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根据经建会的数据，台湾的劳动人口比例将在2014与2015年开始衰退，表示台湾的人口红
利届时将消失；而且2023年的时候台湾死亡的人会比出生的多，总人口数开始减少。在这
个影响下，台湾的房贷风暴最快在明年就会发生。比对日本、美国、西班牙等各国经验，
一步入人口红利消失的阶段、国际资金就开始大撤退、经济进入长期低迷，房地产价格更
是走向崩溃，因此只要台湾少子化与人口衰退的趋势不变，未来3年内，2015年之前，房
市大跌3成是机率极高的现象；以10年的长线来看，台湾这一波的房市下修更可能高达7成
，而这是台湾过去50年来所没有的经验，过去民众对房地产的印象恐怕要大调整，否则在
这一波台湾的人口与房地产巨变中，一般民众将成为财富缩水最大的族群。
在各国房地产崩盘的经验中，最著名莫过于日本。1985年9月的日本，与美国、法国、德
国、英国等国财政首长签订“广场协议”，五国财长同意让美元贬值；美元贬值后，由于
当时德国政府全面防堵热钱流入房地产，所以国际资本选择进入当时全球最强势的日本国
内，其中大部分又流进日本的不动产，大量热钱炒作迫使日本房价上涨，日币大幅升值，
而当时日本政府为了刺激经济，施行相对宽松的货币政策，鼓励资金流入房地产以及股票
市场（与过去四年的马政府相同），飙涨的房地产，引诱许多日本人纷纷拿出毕生积蓄投
资不动产（与台湾有积蓄的公教、菜篮族纷纷抢当投资客相同），1990年3月，日本六大
城市(东京、名古屋、大阪、神户、横滨、京都) 房地产价格达到不可思议的价格，这是
空前的产业荣景，谈房地产泡沫只会被笑话。
当时日本全国土地面积只有美国面积约4%，大约等于美国加州(California)面积大小，但
整个房地产市值总额却相当于当时整个美国房价的四倍，美国全国的房地产总价也不过等
于东京的房地产价值，普通劳工阶层即使花费毕生积蓄也没办法在日本主要城市买下一套
住宅。与台湾很类似的，当时多数日本人“相信不动产价格只升不降”的神话，争相购买
房地产。但很可惜，泡沫总有破灭的时候，从无商品例外。1990年秋季，东京房地产交易
量突然大幅下滑，然后价格从东京为中心开始崩盘，1991年，六大都市房地产价格平均下
跌20%，随着国际资本获利了结后撤退，由外来资产与本土资金一起狂炒的日本房地产泡
沫迅速破灭，日本人一辈子没看过房地产崩盘的现象，直到2000年，日本商业不动产平均
价格跌幅达到70%以上。
当时的银行放款只顾拚命做业绩、却疏忽了房市一但趋势反转的风险，持续不断地提供源
源不绝的房贷，而且认为如果这些企业或个人出现资金紧缩时，只需将手里的房地产卖掉
就可以解决问题，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大，最后，全日
本的银行一个一个沦陷、落进呆帐与坏帐的噩梦中，房地产业和金融业彻底全面崩溃。直
到现在，日本的房地产不仅还未止跌，甚至还有走跌空间，2050年以前，日本房地产长线
仍是走跌。
图1:日本不动产价格指数
房地产的衰退程度决定在该国人口红利的分布。当国家劳动力源源不绝时，外资会选择进
国内投资，市场景气一片荣景，反之，当该国劳动力达到颠峰的前夕，外资就会将资金转
往下个人口红利正在上涨的地区，该国缺少了外国资产的投资，资金被釜底抽薪，不管实
施任何政策，房地产都无法再恢复，同上面的图中可以看到，日本的劳动人口上涨是分成
两段的，一段是1970年，另一段是1993年，经济体规模在全球前40的国家，人口红利上涨
是房地产上涨的必要条件，资金流是导火线，1973年日本房地产衰退不致于太严重是因为
日本还有第二波人口红利上涨期，第二点则是当时全球资金还未大量流入日本，日本房地
产还不至于出现剧烈性的膨胀，但1991年日本即将失去人口红利的优势，加上利率调升至
通货膨胀水准之上时，这些资金便大举撤离房地产，转而进入其他投资项目。
图2:日本人口比例变化
接着来看美国房地产，图3是美国房地产价值走势变化，而绿色箭头处是前一波美国房地
产停滞的时期，对照图4的美国人口结构，1988~1993刚好是人口红利缓和走弱的时期，后
来到了Bush时代，透过向全球大举债的方式，搭上美国的人口结构转好的顺风车，房地产
一举大幅上涨，到了2008年人口红利高点一到，庞大的贷款压力在维持一年的相对高利率
情况下，利空引爆次级房贷，美国房地产终于崩溃。
观察美国1950年后3波房地产的升值，几乎都是搭上人口红利的顺风车，加上当时市场充
足资金的点火，才能让房地产大幅攀升，2008年以后，美国房地产暴跌未尝不是好事，近
几年内美国房地产可以出现小规模反弹，但超过前波高点只怕现况是没办法了。
图3:美国房地产价值走势变化
图4:美国人口结构变化
至于台湾劳动人口比例在2011~2014达到颠峰，2014开始就往下走，这四年内劳动人口占
全国总人口约稳定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台湾的人口结构正快速进行
转变，新生儿出生数量快速下降，2023年开始，就算加入外来移民，台湾总人口数依然会
开始减少，国家的劳动人口衰退速度几乎是全球最快，与日本比较，台湾未来的衰退速度
将超越日本，人口快速减少。
最重要的是台湾的人口红利在2014年就要反转向下，国际资金在这一两年内就会陆续撤离
，房市根本支撑不到2年。因为人口红利才是真正吸引国际资金来台投资炒作的主力，没
有人口红利的掩护，表示国家缺乏经济成长的动能，不管利率高低，都不容易吸引国际资
金进来投资，现有的国际资金也都将陆续撤出，转往其他有更高成长机会的国家。
图5:台湾劳动人口趋势变化图
图6:未来50年人口结构趋势图
处在2012年的台湾，投资客买盘在无利可图下、“进场即套牢”；而手上物件被奢侈税套
牢、想“以租代变”的投资客则还在苦苦等待解套的时机。现在的房市，是靠着建商以广
告、买遍媒体的置入性行销新闻，来唬弄消费者继续苦撑。在人口红利空头即将来临的台
湾，最大的威胁，不只是庞大国际资金的撤离，而是来自2018年、甚至经建会预估可能提
前到2014年、也就是2年后的人口长期负成长，在2023年开始台湾的总人口数更将开始长
期减少。因此，未来台湾房地产将至少维持25年的超长期低迷，在国际资金大笔撤离台湾
与房市需求大幅衰退的情况下，房价在未来5年内下跌3成根本轻而易举，以2023年为期的
10年长线价格修正甚至可能达7成。
过去，台湾近代的经济发展完全没有经历过人口红利消失所带来的长期房市空头，因为台
湾已经走了50年的人口红利，并且享受这一波由92年起涨、长达9年的房市多头，这是台
湾第一次面临人口红利下降的情况，许多台湾人就如同当年的日本人一样，迷信着房地产
指涨不跌的神话，迷信着建商所编织出来的美梦、跟着建商一起暗夜吹口哨、为自己手上
持有不动产壮胆。如果此时台湾人还不醒悟，赶紧从充满危机的房市中撤离，那么未来高
额房贷的沉重压力，加上房市泡沫化可能造成的经济与失业危机，将成为台湾民众生活中
即将来临的梦靥。
3.心得或感想:
崩崩了 快陶阿