房屋多空论战一向是由以下两类人在进行
多方: 已持有部位之投资(机)客
空方: 潜在自住买方，忧虑泡沫化带来长期伤害之人, 无部位之潜在投资(机)客
空方后两者相对较少，在本文中暂时忽略
多空双方所提出的理由都各自成理，本文不准备参战，只针对长期报酬率的盲点
来加以说明
台股突破1000点其实是没有多久的事, 不到30年, 从1000点到万点不到5年, 所以
真正台湾的钜富阶级，大多有参与那一阶段，这可比任何房地产好赚多了。
各位家中若有近70岁长辈的，一定都经历过台股数百点的年代，如果用过度简化
的逻辑，认为从数百点（就用500好了）买进台股不卖，配息全部再投入，至今应有
20倍的报酬（台股报酬指数目前还在一万多），但任何人都知道不是这么回事，原因
很简单，导致台股报酬上涨20倍的成分股大多数已经改变了，而台股并没有从500点开
始追踪指数的 ETF (即使有，在当初1000~10000的期间能否完美追踪也是大问题）。
本板的多方其实多数不会持有房地产长达20~30年，因为不论贷款或不贷款
都划不来，前者是因为目前低利还可多撑几年，但长期低利也代表回报很低，价格
上涨只会加速泡沫泡裂。正常不贷款者大多是资产配置（钱多到数不清，放一点在
不动产，不见得计较投报率），通常这种人不太容易来本站和浪费时间战多空。
你真的持有一个房产部位20~30年，会面临的问题是房屋／社区老旧化，也就是
目前热门话题－都更，目前的都更和燃烧石化燃料一样，本身是不可持续性的，因
为是低矮楼层的建物用了容积率奖励，白话讲，没有奖励，连低矮楼层自发性都更
的可行性都很困难。这还是利用了台北市土地大幅上涨的特性来做为杠杆助力。都
更后大家都是高楼了，未来要再都更要再靠什么奖励？万一房价下跌要怎么更？
所以，本板的多方不会真的想持有这么久，他们也很清楚，长期房地产新屋上
涨带动的二手屋上涨，对二手屋来说要有倍数是可遇不可求的。这和台股几乎无人
能借由长期持有同一部位来达成指数20倍获利类似（少数人刚好大部份部位持有台
塑，是少数能达成的，台塑是台湾少有的特例，王老先生过世后能否维持，有待观
察）。
另外还有一个无法使买进二手屋获得长期涨价报酬因素是买家遇到被迫交易的
情况（无论何种因素被迫停损杀出），聪明的投资（机）客通常不会让自己陷入这
种状况。所以他们实际能持有的时间会更短（为了避开下跌周期）。
把这点弄清楚，对讨论长期投报率会更有意义，不然会变成张飞打岳飞，不会
有交集。