出租住宅的民间开发模式-大阪NICE株式会社
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你/妳知道吗?都市的水泥丛林里也蕴藏着社会企业的巧思与实践!在日本大阪市区,有
个专以照顾弱势高龄族群为目标的社会企业─“大阪NICE株式会社”,他们针对大阪西城
地区高龄化人口较多的区域,寻找有意愿出售或出租的地主,并将原本老旧的建筑物改造
为出租住宅,提供给高龄单身、身障者居住。除了购置土地、兴建硬件设备之外,NICE更
积极开发住宅周边的生活机能,将高龄者最需要的食堂、医疗站纳入周边生活机能,不仅
可以他们有屋可住,也能实现日常生活起居的基本需求。回顾今日高龄化社会的台湾,更
期待类似的理念实践于企业之中。
以下全文转载自台北部落之声
文:刘欣蓉(专业者都市改革组织理事,淡江大学建筑系助理教授)
一个社会是否富藏创意,当今的一个观察视角,应该可以从这个社会中是否存在各类多元
的组织形态来判读。这其中包括政府组织、民间企业、乃至于第三部门,如何在各阶段关
键议题中,寻找到新的组织运作模式,尝试为既有组织带来转化、创新的能量与弹性。
其中,社会企业是近年来相当受到瞩目的一种新组织型态。而这也正是今年初,我们一群
人随着OURS (都市改革组织),在“大阪市立大学都市研究Plaza”主持人水内俊雄
(Toshio Mizuuchi)教授引介下,参与他们每年举办之“迈向建构东亚包容都市网络国际
工作坊”,得到的深刻印象。特别是今年工作坊主题为“从脆弱城市走向包容城市”,邀
请大阪城市内以照顾社会弱势为主的社会企业及社区营造团体,分享他们近年的工作经验
,让我们见识了日本社会面对弱势者愈趋严竣的生存课题,如何在既有组织形态中衍生出
具有创新的作为。
NICE株式会社(Nishinari Inner City Enterprises),是这次大阪参访行程中值得参考学
习的社会企业模型之一。这个公司主要的业务,便是在大阪附近地区买地、盖房子。表面
上看上去就是一个民间开发暨建设业者,但如果我们更进一步了解,会发现这个NICE企业
和一般建设公司真是天差地远。原来,NICE企业主要的开发项目是针对大阪西城地区高龄
化人口比例较高的区域,寻找有意愿出售或出租的地主,合作改建原有的老旧建筑,转化
为出租住宅,提供给高龄、身障及中低收入的住民们居住。
NICE公司自从2002开始推动大阪地区老旧建筑的改建,到去 (2012) 年底时,已完成5幢
住宅改建方案,总共提供了179个出租居住单元。在这5幢住宅兴建方案中, NICE除了参
与住宅开发的计划和兴建工程外,还担任其中4幢住宅完工后的出租管理角色。也就是说
,NICE公司不仅仅只单纯与进行住宅的开发兴建或与地住合建,也接手这些出租住宅的经
营管理业务。
我们从该公司地域开发事业部提供的文件中可以看出,2002年完工的增井公寓,是NICE企
业协助地主兴建的第一项出租住宅计划,该计划配置了32户1DK (1房+餐室+厨房),8户
1LDK(1房+起居室+餐室+厨房),8户2DK,并于地面层设置社区店铺,强化生活机能,就连
NICE开发事业总部也都设置于此。兴建完成后,再交由原地主接手后续出租管理事宜。紧
接着,NICE在此基地旁购置了一块土地,尝试以年轻夫妻为主要承租对象,兴建一幢名为
Blanc Court,包括1DK(2户), 1LDK(14户),2DK(5户),2LDK(16户)等单元的集合住宅,
并在其地面层经营一家意大利式餐馆,希望能够以不同的生活风格,活化此类出租住宅的
使用型态。与此同时,NICE企业也将触角伸入社区生活的各个层面,在这些住宅区附近经
营社区食堂、澡堂、药局,希望尽可能全面地照顾到高龄住民在生活上的各项所需。而接
下来于2009年年底完成的Community House,以及2011年年中完成的Ibis Court,也都是
以服务高龄者为主的出租住宅,2012年年中兴建完成的Asyl Court则是以劳动人口中的低
收入者以及高龄者为主要服务对象。。NICE在这些住宅开发项目中,除了购置土地、建筑
兴建以及后续的住宅租赁服务,还包括提供食堂以及基本身心医疗支援网络,让高龄单身
居住者不仅有屋可住,还能在生活起居各方面得到基本的协助。
NICE企业的行动能量,一方面来自发起者本身过去长期从事日本底层住民及部落民运动的
背景,另一方面也缘自日本愈来愈严重的社会弱势住民之居住权开始受到国家的关注。特
别是大阪西成地区,由于单身高龄人口是日本全国平均的3.4倍,而低于最低居住水准(每
户面积最少18平方米)的户数比例也高达22%,是全日本平均值的5倍,相对地,此地区的
自杀率也比全日本平均值高出4倍,让国家开始积极采取与民间企业合作的方式,展开以
居住权保障为核心的“居住营造”。
这个强调社会全体住民均享有居住权保障的治理方向,是当前任何一个民主国家都无以推
卸的责任。日本的经验更显示,把具有活力的民间企业引入“居住营造”的领域,将是未
来我们展开社会企业实验的最佳参考模型。