※ 引述《pds1 (一天到晚检举的心理有病)》之铭言：
: 标题: Re: [新闻] 房价松动 新北大跌12％
: 时间: Fri Nov 2 00:12:42 2012
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: → playhome:Dr张是向营建署要的成交价数据，或许营建署比较厉害吧！ 11/01 21:5
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: http://ppt.cc/dJq~
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: 网址105页以下提到，张教授的报告是植基于国泰建设的常态性编组派员调查，
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: 玩家大大你有没有唬烂我啊?
哈哈哈
没错
我还原我当时问他的背景
因为我是参与了一个研究结果的简报
那个研究结果不是国泰指数,而是以国泰指数为数据来源之一而做出来的研究报告
但我在网上找不到那份研究报告Orz
当时我问他"们"的是
如果根据国泰指数做出来研究报告
那国泰指数的数据就很重要
国泰指数如何能确保数据来源的信度?
他一开始回答的确实就是你引的那段话
但我后来一一问他(主要是他的徒弟回答的,因为他的徒弟才是该场合主讲者)
http://ppt.cc/1DGe
上面是一开始回答的答案,她们本来以为这样回答我就会结束了
但我继续问,国泰建设并没有公权力,要如何向同行询价?
http://ppt.cc/m51W
这就是她们的回答
不过,这并没有回答我的问题啊!
国泰建设就算倾公司之力
同行也没义务要告诉他们开价和成交价啊!
结果确实继续鬼打墙的回答我一些类似报告中的
http://ppt.cc/6Vv_
当然,当时不可能口头回答像书面这么详细
所以我干脆也就书面上的问题再增加一些疑问吧!
http://ppt.cc/pJP4
http://ppt.cc/A8wN
国泰建设的市调人员可以向其他建设推案现场的负责人甚至专案负责人问到真实的可信的“议价空间”＆“客源”＆“销售率”？
原来建设公司同业间如此和谐而不竞争也不会同行相忌?
连假装客户这招都来了
当然我当时就问了类似上面的疑问
此时老帅亲征
他回答
做研究当然不可能只是依据这样的调查数据
我们背后一定要能有更客观的数据支撑研究结果
我继续追问
是什么样的客观数据呢？而为何没写入国泰指数报告？
他就简要回答了以下这篇研究论文中的内容，
后一个问题他不知道有没有回答，我忘了，
不过这篇研究论文是2010年的
而我问他的场景是更早的时候(大约是2008还是2009有点不复记忆了)
http://ppt.cc/9fz1
回答的很简单，让我很震惊，不过话题就此打住了
http://ppt.cc/epe3
看看这篇2010年的研究报告
内文承认国泰指数(即使加进信义指数)数据仍不足以分析长期房价
而必须采用营建署的数据,租金和所得来自主计处
这就很搞笑了
原来张教授及其团队的的诸多研究是综合了国泰建设的报告,营建署和主计处
(好像在其他研究中还有花旗银行的研究,但资料较少)
那问题很大喔
1.
他们自己承认了国泰建设的数据不足,所以在研究房价泡沫时不足以支撑研究
那大家每次看到国泰指数就开始做出多空结论是怎样？
2.
我的这些疑问
财团法人国土规划及不动产资讯中心所做的报告中
也很"客气的"指出国泰指数的问题点了
http://ppt.cc/g6Yz
摘录如下
“国泰房价指数也有其困境，由于其采用个案二楼以上还原单价作为指数之价格资讯，价格资讯虽已简化为单价计算之对象，但个案平均价格(表价)为建商出价，并非市场成交价格”
“个案议价金额的调查是由市调人员询问现场销售人员后，再反复查证并经综合判断而取得，具有相当的可信度。但随着个人议价能力的不同，建商的让价空间也会有所差异，不代表个别购屋者都能取得相当的议价水准。另外，议价空间的高低不仅仅是受到市场景气状况的影响，有时也会受到建商销售订价策略的调整而有所波动。”
“个案销售率应是以非线性的方式变化，但是受限于资料的取得，30天销售率仅能采用线性推估的方式求得，且调查过程中，初调日期与个案公开的间隔期间并不固定，造成30天销售率的估计可能会因为初调时间的不同而产生偏误。”
而国土规划及不动产资讯中心也很客气的作出结论
“各界在看待国泰房地产指数时，应该着重在于房地产指数的变化关系，对于房价、销售率、议价空间及成交量的数值，不宜也不应扩大解释。”
但我的结论是,既然承认调查来源就不具可信度,
那连结果也就不可信,怎么可能会说趋势变化可信,
但内容不可信呢?
难道说说一次是错误,连续说了二十年,即使是错误,
但好歹可以看出错误的起伏变化?
3.
至于营建署的“预售住宅价格季指数”以及主计处的所得和租金
那应该不用我说了吧!?
如果你真的相信营建署能比国泰建设更能取得预售住宅的价格
或者你相信主计处的所得租金数据是可信的
那我也无话可说了
拥戴政府也是国民的义务!?
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