领导班子的房地产政策尚未明朗，因此房地产政策仍以控制投资投机性
需求与加大保障房建设度为主。除大陆“住建部”的宣示外，相关单位如大陆“国
家发改委”表示今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策；大陆“
国土部”制定土地管理的新规定与制订“农村集体土地征收补偿条例”；北京市则
力求将限购在内的短期制度长期化，并酝酿制定一系列调控储备政策，希望未来一
年的房价涨幅能够控制在10％以内。
大陆的房地产调控政策已经推出很多，“限购”是目前较有效的房地产调控手
段，但因是行政措施而被批评为扭曲了市场机制。另外，征收房产税被认为是抑制
房价上涨的有效办法，虽然征收房产税已不存在技术障碍，但从上海、重庆两地试
点的经验来看，对房市调控的作用不大，实施全国范围的房产税仍存在很大争议，
目前仍在研究扩大房产税试点范围的方案之中。
在“限购”与征收房产税之外，大陆目前正在思考建立房地产长效机制问题。
大陆“国务院发展研究中心”不久前完成了“德国房价涨幅长期保持较低水平的经
验及启示”报告，称许德国用法律形式强化以居住为导向的住房制度设计，有效地
遏制住了投资投机性需求和开发商获取暴利的行为；长期稳定的房贷政策，为稳定
购房者预期和房价水平提供了制度保障；多元化的住房体系，满足了不同收入阶层
的住房需求。大陆似是有意借鉴德国经验，处理房地产问题更加注重市场手段和法
制手段，稳定市场预期，这是一个新的思路。
（四）结语
从过去十年大陆经济发展历程看，经济增长很大程度是依靠房地产市场快速发
展拉动的。但房地产的快速发展导致产业空心化，地方政府视土地为生财工具，房
地产市场成为少数人暴富的工具，引发了严重财富分配不公、民众创造财富的价值
观念扭曲等一系列社会问题。现在新领导班子强调重视民生、社会共同富裕及经济
增长品质，住房是绝大多数民众的第一民生，如果房市新政不能跳出调控政策的旧
思维，不在政策上进行重大调整，则不仅无法实现“没有水分”的增长，大多数民
众终将望屋兴叹，重视民生将只是空话，亦将自绝于广大人民。
然而，固定投资迄今仍是拉动大陆经济增长的重要动力，房地产投资超过固定
投资的四分之一，这一趋势中短期内难以改变。如果因调控而导致房地产发展速度
放缓，就可能再出现钢铁、水泥、煤炭、石油化工、家电等行业产能过剩等一系列
连锁反应，对整体经济与金融造成冲击。
如何在保增长与避免引发房地产泡沫破裂之间取得平衡，将是政策考量重点。
既须高度警惕房地产调控政策再次陷入“空调”，房价进一步飙升，泡沫破灭；也
须顾虑到调控对实体经济活动的冲击与影响。从目前经济与房地产市场的运行态势
看，今年房地产调控的任务将更加复杂艰巨，政策措施势必要作相应的调整。目前
大陆有意转变过去“重行政手段、轻市场手段”的做法，强化市场化改革，改革地
方政府垄断土地市场，进一步完善房地产市场调控体系，后续作法与发展颇值观察
借鉴。
（来源/中国国民党中央政策委员会大陆情势双周报第1637期）
【中央网络报】
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